广东
很久没聊过番禺广场了。
前两天，番禺举办了一场土地推介会，介绍土地出让计划以及留用地和国资项目的招商准备。
想了解详细内容的朋友→3万亩用地甩出，今后，别叫番禺睡城！
其实，我们还看到到了一份招商小册子，里面出现了一个又陌生又熟悉的项目：
番禺广场TOD地块
2026年拟出让用地面积9万平方米，地下商业用地计容建筑面积3.1万平方米。
10年了，你知道这10年周边居民怎么过的吗，难道说番禺广场终于要好起来了？
很多人估计都忘了，番禺广场曾经真的是一个广场，于是我们去了一趟现场。
先说结论，番禺广场距离完工还差很远。
但能看到动工的痕迹，也开始有硬化地面，每天有工人上班，能看到慢慢突破水平面，有地上建筑了。
图源于XHS
对比前两年，还是有进步的。
2025年8月↓
2024年11月↓
其实，番禺广场的人民都很怀念这座承载着他们儿时记忆的大空地。
这一次的招商小册子，实际上也是发出一个信号，喊出乔丹那句：
I am back
从1999年投资发展至今，番禺广场发展了25年。
万博成为了实质性的商业中心，灯红酒绿夜夜笙歌，但并不影响番禺广场的地位。
这里是番禺的行政中心，番禺区政府、税务局、财政局、教育局均位于此处。
还有中银大厦、万联证券等一批偏金融的企业，在此办公。
这就是番禺广场不变的基本盘，也是其一路常青的关键。
改变出现在2017年前后，番禺广场TOD围蔽到今天，板块按下了暂停键。
大家期待着中轴广场和图书馆一起面世，但广场仍是一片烂泥地，而图书馆已经建起来了。
2024年，番禺广场地下工程招标，总投资13亿；两个方案公示对标天河中轴的花城广场，让大家看到了番禺广场复兴的希望。
自那以后，我们在25年去了好几趟番禺广场，一直在动工，但一直看不到大变化。
说到这，不得不提一下另一边客运站的龙湖天街了。从地铁开通就建，变成卖完就建，到现在变成住宅交完就建...
2024年的时候，和龙湖集团的人沟通，当时还说“快了，快了，第一座龙湖天街。”
2年过去了，工地还是工地，番禺广场进度都比它强，天街还没建起来是很可惜的。
还有永隆综合体，也是一直说着复工，但进展极慢，曾经260多米高的地标项目，把高度降到了172米。
虽然仍比中银大厦要高，但也失去了和广晟万博城266米竞争番禺第一高楼的机会。
这就不得不提到一个问题：为什么番禺广场的饼，为何总是那么慢？
番禺越来越割裂，番禺南部的市桥、桥南、番禺广场等板块正承受着巨大压力。
正是在2017年后的这10年，万博后来居上取代了番禺广场的地位。
遍地江景+别墅，藏富于民也造就了板块的性格，想要安稳不求变，想拆的没拆掉，该建的一直没起来。
番禺把精力放在了南大干线上，广州南站、长隆游乐园、万博CBD、大学城、创新城、化龙汽车城、莲花湾。
番禺的地理距离极远，各个板块之间本质上还是竞争关系。万博到琶洲直线距离不到10公里，而万博和番禺广场的直线距离也是10公里左右。
这也是番禺广场失去的10年。
而番禺以南的地方，产业乏力，如曾经的老CBD市桥沦为睡城。
番禺广场再不快点也要拉响警报了。
规划兑现慢，产业乏力意味着番禺广场是一个很内生的市场。
同时，稳定的基本面又让板块内部的人很认可板，以及各个政府单位和周边大量二手房，番禺广场在很长一段时间内，都有稳定的地缘客。
用一位业主的话说：“遗憾肯定遗憾啦，但系宜家住到好好地，唔好咩？广场就由距啦”
地铁，3+18+22号线，指哪打哪；
商业，基盛万科里+永旺梦乐城；
环境和景观，有市桥水道。
番禺广场是楼市里的小透明，又是业主的小骄傲。
今年的番禺广场，有几点可以期待的。
1）绿城黄沙岛项目，54套墅类产品，是番禺广场这么多年来最重磅的项目，板块大佬们跃跃欲试；
2）番禺广场TOD进展速度，这是门面；
3）永隆综合体、天街的进度；
4）番禺大道东侧滨江地块，又一宗容积率低密江景地；
留给番禺广场的时间不多了。
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