上海楼市最大的变化

这几年社会发生了太多变化，每个变化都会冲击楼市。

对上海楼市影响最大的因素之一是，深度老龄化。

为什么老龄化影响最大？

房地产是服务业，服务业最重要的就是人。

没有什么比人本身的变化更本质了。

20多岁的小伙子和70岁的大叔，对房子的看法能一样吗？

买房时考虑的东西能一样吗？

当然楼市中永远有年轻人，永远有老人。

问题是年轻人突然就减少了，老人突然就变多了。

2010年上海60岁以上老人占比23.4%，2024年达到了37.6%。

2010年上海18-34岁年轻人占比23.8%，2024年下降到了14.2%。

上海每年都会新增5万左右人口，其实是多了10万老人，少了5万年轻人。

这个重大变化，一方面会影响各类房产的供需关系，也会影响对房子价值的判断。

前面这个好理解，老人多了，老人喜欢的房子需求旺盛。

后面这个更重要，楼市人口结构变了，对地段、对产品的共识也会变化。

房价本来就很虚，没绝对的标准，都认为你值这个价你就值。

换一批人，就会换个标准。

老龄化的影响可以分两个阶段。

第一阶段，老人喜欢的房子更加保值。

比如老人正在抛弃远郊，回归市区。

2010-2020年郊区开发了很多楼盘，吸引了不少老人去养老。

市区老破小住够了，幻想着老了去郊区大房子享受一下。

甚至还有买环沪的。

环线最近接触了不少这种客户，最近都想买回上海，远郊根本住不了。

有个上海本地家庭，原来动迁在闵行外环内分了房子，现在看叫老破小了。

他们在2017年把老破小卖掉，在周庄古镇买了别墅，装修就花了100多万。

就住了不到一年，添孙子了，要回来带孙子。

而且本身在那边也住够了，生活不方便，也没好医院，想回上海了。

就找环线把那边房子卖掉，再买回上海老破小。

反而发现根本卖不出什么钱，只能在养老钱里再拿些出来上海买房。

还有一个在崇明买别墅的，也要卖掉买回上海。

前几年他们小区有个叔叔，晚上打麻将突发脑溢血，赶紧往市区送。

赶上大堵车，还没到市区人就没了。

这个事情后他们就没怎么敢去崇明住，现在下决心换房了。

这种不是个例，2016年环沪楼盘整车整车的拉上海人过来。

环二有个朋友就做这个生意，当时在人民广场附近停一辆大巴车，中介把老人拉上车就给现金100，到售楼处了再给300元。

启东恒大威尼斯共38835户，近80%的业主都是上海人，其中一半都是退休老人。

很多人都在卖掉回上海，仅贝壳上挂牌就高达675套。

贝壳在该小区市占率并不高。

中原地产2025年数据显示，上海60岁以上客户的换房比例中，42%选择从郊区迁往市区，仅有15%选择从市区迁往郊区。

老龄化到来时，市区老破小会有成交高峰。

如果2026年上海楼市可以止跌回稳，大概率是老破小为主的刚需市场先反转。

其实已经有不少老小区房源枯竭，基本找不到诚意卖的房源。

上海哪些房子最值得买？

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老龄化已经来了，上海楼市正在发生根本变化。

老人喜欢的房子会火起来。

比如靠近医院的、商业便利的、地铁附近的等等。

之前大家对养老一直有个误区，以为养老就要住别墅，养养花种种菜，又远离市区喧嚣。

可能有人喜欢这种吧，大部分老人其实接受不了，环线接到太多后悔的客户了。

有客户买了别墅就周末偶尔住一下，大部分时间还是住市区，她说别墅太冷清了，晚上都没灯，有些害怕。

甚至有卖掉大三房换小两房的，就一个阿姨住，房子大了太空。

年龄大了才意识到医院的重要性，动不动就要去医院配药。

王朔去年接受采访时也说，在环境很好的地方买了房子，现在决定不去住了，就在北京住到老。

就是因为经常跑医院。

这些东西说没用，到那个阶段才会真正有体会。

其实“医区房”的价值已经得到体现。

上海链家2025年数据显示，三甲医院1公里范围内的二手房，比周边同类房源高出12-18%，去化周期短30%

甚至老破小一楼也能翻身。

上海买老破小讲究金三银四，三楼好出手。

东京老龄化来临时，一楼价格越来越高。现在5层高的无电梯公寓，一楼价格比5楼高30%。

上海也一样，一些迟迟不装电梯的老破小，老人会自动从6楼换到1楼。

老龄化到来，新房会很难卖。

新房卖点是会所、泳池、大理石外立面、豪华大堂、奢侈品装修、一线厨卫品牌、智能家居，老人统统不需要。

现在那些新房用的厨卫品牌动不动五六个字，环二都记不住，别说六七十的老人了。

而且新房面积越来越大，去年926之后的新房几乎都是120平起，很多老人不需要。

新房维权现象越来越多，老人也不敢买，万一遇到产品问题他们解决不了。

昨天一个阿姨跟环二吐槽很久，她说希望开发商别把钱花在会所、外立面上，不如多花成本把楼板做厚、把墙体做厚、把水电管道这些看不到的地方升级。

网上天天曝光新房漏水、车库漏水等等，她们很害怕。

年轻人可以天天去维权，老人还能住几年呢。

交付质量很差，弄一堆老人用不到的配置把价格顶的很贵，老人实在买不了。

新房已经不好卖了。

之前新房每年卖掉8万套，去年只有4万套。

土拍也大幅缩水。

去年土地出让计划是375-485公顷，实际出让只有269公顷。

按照容积率1.9，每套新房130平计算（去年平均数据），269公顷土地只能提供新房3.93万套。

今年供地计划进一步缩水。

安置房用地减少22%，商品住宅用地减少约27%，保租房供地计划减少40%。

别看商品房用地计划还有275-385公顷，那可能是允许的最大范围而已。

去年出让土地269公顷，土拍收入是2804亿元。

今年目标只有2000亿元，意味着土地出让面积比去年还少。

未来新房每年可能就卖个3-4万套，比之前少一半。

新房已经脱离了人民，你们天天卷会所、泳池这些东西，别说老人，年轻人又有几个用得上。

老龄化时代，都要接受这次结构冲击。

老龄化高峰过后就是第二阶段，老破小也会迎来抛售潮。

现在户籍人口中，65-75岁迎来高峰，对市区老破小产生了托底。

七八年后去世高峰也会到来，这些房子会突然挂牌。

上海社科院的报告显示，未来10-15年内，上海将有 400多万65岁以上老年人离世，预计空出约200万套住房，平均每年20万套二手房涌入市场。

这些房子很多都是市区老破小。

如果还有大行情，这次是老破小最后一次站上高位。

未来不仅是房价的变化，是上海楼市整体共识的全面调整。

什么是好地段，什么是差地段，没有绝对标准，完全取决于共识。

人是万物的尺度。

老龄化高峰，老人在楼市有一定话语权，核心地段有一些情怀溢价。

环二接到了3个东安一二村的动迁客户，划定的选房范围是南不过植物园，闵行一定不去。

没办法，人会被年轻时建立的认知影响一生。

老龄化高峰一过，话语权减少，外环内房价体系会重构。

静安、黄浦、徐汇的情怀溢价降低，大家买房更关心实用性配套。

最近还有客户咨询，自己300万预算买老房子，是不是不能出内环。

这个总价，未来跟环线就没关系了。

内环那些奢侈品商场、人均1000的餐厅、热闹的夜店对你产生不了价值。

长期来看，上海市区会有高峰，豪宅扎堆。

豪宅以下中环内价差越来越小，普通小区居住体验中环内区别已经不大。

这个房价体系的变化非常复杂，一篇文章没办法面面俱到，欢迎大家来到环线办公室深度交流。