邓学平辩护词精选｜当庭指出《价格认定结论书》存在12处问题

按：被告人系D公证处的公证员。该公证处系自筹自支的事业单位。案外人Z和H匆匆结婚，H对外有大量负债，两人结婚后H将Z的房产委托被告人所在的公证机构做了全权委托公证，当H不能偿债时债权人有权自行处置、售卖该抵押房屋。后Z的房屋被债权人出售，Z意外溺亡。检方指控被告人在公证时没有亲自到场，构成提供虚假证明文件罪。案涉房屋的价值成了衡量经济损失大小和是否达到入罪门槛的重要依据。一审庭审时，本人申请价格认定人员出庭作证。结合价格认定人员当庭证言，本人指出《价格认定结论书》存在12处问题，不能作为定罪的根据。

1.价格认定委托机关不能是S市公安局刑事侦查总队三支队，而应当是S市公安局

《价格认定结论书》（卷5P48-51）抬头注明的提出方为S市公安局刑事侦查总队三支队，正文也载明：“S市公安局刑事侦查总队三支队出具的价格认定协助书”。但S市公安局刑事侦查总队三支队并非独立法人，只是S市公安局的内设机构，不具备委托鉴定资格，由其委托价格认定不符合程序要求。

国家发展和改革委员会《价格认定规定》（发改价格〔2015〕2251号）第八条规定：“省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门的价格认定机构办理本省、自治区、直辖市纪律检查委员会、高级人民法院、人民检察院、人民政府各部门以及国务院垂直管理部门所属机构，直辖市中级人民法院、人民检察院分院提出的价格认定事项和本行政区域内的价格认定复核事项”。第十二条规定：“价格认定机构办理价格认定事项，应当具有价格认定提出机关出具的价格认定协助书”。因此本案应当由S市公安局直接委托S市价格认定中心进行价格认定。

2.没有符合要求的注册房地产估价师参与估价，估价程序违法

根据住建部发布的《房地产估价规范》第3部分估价程序3.0.2.4规定：“除应采用批量估价的项目外，每个估价项目至少有一名注册房地产估价师全程参与估价委托、实地查勘估价对象，撰写估价报告等估价工作。”S市价格认证中心工作人员L出庭接受控辩双方的交叉询问，L称本案的价格认定其本人参与其中，但是他们只有房地产估价师的资质，但都没有注册，不是注册房地产估价师。本案中没有任何注册房地产估价师参与，估价程序严重违法。

3.送检材料来源不明、内容未知

根据《价格认定结论书》“提出方提供的资料”显示，公安机关送检材料包括价格认定标的明细表、《房地产权证》复印件、其他相关资料。但案卷中未见上述材料，无法确定“标的明细表”包含哪些明细，无法确定“其他相关资料”具体是哪些，更无法判断价格认定检材是否全面、充分。

此外，案卷中也无公安机关调取上述材料的程序性文书。无法判断检材来源，不知是何人、何时、以何方式、从何处调取？根据上述材料得出的价格认定结论的真实性、合法性均存疑，无法被直接援引、使用。

4.价格认定机构未依规对认定依据的材料进行审查

国家发展改革委价格认证中心《价格认定依据规则》（发改价证办〔2016〕94号）第二十一条规定：“价格认定人员应当对作为价格认定依据的资料进行审查，确保价格认定依据的真实性、合法性和关联性。价格认定机构应当通过内部审核、集体审议等方式，对价格认定依据材料进行全面审查”。《价格认定依据规则》第二十二条、二十三条、二十四条详细规定了价格认定人员具体应当从哪些方面审查依据材料的真实性、合法性和关联性。

本案中，价格认定机构未对公安机关所提供的材料的真实性、合法性和关联性进行审查，不知道公安机关提供材料的真假，不能保证价格认定结论的准确性。

5.未按规定说明可比实例的具体信息

国家标准《房地产估价规范》规定：“可比实例的选取应符合下列规定：1.可比实例应从交易实例中选取且不得少于三个；3.可比实例房地产应与估价对象房地产相似；4.可比实例的成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不宜超过一年，且不能超过两年…应对可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片”。

《价格认定结论书》仅“选取若干房地产交易案例”，并未依规说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。不知价格认定中心选取了几处可比交易实例，不知可比交易实例的区位、楼层、户型、面积、成交日期等具体信息是什么？不知这些具体信息与涉案楼盘是否具有可比较性？辩护人提出质疑后，检察院出具《情况说明》，列举了涉案房屋所在小区三套房屋在房地产交易中心的登记交易情况，但是交易实例的说明主体应该为S市价格认证中心而非检察院。

6.无参数修正的具体数据

《房地产估价规范》规定：“4.2.14 交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整，可根据具体情况，基于总价或单价，采用金额、百分比或回归分析法，通过直接比较或间接比较，对可比实例成交价格进行处理”。虽然《价格认定结论书》称“对各种差异因素进行修正”，但不知具体对哪些参数进行调整？采用的金额调整、百分比调整还是回归分析法调整？具体参数修正的比例或金额是多少？出庭人员亦支支吾吾、无法回答。

7.无最终确定涉案房产价值的计算方法

《房地产估价规范》规定：“4.2.16 对经修正和调整后的各个可比实例价格，应根据它们之间的差异程度、可比实例房地产与估价对象房地产的相似程度、可比实例资料的可靠程度等情况，适用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出比较价值”。《价格认定结论书》载明，涉案房产在基准日的单价为35974元/㎡，总价为1791500元，但却未展示计算方式。不知计算采取的是简单算术平均法、还是加权算术平均法或是其他方法？房产价格认定是一项专业性很强的工作，只有存在真实、充分的测算依据，准确的计算方法，完整详细的计算过程才具有法律说服力。

8.价格认定结论未考虑涉案房产室内装修、设施情况对价格的影响

《价格认定结论书》载明（卷5P50）：“本认定结论未考虑室内装修、设施等情况对房地产价格的影响”。这显然又违背《房地产估价规范》的规定。价格认定必须考虑建筑物实物状况，包括内部装饰装修和设施设备等情况，并进行实物状况调整。《房地产估价规范》明确规定：“建筑物实物状况调整的内容应包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度等”。价格认定中心工作人员出庭接受询问，也明确向法庭说明，因为没有房屋的钥匙，其并未进入房间内实地查看，未考虑涉案房产室内装修、设施设备等对价格的影响。

9.价格认定结论未考虑涉案房产存在抵押，价格必然受损的因素

2015年1月涉案房产出售前，设有两处抵押，出售时其价格必然大打折扣。一是2013年12月17日Z将房产抵押给T ，担保范围为T 35万元借款本息；二是2014年3月18日Z又将房产剩余价值抵押给H，担保范围为H55万元借款本息。《价格认定结论书》载明（卷5P50）：“本认定结论未考虑因抵押、担保或其他权利对认定标的价格的影响”。这显然又违背《房地产估价规范》的规定。价格认定必须考虑抵押、担保等限制权利的情况，并进行权益状况调整。《房地产估价规范》明确规定：“进行权益状况调整的内容应包括规划条件…担保物权设立情况等”。S价格认证中心工作人员L出庭接受询问，也明确向法庭说明出具的价格没有考虑房屋的担保物权等限制条件，认定的价格肯定虚高。

10.价格认定结论明显高于正常市场交易价

不同估价目的下的评估方式不同、得出的价格结论也不同。《房地产估价规范》5.1-5.15分别规定了抵押估价、收税估价、征收征用估价、拍卖变卖估价、转让估价等15种不同估价目的下的评估方法。《房地产估价规范》规定：“房地产征用估价，应评估被征用房地产的市场租金，并可评估因征用造成的搬迁费用、临时安置费用、停产停业损失”。而转让估价等其他目的下的价格评估并不会考虑上述补偿安置费用，因此以征收征用为目的的估价显然相对较高。

Z房屋的买卖是市场行为，应当以转让估价为目的。本案《价格认定结论书》认定，2015年1月涉案房产价值为179.2万元，竟然比以征收征用为目的得出的价格认定结论178.3万元还要高！价格认定结论不符合基本常理。

11.涉案房屋的市场价格可参考链家、搜房网等交易价格

在Z起诉撤销房屋买卖合同的民事诉讼中，买房者也曾向法院提交了链家网、搜房网的价格趋势图。该证据旨在证明，同区域、同时段房屋挂牌价格。对于该组证据，法院判决认定如下（卷5P102）：“予以采信，作为确定合理交易价格的佐证之一”“该价格具有一定的可参考性，但应考虑平均因素和偏离因素”。法院最终将链家网、搜房网价格趋势图和《S市国有土地上居住房屋协议置换评估分户报告》均作为认定价格的考虑因素。

12.民事诉讼与刑事诉讼的举证责任及证明标准均不相同，不能简单的把民事诉讼材料套用在刑事诉讼身上

民事诉讼实行谁主张，谁举证，证明标准只要求达到高度盖然性。而刑事诉讼则实行无罪推定，在证明标准上要求正面达到确实充分，反面则需排除合理怀疑。也即，只要辩护人提出合理怀疑，控方就必须举证予以排除。否则就应当作出有利于被告人的认定结论。因此，在《价格认定结论书》存在上述严重问题的情况下，法院应当转而采信链家网、搜房网的价格交易图，并据此推算出涉案房屋挂牌价应在134-139万左右。考虑到实际以95万元出售，给Z造成的损失金额为39-44万元，尚未达到本罪要求的“损失数额在50万元以上”的立案追诉标准。