重磅！无锡物业服务新模式试点，“共信制” 来了！

信息不透明？资金被挪用？物业不给力？
无锡出手了！

就在刚刚！无锡 发布关于开展“共信制”物业服务模式试点工作的通知！在全市范围内开展“共信制”物业服务模式试点。

4月30日前确定正式试点名单。

1、什么是“共信制”？

以共治共享、诚信履约为理念，以共同信任、共同决策、共同监督为核心，以项目专户独立核算、预算决算闭环管理、服务信息全面公开、多方主体共同评价为运行支撑，着力实现物业资金业主共有、服务过程全程透明、权责利益多方共享的物业服务模式。

2、试点目标是什么？

聚焦当前物业服务中服务信息不透明、资金管理不规范、业主参与不充分、企业履约不到位、矛盾纠纷化解难等突出问题，加快构建信任共建、责任共担、利益共享、阳光透明的物业服务格局，重塑业主与物业服务企业互信、合作、共赢的关系。

3、五大工作原则：

• 专户专管、独立核算：一项目一账户，专款专用。

• 预算先行、闭环管理：先预算、再执行、后决算，全程公开。

• 全程公开、阳光透明：线上+线下全公开，接受监督。

• 诚信履约、质价相符：服务与收费挂钩，优质优价。

• 规范运行、风险可控：全流程规范，防范风险。

原文如下：

关于开展“共信制”物业服务模式试点工作的通知

各市（县）、区住房城乡建设局，各相关单位：

为进一步规范物业服务行为，提升物业服务水平，营造良好的行业环境，按照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市居民委员会组织法》《江苏省物业管理条例》《无锡市物业管理条例》《江苏省物业服务质量提升行动实施方案》等要求，在前期探索试行企业主导“忠信制”物业服务模式的基础上，在全市范围内开展业主参与“共信制”物业服务模式试点工作，现有关事项通知如下：

一、“共信制”的释义和试点目标

1、释义：以共治共享、诚信履约为理念，以共同信任、共同决策、共同监督为核心，以项目专户独立核算、预算决算闭环管理、服务信息全面公开、多方主体共同评价为运行支撑，着力实现物业资金业主共有、服务过程全程透明、权责利益多方共享的物业服务模式。

2、试点目标：聚焦当前物业服务中服务信息不透明、资金管理不规范、业主参与不充分、企业履约不到位、矛盾纠纷化解难等突出问题，加快构建信任共建、责任共担、利益共享、阳光透明的物业服务格局，重塑业主与物业服务企业互信、合作、共赢的关系。全面推行“8+N”管理措施，健全业主广泛参与、多方协同共治的治理机制；强化“线上+线下”全渠道公开公示，切实保障业主知情权、参与权、表达权、监督权；建立项目独立核算和预算管控机制，规范物业项目资金使用与监管，提升资金使用效益；强化信用约束与履约监督，推动物业服务企业诚信经营、质价相符；打造可复制、可推广“共信制”物业服务样板，以预算制核心模式创新推动全市物业管理提质升级。

二、试点范围

各市（县）区选择不少于一个住宅小区进行试点，优先选择业主意愿高、资金有保障、已组建业主委员会或者物业管理委员会的住宅小区，原则上试点住宅小区应分属不同物业服务企业。

三、工作原则

1、专户专管、独立核算

严格执行一项目一账户，物业服务费、公共收益等全部资金纳入项目专户统一管理、独立建账、独立核算，资金专款专用，严禁挤占、挪用、截留，确保每一笔支出可查询、可核对、可追溯。

2、预算先行、闭环管理

坚持先编预算、再执行、后决算，年初完成年度服务预算的编制与公开，年中严格按预算执行，超预算支出必须征求业主意见或经授权审核公示，年末据实决算、公开审计，形成“预算—执行—监督—决算—评价”全闭环管理。

3、全程公开、阳光透明

依托信息管理系统，全面推行“线上+线下”同步公示，服务标准、收费项目、预算决算、预算调整、资金收支、人员配置、维保记录、评价结果等一律常态化公开，主动接受业主查询与社会监督，做到管理透明、过程透明、结果透明。

4、诚信履约、质价相符

物业服务企业按约定标准提供服务、按规范提取酬金，建立服务评价与收费标准、酬金比例挂钩的动态调整机制，实现服务质量与收费水平优质优价、质价匹配。

5、规范运行、风险可控

严格按照法律法规与政策要求实施，规范财务凭证、支出审核、审计监督、档案留存等操作流程，重点防范资金管理混乱、服务质量缩水、矛盾问题激化等风险，确保试点平稳推进、长效运行。

四、实施步骤

1、项目确定（4月30日前）

各市（县）区物业行政主管部门对辖区内住宅小区全面摸排，筛选形成候选小区清单。

各市（县）区物业行政主管部门会同街道（镇）物业管理机构，深入候选小区开展“共信制”政策宣讲、试点解读、沟通答疑，明确模式核心要求、运行机制与实施优势。

符合条件的小区，经征求业主意见后将原有的“包干制”模式调整为“共信制”模式，由业主委员会（物业管理委员会）提交试点申请，经街道（镇）物业管理机构初审后，报各市（县）区物业行政主管部门备案确定正式试点名单。

2、组织实施（8月31日前）

依法决策与协议签订：由属地社区或业主委员会（物业管理委员会）依法组织业主表决，确定按照“共信制”续聘或选聘物业服务企业；按“共信制”要求签订专项物业服务协议，明确服务内容、预算编制、预算调整、经费使用、酬金比例、公开公示、评价监督等核心条款。

资金与财务规范建设：物业服务企业开立物业服务资金专户，建立独立会计账套，实行专款专用、独立核算，确保账户为项目经费收支唯一账户。

预算编制与业主确认：结合小区实际编制物业服务方案与年度开放式收支预算，经业主大会表决通过后公开公示，接受全体业主监督。

信息化系统对接上线：搭建或接入信息管理系统，完成预算管理、资金收支、信息公示、评价监督等功能适配，实现线上可查、可监、可溯。

试点正式运行：严格按照“共信制”模式与预算约定提供服务；预算内费用从专户依约列支；超预算支出须征求业主意见或经授权业主委员会（物业管理委员会）审核公示后方可使用；新增服务项目或客观原因导致成本普遍增加的，应当调整预算；所有支出凭证齐全、账实相符。

3、指导提升（10月31日前）

由市、市（县）区物业行政主管部门牵头，联合街道（镇）物业管理机构、社区及物业领域专家，对试点项目开展全覆盖调研督导，重点核查预算编制与执行的刚性、资金使用规范性、信息系统落地实效、公开公示落实情况。现场梳理堵点、难点，及时纠偏整改，优化“共信制”运行流程，完善预算管理、专户使用、多方监督等关键环节，确保试点规范高效推进。

4、评估总结（12月31日前）

市物业行政主管部门统一制定试点综合评估标准，围绕专户管理、预算执行、信息公开、多方评价、业主满意度等维度开展评估。

各市（县）区物业行政主管部门组织对项目试点成效依标准进行综合评估，形成评估报告，上报市物业行政主管部门。

市级层面全面梳理“共信制”成熟经验、典型做法、制度模板，形成可复制、可推广的操作体系，按计划在全市范围内逐步扩大推广。

五、工作要求

1、强化组织领导。市物业行政主管部门统筹全市试点工作，制定试点指引等配套文件；各市（县）区物业行政主管部门负责指导辖区内试点工作的组织实施，推动“共信制”项目试点落地；街道（镇）物业管理机构牵头申报审核、疑问解答，具体负责试点推进工作；社区依法配合做好试点相关工作。

2、规范实施路径。各试点项目紧扣专户独立核算、预算闭环管理核心要求，规范落实预算编制、业主审议、执行管控、调整审批、年度决算全流程操作。全面推进专户管理、系统对接、信息上传，鼓励依托我市业主共有资金管理规定，实现资金透明、收支可查、全程可溯，保障“共信制”模式规范运行。

3、加强过程监督。全面解读预算制统领收支、信息化保障透明的试点逻辑，提升业主在预算编制、执行监督、评价表决中的参与度。试点小区专户绑定智慧化管理平台，鼓励成立由社区“两委”、党员骨干、业主代表组成的监督小组，强化服务履约、资金使用、成本管控常态化监督。

4、严格评价监管。将预算管理、专户运行、信息公开、业主评价作为试点评估核心指标，纳入对试点成效的评定和对物业服务企业的信用评价。同步建立多方评价结果运用机制，评价结果与物业服务企业酬金支付、预算调整、合同续聘等直接挂钩。

附件1

无锡市“共信制”物业服务模式试点

工作指引

（试行）

第一章总体说明

一、适用范围

本指引适用于本市行政区域内由政府引导、业主自愿开展“共信制”物业服务试点的住宅区。鼓励引导住宅区业主在物业服务合同委托管理周期内通过与原物业服务企业协商，转换服务模式，开展“共信制”物业服务模式试点。物业服务合同已到期或中止的，鼓励引导业主结合物业服务企业选聘，开展“共信制”物业服务模式试点。

二、指引定位

本指引以实行共信制为核心，深度嵌入我市业主共有资金管理相关要求，指导试点项目规范化开展工作，实现住宅小区资金公开透明、信息可溯可查的试点目标。本指引不具有法定规范约束力，试点单位可结合项目实际情况灵活参照执行。

第二章责任主体与工作分工

三、责任主体

1.业主委员会（物业管理委员会）：作为试点工作的决策与监督主体，牵头负责试点方案的编制、报审工作；试点期间，全面负责预算的审议、表决及执行全过程监督；组织开展物业服务评价工作，引导并推动业主积极参与试点各项工作。

2.物业服务企业：作为试点工作的执行主体，协助业主自治组织完成试点方案的编制与报审；试点实施阶段，按要求开立资金专户、建立独立会计账套；依据共信制要求，编制年度物业服务方案及收支预算，提请业主大会表决；使用小区物业管理信息系统，规范完成预算执行、资金收支、信息公示等各项工作任务。

四、工作分工

1.市物业行政主管部门：统筹指导全市试点工作，提供物业管理信息系统技术支撑与保障，及时总结试点工作经验，推广成熟、成功的实践做法。

2.各市（县）区物业行政主管部门：组织实施并业务指导辖区内试点工作；负责试点项目方案备案，协调解决试点过程中的共性问题，配合做好试点经验的梳理与提炼工作。

3.街道（镇）物业管理机构：开展辖区试点工作政策宣讲与本指引内容解读；指导试点项目遴选及试点方案编制；负责试点项目方案的初步审核与上报备案；做好试点工作日常指导、矛盾纠纷调解，督促试点单位规范推进各项工作。

4.试点项目所在社区居民委员会：依照相关法律法规，协助街道（镇）开展试点工作；做好业主沟通协调工作，监督试点项目信息公示及业主参与。

5.数据共享银行：配合试点项目开立资金专户，实现账户资金数据与物业管理信息系统的实时共享，按照相关法律法规规定，开展账户收支全流程合规管理。

第三章独立核算与资金专户管理

五、建账核算

物业服务企业为试点项目单独设立会计账套，以项目为独立核算单元，核算科目与预算编制内容保持高度匹配；完整、准确记录物业公共服务费、代收代支费用、公共收益等全部收入，以及与物业服务相关的所有支出，确保账证、账实、账表三相符，为预算执行提供精准、可靠的数据支撑；账套资料留存期限不少于5年，全程对业主、业主委员会（物业管理委员会）及相关监管单位开放查询。

六、资金管理

试点项目严格按照我市业主共有资金管理相关要求，以小区为单位在指定银行开立资金专户，该专户为预算收支的唯一账户，实行“一户一账、专户存储、专款专用”管理；物业公共服务费、代收代支费用、公共收益等所有与物业服务相关的收入，全额存入该专户，作为预算执行的资金来源；物业服务所有支出全部从该专户列支，严格遵循业主大会表决通过的预算方案执行，因特殊情况确需超预算支出的，应当制定支出方案，履行必要的审核、公示程序。不得无故超预算、无预算支出。

七、信息对接

试点项目资金专户开户银行按要求与本市物业管理信息系统完成系统对接，实时、准确推送专户资金余额、交易流水变动等核心信息；业主可通过物业管理信息系统移动端，查询专户资金相关信息，实现资金信息可视化、可追溯。

第四章预算编制与管理

八、预算编制

1.编制服务方案：物业服务企业先行编制小区物业服务方案，方案需明确物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务酬金计提比例及支付条件等核心内容。

2.编制收支预算：以小区物业服务方案为依据，结合小区历史收支实际、当前成本测算及业主合理需求，科学编制年度收支预算，确保预算编制真实、合理、可行。

3.确定预算周期：预算周期为自然年，一般于每年第四季度，由物业服务企业完成下一年度物业服务收支总预算的编制工作。本次试点项目预算编制与执行，按试点工作正式通知时间要求落实。

4.明确预算内容：预算实行全口径管理，全面覆盖物业服务所有收支项目。收入部分包含物业公共服务费、代收代支费用、公共收益等；支出部分包含人员薪酬、能耗费用、设施设备维保费用、保洁绿化费用、行政办公费用、税金及审计费用、物业服务酬金等；同时明确预算可调整的具体情形及规范调整程序。

九、审议与表决

服务方案及收支预算编制完成后，严格按照业主委员会（物业管理委员会）初审—小区公示—业主大会表决的流程执行：

1.初审：业主委员会（物业管理委员会）对服务方案及预算初稿进行全面初审，重点审核收支合理性、方案与预算的匹配性、服务内容与收费标准的对等性。

2.公示：初审通过后的服务方案及预算草案，在小区公示栏、业主微信群/QQ群、物业管理信息系统等线上线下渠道同步公示，公示期限不少于7日，广泛征求业主意见并根据反馈及时修改完善。

3.表决与备案：修改完善后的服务方案及预算草案，提交业主大会表决，表决通过后正式生效。表决结果及生效的方案、预算，需及时上传至小区物业管理信息系统备案，并再次进行公示，接受业主监督。

4.协议签订：业主委员会与物业服务企业签订“共信制”物业服务协议，经业主大会表决通过的预算方案和物业服务方案，作为物业服务协议的核心组成部分，一并纳入协议管理。

十、执行与调整

1.预算执行：正式生效的年度预算为物业服务收支的法定执行依据，物业服务企业严格按预算执行，不得擅自变更预算项目、调整支出用途、突破预算额度。物业服务企业需将年度预算分解为月度、季度收支计划，每月对预算执行情况进行分析总结，形成书面报告向业主委员会（物业管理委员会）报备。

2.超预算支出：常规超出预算限定额度的支出，需制定必要的支出方案，明确支出原因、金额、用途等，经征求业主意见或授权业主委员会（物业管理委员会）审核、公示后，方可列支。紧急情况下需要超预算支出的，可以优先采取紧急措施，但事后应补充相关手续。超预算支出不得作为常规支出程序，仅作为预算执行的补充，如涉及项目增加、成本变化等影响预算执行的，应当对预算进行调整。

3. 预算调整：因市场物价大幅上涨、突发公共事件、设施设备紧急维修等确需调整预算的，由物业服务企业正式发起预算调整申请，列明调整原因、调整项目、调整金额及相关依据；调整方案经业主委员会（物业管理委员会）审核、公示，并由业主大会或授权的业主委员会（物业管理委员会）批准后，方可执行；调整后的预算，及时备案并公示。

十一、决算与审计

1.决算编制：每年1月底前，物业服务企业完成上一年度物业服务收支决算编制工作，决算报告需真实、全面、准确反映预算执行结果，做到账实相符、数据完整。

2. 决算审计：业主委员会（物业管理委员会）可根据实际情况，委托具备相应资质的第三方专业机构，对决算报告进行专项审计；审计结果需在小区内及时公示，并对业主开放查询，确保决算工作的公正性、透明度。

第五章酬金与评价

十二、酬金计提

试点项目全面实行酬金制计费方式，物业服务酬金作为预算核心支出项目，全额纳入年度收支预算管理；物业服务酬金计提比例一般不超过预算周期内物业服务实际成本的12%，具体计提比例由业主大会表决确定。

十三、酬金管理

物业服务酬金的计提方式在年度预算中予以明确，从小区物业服务资金专户中列支，计提金额不得突破预算核定额度；酬金支付条件与物业服务评价结果挂钩，实现“质价相符、按效取酬”。

十四、评价与运用

1.组建评价小组：物业服务评价工作由社区党组织牵头，社区居民委员会、小区党支部、甲方（业主自治组织）、业主代表共同组成评价小组，可邀请街道（镇）物业管理机构、专业机构参与评价。评价小组根据小区试点方案，合理确定评价周期、评价方式、评价指标、评分标准及异议处理程序，评价重点聚焦物业服务方案实施情况、预算执行情况、信息公开情况等核心内容。

2.规范评价流程：评价工作全程接受业主监督，评价结果经评价小组全体成员签字确认后，在小区内进行公示；公示后按照约定的支付条件和支付比例计提、支付物业服务酬金。业主委员会（物业管理委员会）建立物业服务评价台账，留存评价过程资料、评价结果等，供业主查询。

3.强化结果运用：物业服务评价结果作为下一年度物业服务合同续签、项目经理奖惩、年度预算编制、物业服务酬金计提比例调整的主要参考依据；对评价结果不合格的物业服务企业，业主委员会（物业管理委员会）可按合同约定，采取限期整改、调整酬金比例、终止物业服务合同等措施。

第六章信息公开与业主监督

十五、公示要求

试点项目实行以预算执行为核心的全口径、全流程、常态化信息公示制度，公示内容需真实、准确、完整、及时，通过小区公示栏、业主群、小区物业管理信息系统、市级物业管理信息系统等线上线下渠道公示，全方位保障业主的知情权、查询权和监督权。

十六、公示内容与频次

1.月度公示：每月15日前完成，公示内容为上月预算收支明细、预算执行进度、资金专户余额、物业费收缴率，公示期限不少于7日。

2.季度公示：每季度首月20日前完成，公示内容为上一季度预算执行总体情况、大额支出明细、公共收益预算执行情况，公示期限不少于7日。

3.年度公示：每年2月底前完成，公示内容为上一年度决算报告、第三方审计报告（如有）、物业服务酬金计提与支付情况、物业服务评价结果，公示期限不少于15日。

4.即时公示：重大事项发生后3个工作日内完成，公示内容为预算调整方案、业主大会表决结果、紧急支出情况、大额预算支出合同等，公示期限不少于7日。

十七、业主查询与异议处理

1.开放查询渠道：业主可通过小区物业管理信息系统移动端、小区公示栏、物业服务中心现场等多种渠道，查询试点项目预算编制、执行、调整、决算等全部相关信息，物业服务企业和业主委员会（物业管理委员会）应主动配合，不得无故拒绝业主的合理查询要求。

2.规范异议处理：业主对公示内容、预算执行情况等提出异议的，物业服务企业和业主委员会（物业管理委员会）应及时予以解释、答复；经核查异议成立的，相关单位需及时制定整改措施，落实整改，并将整改结果公示反馈。

第七章附则

1.本指引仅作为无锡市住宅区“共信制”物业服务模式试点工作的参考依据，未尽事宜，严格按照《中华人民共和国民法典》《江苏省物业管理条例》《无锡市物业管理条例》及我市业主共有资金管理相关规定执行。

2.本指引由无锡市住房和城乡建设局负责解释，试点过程中如遇政策调整，按最新政策要求执行。

3.本指引自发布之日起施行。

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