香港楼市，那是真的爆。

　　这才是楼市回暖的该有的样子啊。

　　一季度成交量创2013年以来最高纪录，成交金额同比暴涨94%。

　　3月份楼市均价同比上涨超2成；

　　新盘推一个卖光一个；

　　有人豪掷 1.29 亿港元扫货 10 套房，这种类似的客案例在一季度足足有265宗

　　wow……

　　香港楼市，那是真的火爆啊！

　　财运要来的时候挡都挡不住，本来经过前两年撤辣后，香港楼市的交易成本大幅降低，市场已经逐渐企稳了。

　　谁知道这一场中东战乱，直接把香港推向“世界最安全的金融中心”方向去。

　　中东王爷们纷纷把目光盯向香港，都想跑来避险，携带着大笔资金进港。

　　财富是有聚集效应的，大家看你来我也来，以前那些还想分散投资的内地高净值富豪现在觉得还是待在祖国好。

　　据说这股南下资金中，来自浙江，尤其是杭州市最多的，现在杭州的豪宅中介都在做香港这边的生意了。

　　客户全都是科技行业最顶级的身份，比如阿里的合伙人，以及最近一些刚上市和准上市科技公司的老板。

　　谁也想不到这一轮ai的大赢家竟然是香港啊。

　　这些顶级的客户在香港那边被称之为：大手客，简单来说即是一次性买一层楼的土豪客户。

　　今年一季度就265宗大手买卖涉及单位达695个，总成交金额达71.3亿港元，平均每组大手客的入市门槛达2691万港元。

　　一个大手客可以顶七八个普通购房者。

　　也难怪内地的豪宅市场那么冷，豪宅就是靠有钱人撑起来的。

　　现在各大行业发展已经饱和了，老钱也过了买豪宅的阶段，而产生新贵的行业基本上就是科技，和ai相关的，都被香港吸引过去了。

　　不过对比来看，人家香港的确有优势啊。

　　起码从租售比来看就完败内地。

　　中原地产的数据显示，2026年1月香港CRI租金回报率最新报3.38%。

　　同期H按息保持3.25%，也就是说，租金回报率比房贷利息高0.13个百分点，已经连续9个月处于“供平过租”状态。

　　更有甚者，143个样本屋苑里，95个租金回报率高于按息，占比66.4%，其中荃威花园甚至冲到4.70%，得寶花园4.69%。

　　简单说，在香港买房，靠收租不仅能覆盖月供，还能倒赚。

　　再加上租金还在涨，自2023年2月以来累计涨幅15.8%。

　　租售比和租金上涨预期叠加，综合持有回报率超过4%，在低利率环境下，这比存银行划算太多了。

　　这才是香港回暖的核心，不是炒概念，是买稳定现金流。

　　花旗直接把2026年香港楼价预测从3%上调到8%，说这是多年上升周期的开始。

　　摩根大通的研报也是相似的看法，总之就是外资一片看好香港楼市。

　　与香港同样回暖的还有上海楼市，3月份的成交量也爆了，二手房成交31215套，创近5年新高。

　　我们上周也写文分析过，大家可以去看看。

　　虽然说对比香港，上海的回暖还只是非常初级的阶段，但这两者其实是有一定的共同性的。

　　上海这一次成交量占大头的主要是老破小，原因就是租售比高。

　　易居研究院调研显示，目前上海市区老破小的租售比普遍在2.3%到3.1%。

　　比如静安区彭浦板块一套总价99万的老破小，月租3000元，租售比3.6%；普陀曹杨三村总价155万，月租4000元，租售比3.1%。

　　国内的刚需被毒打习惯了，有3%左右的租售比已经十分满足，于是纷纷选择上车。

　　说到底就是买房没那么亏了，以前买房是赚差价，赌的是房价永远涨。

　　现在大家心态变了，像选红利股一样买房，不指望价格涨多少，反正能收租就行了。

　　这种现金流思维取代了增值预期，才是上海楼市成交翻盘的真正推手。

　　但上海的问题在于，老破小只是刚需的局部狂欢，改善型市场基本没动，800万以上的改善房成交几乎冻结。

　　说白了就是改善房的租售比还没有去到合理的范围内，要是像香港那样500万的房子可以租1万五六，改善早出动上车了。

　　所以很多人问，香港楼市爆火了，上海楼市成交也在回暖，那么接下来会不会带动全国楼市回暖呢？

　　放在七八年前可能会，当时大家的情绪很容易被点燃感染。

　　但是今天，大家都变实际了，只看租售比。

　　3月份北京、上海、广州、深圳、成都五个重点城市确实都走出了小阳春行情。

　　租售比对比过往，也的确上升了很多了。

　　中指研究院的数据显示，全国重点城市的平均租售比已从2.0%回升至近2.4%。

　　但对比香港依旧一言难尽。

　　所以你问“其他城市会不会跟上回暖的节奏”。

　　关键看两点：

　　第一，租售比越接近按揭利率越好。

　　第二，有没有真实的人口和产业流入支撑租赁需求。

　　如果都有的话，楼市是有机会反弹的。

　　目前来看，成都我是比较看好的，老破小租售比超过3%，作为新一线，产业人口持续流入，租房需求稳定。

　　目前成都二手房成交量已经环比上涨，核心区老破小成交活跃，是二线城市中最有潜力回暖的。

　　如果成都能率先在老破小赛道上复制上海的“租售比套利”逻辑，它就是下一个站起来的城市。

　　投资就是认知的变现，大的历史事件，都会成为普通人交易获利的筹码，就看我们能不能看懂。