对话CyPARK：从成都到杭州，是为了什么？

非标商业团队跨城操盘，水云间探索滨水商业的内容新路径。

撰文丨锐裘

编辑丨yawen

最近一段时间，我们确实在更密集地关注杭州商业的变化。

今年，杭州恒隆广场与杭州嘉里城两座重量级项目将分别在年中与年底开业，城市高端商业格局正在被重新书写；而同时，不同商圈也在进入各自的更新阶段，由不同角色推动、以不同方式展开。杭州的商业，不再是单一逻辑的扩张，而更像是多条路径同时发生。

这次，我们也把目光从杭州市区，转移至城东的钱江世纪城。

上周，我们来到钱江世纪城水云间商业中心（下称“水云间”），参加其发布会举行，现场除了邀请导演贾樟柯参与交流之外，更引起我们关注的，是这条早在去年就开始流传的合作信息——项目将由成都CyPARK背后的赛元商业团队接手，全面参与商业定位、空间场景提升、招商以及后续运营。

这也是我开始对这个项目产生好奇的原因：

一方面，是这次合作本身：世纪城国资与赛元，为什么会在一轮筛选之后走到一起？

另一方面，是项目本体：在一个条件不差、却并不标准的空间里，商业该如何成立？

带着这些问题，在发布会之后，我与赛元团队杭州负责人进行了一次深入交流。这篇文章，也可以看作是对这些问题的一次阶段性整理。

01

水云间：

一个“条件不差，但有挑战”的项目

先来看水云间本身。作为世纪城国资自主开发、自主运营的重点项目，这座总投资35亿元、总体量约16万平方米的滨水商业项目，计划于2027年正式开业。

从区位来看，水云间已经具备了十分有利的条件。

项目位于钱江世纪城沿江核心板块，紧邻钱塘湾未来总部基地与杭州亚运村，与钱江新城江河汇隔江相望。这里既承接了杭州从“西湖时代”向“钱塘时代”演进的城市脉络，也已经完成了产业与人口的导入，成为一个新型的城市中央活力区。

地缘环境是一大机会点。项目沿后解放河展开，北侧面向钱塘江，拥有江景与河景的双重界面，又毗邻公园与滨水空间，这种条件在杭州并不常见。

更关键的是人群。

世纪城板块聚集了大量互联网、金融、科技等行业的年轻从业者——他们收入水平较高，生活方式导向明显，对社交、内容与体验的需求，远高于对传统购物功能的依赖。

换句话说，这里既有人，也有消费能力——但问题也恰恰在这里。现有的商业供给，仍然以标准购物中心逻辑为主，很难回应这类人群更复杂的需求。某种程度上，这个板块并不缺商业，它缺的是另一种更具有个性表达的商业。

也正因此，当水云间滨水街区项目逐渐浮出水面时，它显得格外特别。

水云间项目实拍

水云间的设计灵感来源于水的涟漪。

整体长条形的项目格局，以“钱塘水韵”为总体构思，三朵“涟漪”成为活力原点，全玻璃幕墙立面呼应钱塘江的灵动；建筑形态延续“涟漪水波”的设计理念搭建连廊慢行系统，力图在高密度发展的城市网络下形成一个低密度的商业空间，让项目与周边的产业、生活、生态交融。

水云间项目效果图

在商业角度，这样的建筑空间形态并不标准，它介于盒子与街区之间，原有建筑也并不完全适配商业使用，需要从商业角度再做进一步的精细规划。这意味着，它很难被一个标准答案解决。

至少，这不是一个可以简单套用既有模型的项目。

02

一场「经过筛选」的合作

在与赛元团队的交流中，我最关心的问题是：为什么是他们？

答案并不复杂。在确定合作之前，世纪城国资已经花了两到三年时间，在市场上反复寻找合适的操盘方。他们接触过成熟的商管公司，也接触过偏非标的团队，但一直没找到最合适的。

前者的问题在于“过于标准”。成熟商管公司依赖既有产品线，很难为一个非典型项目做彻底重构；后者的问题则在于“缺乏落地能力”。面对一个大体量项目，业主更需要的是长期参与，而不是阶段性的概念输出。

也正是在这个过程中，CyPARK进入了他们的视野。

尽管赛元起家于成都，但其操盘的CyPARK项目，在过去几年已经成为业内高度讨论的非标商业案例之一。而更重要的是，它的体量与复杂度，已经超出了“小而美”的范畴。

成都CyPARK

而从赛元的角度来看，水云间似乎也是团队颇为对味的合作对象，在CyPARK之后，这只年轻的团队一直在全国范围内寻找新机会。

“我们从未想过只待在成都。”负责人说，“我们一直关注杭州，它是中国当下最好做商业的几个城市之一——有市场空间，但还没有卷到极致。在这里做一个有表达的项目，是立得住的。”

具体到钱江世纪城，这个板块的微妙之处在于：产业与人口已经兑现，但商业表达仍存在空缺。

这也意味着，水云间并不是在与周边项目竞争同一件事情。

例如，当我们问及项目与亚奥万象天地的关系，在赛元看来更像是市场供给之下“分工”，而不是对抗。

前者已经是一个高于合格线的商业产品，有流量、有生意；而水云间则希望能作出一些表达的、具有个性化展示及体验的商业产品，在差异化的协同并进下，能让钱江的商业更有意思。

但赛元对水云间的野心也并不只是局限在钱江世纪城，而是在整个杭州。“杭州市场和消费潜力是有非常大的空间的，目前纵观整个城市，标准的，高品质的项目是不差的，相反，能出一些内容创意的空间还不算多，这就是水云间的机会。”

这样的定位是业主方与这个新进商管团队已经达成一致的结果，当项目与团队的认知在这一点上能有共识时，这次合作才能成立且能保证项目顺利地开展。

03

如何在一个非标空间里，让商业成立

如果说合作解决的是“谁来做”，那么接下来更关键的问题是：怎么做。

挑战首先来自空间本身。不同于传统盒子型购物中心，水云间是一个开放式滨水街区。这意味着，它无法依赖标准化的招商与运营逻辑，而必须从空间出发，重新组织商业。

在设计层面，赛元团队的思路非常明确：

首先，是解决线性的动线结构问题。

“当一条街变成笔直的500米时，体验会变得非常单调。我们会通过场景提升，打破这种均质感，一面营造可逛性的街区感，而高区内容会通过主力业态来承接。”

水云间项目效果图

其次，是空间感受。

“在现有建筑精致及确定感之上，需要打破现在建筑呈现的确定感，做出更多模糊空间，简单说，就是让它更像街区。这样的好处让品牌有发挥的余地。”

本质上，这些调整指向同一个目标，让空间从被设计好的结构，变成可以被自如使用的场景。

在这样的逻辑下，水云间不再只是一个可以逛的地方，而是一个需要被持续编织的空间，让建筑更具灵动，让品牌更知道如何使用，让内容可以持续变化。

04

在既有经验下的递进优化

在对谈中，我们也聊到了就CyPARK在成都项目中的试错与经验积累。从招商、设计到运营，他们几乎踩过所有非标商业会遇到的坑，但这些问题放在一起看，其实指向同一个核心：如何在一个非标空间里，让商业真正成立。

而这样的经验累积，都会运用到水云间接下来的筹备及未来的运营工作中。

例如，在正在进行的场景提升工作里，团队不再依赖单一设计方，而是将设计拆分为多个模块，由不同团队完成，自己作为整体的“中枢”进行统筹。

在招商上，也从过去对头部品牌的依赖，转向以内容逻辑为先，再匹配合适品牌。比起“引入谁”，更重要的是“ta为什么在这里”。据透露，已经有一些质感不错的生活方式品牌，已经初步确认了合作意向。

水云间项目效果图

在未来的内容运营时，早前CyPARK尝试过的“社群”方式会被更清晰的内容主线替代，这样的考虑是相比表面的热闹，更希望构建系统性的内容结构，让项目看起来更有主体性。

如果把这些调整放在一起看，会发现赛元正在完成一次转变，他们开始在既有项目里总结同类项目的经验，建立一套可以被重复的方法。这种方法不依赖某一种风格，也不依赖某一类品牌，而是体现在：

• 如何判断一个项目是否成立
• 如何拆解空间与内容的关系
• 如何让一个项目持续运转

当然，水云间目前还是筹备初期，这篇文章更像是此阶段的记录，但至少，在这次对话中，我们能够感受到一件事情正在发生变化，它没有再试图用一个现成答案去解决问题。

而对于一个本身并不“标准”的项目来说，

这或许，才是它真正的起点。