“抬板住宅”，是新概念不是新事物

房地产又开始造“概念”了。一夜之间，“抬板住宅”火遍大江南北。与之捆绑出现的还有“抬板架空”“湾流浮岛”“悬浮园林”“下沉庭院”“立体花园”等一系列新名词。很多人还没搞明白“四代宅”是怎么回事，第五代住宅（四代宅+抬板小区）已经卷上了天际。

以上海为例，自安澜上海首创“抬板住宅”后，从去年下半年开始，这一产品形态迅速在诸多高端项目中落地。那么，“抬板住宅”到底是什么？

所谓“抬板社区”，也称“全架空社区”。 它并非传统意义上的首层局部挑高入户大堂，而是将整个社区的地基结构性抬升，形成一座“超级托盘”。在这一格局下，社区被清晰地划分为两层：

• 板下层（基座层）：布置机动车库、非机动车库、设备用房，以及部分受天气影响较小的社区功能空间；

• 板上层（抬高层）：形成连续、完整的步行平台，实现100%人车分流，园林景观、入户大堂、泛会所均置于此层。

▲图片来源网络

政策红利下，市场创新活力被瞬间激发

这一波“抬板”热潮的兴起，背后离不开政策的“推手”。2025年9月，上海出台《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，明确将小区内部停车库设置在底层架空层的，其建筑面积不计入容积率。不止上海，自2024年底起，天津、杭州、苏州、合肥、宁波等地也相继出台类似规定，引导开发商将原本设于地下的部分停车空间移至底层（仅限一层）架空层。

更值得关注的是，上海虹口区一则土地规划调整表述中，直接鼓励“抬升地坪标高”，并将“抬板”与“土方源头减量”的环保要求挂钩。这意味着，“抬板住宅”已不再是开发商自发的选择，而是规划层面明确倡导的方向。

▲图片来源网络

降成本、提品质：“抬板”的双重红利

从经济账上看，传统地下车库的建安成本普遍在10万元以上，而“抬板”设计可以降低地库20%-30%的成本，同时缩短车库建设周期3-6个月，大幅减少土方开挖量。政策激励之下，开发商得以将节省的成本转化为购房者能感知的品质提升。

而从居住体验来看，全域抬板可能带来居住品质跨越式升级：一是 “阳光地库” ，彻底告别传统地下车库的潮湿与阴暗；二是低楼层用户的视野与隐私大幅提升；三是形成独立的“纯净居住体系”——这个“超级底盘”容纳了停车、垃圾站等所有对居住有干扰的功能；四是社区公共空间被放大，可以打造更丰富的立体景观体验。

当然，这样的产品入市后，价格也更贵。

▲某抬板小区，通过整体抬升形成的高差优势，设计师得以打造“地面—抬板—下沉”三重立体景观。

对开发商而言，地下车库成本降低、施工周期缩短、品质升级、入市价格更高——在目前“卷”得不行的市场行情下，差异化产品更容易被市场买单。产品优化的空间巨大，市场创新活力也因此被瞬间激发。

“抬板住宅”并非新鲜概念，也并不适合所有小区

“抬板住宅”在上海是个“新鲜”概念，但在别的地方并不是，并且并不适合所有小区。用两个例子来说明。

第一个例子是新加坡。森林住宅的概念本就源于新加坡，在抬板式住宅方面，新加坡更是有着丰富的实践。比如Hyll on Holland 将六栋12层塔楼整体从地面抬升11米，架空层与奢华会所、绿植、泳池融为一体，形成一座“奢华绿洲”；EDEN 将20层的公寓楼抬升至距地23米的高度，并在底部打造了一个繁茂的热带花园；Newton Suites 将36层的高层住宅整体抬高，用以降低临街噪音干扰。这些项目成功解决了新加坡土地资源紧张、气候炎热潮湿、对隐私和绿化有高要求的城市居住难题。但它们还有一个共同点——豪宅属性，目标客群是对后期居住和维修费用成本承受力强的高净值人群。

▲新加坡Hyll on Holland

第二个例子是我国北方早期的城市。有些城市的老小区，一楼原先设计的就是带卷帘门的私人车库。但在后期使用过程中，车库功能逐渐弱化，有的被改成住人，有的被改造为社区内部底商，从而衍生出新的安全和管理难题。

▲大连甘井子区新星绿城小区，部分居民楼一楼原本是一间间车库。

由此可见，“抬板住宅”是“新概念”，但并不是“新事物”。从目前的市场产品来看，“抬板住宅”似乎只与豪宅客群更适配。国内做得比较好的抬板小区，如保利·玥玺湾、万科中兴傲舍、深圳湾澐玺（六层超级底盘）、武汉长江中心等，无一不是豪宅项目。

普通住宅小区做抬板，结局也只能是走向“普通”。与其做花里胡哨的“湾流浮岛”，不如务实一些：将地下车库仍做车库，一楼架空层做储藏室。例如宝华紫薇花园在浦东、桃浦都做了储藏室，业主可以花钱认购，拥有独立产权，并能自由转让。后期折扣价2万元就可以认购一个十平米的储藏室，相当于家庭居住空间的延伸，用来摆放那些难以安放的自行车、儿童车、健身器材等。当然，宝华紫薇花园的储藏室建在地下，因此增加了通风、照明、除湿等成本——如果这些功能放在地上，问题会迎刃而解，但带给客户的却是实实在在的福利。

“抬板住宅”适合哪些区域？

对于这一产品形态，人们的看法也褒贬不一：有人喜欢地上车库的阳光和风景，有人担忧损伤自家车寿命；有人喜欢其自由度和丰富的体验感，有人担心动线复杂、出行不便以及维护成本高；还有人担忧车库抬高后地基变迁，建筑结构的稳定性和抗倾覆性会变差。

从这一产品的特性来说，“抬板住宅”更适合这些区域：一是自然资源丰富的地区，如拥有湖景、江景、河景等；二是潮湿度大的沿海城市，如海口、三亚、湛江、广州等；三是山区或地质结构坚硬、开挖成本高的地区，山区土木工程基础造价平均每公里约为平原地带的3倍。

因此，“抬板住宅”，本质上是城市发展到一定阶段后，对土地效率、居住品质和建筑经济性再平衡的产物。它并非凭空诞生的“神技”，而是在新加坡等先行地区的实践中不断迭代、被政策与市场共同催熟的成熟方案。对于一线城市核心区的高端项目，抬板能带来溢价、品质与差异化；但对于普通刚需或改善型社区，盲目跟风抬板，反而可能陷入“高不成低不就”的尴尬。未来，随着各地“不计容”政策的进一步落地和施工技术的成熟，“抬板住宅”有望从豪宅专属走向更广阔的市场。但无论概念如何翻新，衡量其价值的最终标尺，始终是居住者的真实体验与长期使用成本。开发商需要冷静判断，购房者也需擦亮双眼——不是所有“抬起来”的房子，都值得被抬高期待。

—关注同策研究院视频号—

—上海楼市年报—

声明：本同策研究院微信公众号内容版权、报告发布等最终解释权归同策研究院所有。所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。未经本公众号授权，严禁在任何平台(包括但不限于微信公众号)以任何形式(包括但不限于文字、图片、录音、录像)传播本同策研究院公众号刊发的所有内容。抄袭、盗用及篡改我司发布内容者，将依法追究法律责任。欢迎大家监督举报。部分图片来源于网络，若有疑问请联系邮箱songxuemei@tospur.com