深圳楼市「深夜排队抢房」的幕后真相

时隔多年，深圳楼市再现“通宵排队抢房”的火爆场面。

4月13日，深圳龙华中心区幸福城臻园项目3栋产品正式开盘。从当天凌晨开始，项目营销中心外就已排起长龙，许多人自带小板凳准备通宵作战。“有人从12号晚上9点多就开始占位置了，这种场面多少年都没见过了。”该片区的中介李先生对媒体记者表示。

然而谁也没想到，这场通宵排队最终等来的不是心仪的房号，而是一罐辣椒水。

13日早晨，现场因人流过密逐渐失控，部分急于选房的购房者翻越栏杆插队，与维持秩序的保安发生冲突。混乱中，一名身穿深蓝色保安制服的工作人员举着喷雾罐朝人群喷射，多名购房者被喷后捂着脸剧烈咳嗽，人群四散躲避。多段现场视频显示，数百名购房者及中介互相推搡争抢，场面一度失控。

“买房还要被喷辣椒水”的评论迅速刷屏各大社交平台和深圳本地购房群。事件以惊人的速度发酵为全国性舆情，也将深圳楼市“小阳春”中最具争议的一幕推到了聚光灯下。

这究竟是一场楼市全面回暖的信号，还是开发商“割肉求生”的局部狂欢？通宵排队的背后，又隐藏着怎样不为人知的真相？

一夜之间　“价格屠夫”诞生

幸福城臻园位于深圳龙华中心区，距离深圳地铁4号线龙华站约600米，与片区大型商业综合体壹方天地一路之隔，周边教育、医疗配套也相对完善。这样的地段条件，放在任何一个正常市场周期里，都不缺买家。

然而在2025年7月项目首次入市时，市场并没有买账。深圳住建局备案数据显示，项目首期推出861套住宅，备案均价6.46万元/平方米，户型为96-163平方米的三至四房，瞄准的是龙华本地的改善型家庭。这批房源入市后销售严重受阻，网签去化率仅15%左右，至今仍有大量房源处于“期房待售”状态。

在随后不到一年的时间里，项目价格经历了断崖式跳水。2026年4月初，幸福城臻园3栋住宅楼取得新一批预售证，推出217套房源，备案均价直接降至4.47万元/平方米，不到一年时间，每平方米降了近两万元，降幅约31%。如果以首次备案价计算，相当于打了约7折。

这还不是最终价格。在此基础上，开发商还给出了8.5至8.7折不等的折扣。综合折扣后，折后单价最低约3.78-3.95万元/平方米，65平方米两房户型总价约250万元起，82平方米三房户型总价约320万元左右。而同项目2025年首批入市的房源，总价门槛在550万元以上，此次65平方米小户型的总价较去年首批房源的门槛骤降超50%。

横向对比周边市场，这一价格的优势更加明显。壹成中心第九区、华盛珑悦、鸿荣源尚云等周边二手楼盘最新挂牌价在5.6万-6.1万元/平方米之间。而幸福城臻园折后最低单价仅3.8万元/平方米左右，相比周边二手房价格低约1-2万元/平方米，堪称“价格屠夫”。

“项目火爆的直接原因就是开发商大幅度降价。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受界面新闻采访时指出，“这个价格，临近地铁，商业氛围也好，性价比非常高。再加上项目位于龙华核心区，通勤便利，被誉为深圳后花园，也是在中心区工作的白领刚需购房的首选区域。在区位、价格、通勤都友好的情况下，排队也在情理之中。”

深圳中原研究中心高级研究员邹少伟的分析进一步揭示了抢购的另一个关键原因：“本次备案产品以刚需为主，主要为65平方米、82平方米、89平方米的产品，其中小户型产品市场较为稀缺，且折后单价不到4万，总价250万起，对刚需吸引力较大。”

“先到先得”点燃抢房火药桶

除了价格因素，开发商的销售策略也起到了推波助澜的作用。

据了解，此番项目采取“先到先得、取号选房”的销售模式。这意味着，谁的排队顺序靠前，谁就能先选到最便宜的房子。正是这条简单的规则，点燃了抢房的火药桶。

“大家之所以连夜排队，就是因为谁排得靠前，谁就能先选到最便宜的房子。”现场一位中介向媒体记者解释。据悉，本次推出的217套房源中，有40套左右65平方米的两房户型价格极具吸引力。而据销售现场统计，仅65平方米户型就吸引了近300批客户登记，供需比达到惊人的1:4.2。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，开发商营销从摇号转向“先到先得”，主要原因在于想出奇招，故意制造奇货可居的信号，把市场的注意力全部吸引到自己身上。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅指出，“先到先得”模式在深圳非热点楼盘中合规，但“公平性差，易出现排队占位、现场混乱，滋生‘锁房费’等违规行为”。相比之下，公证摇号“更公平、更规范、风险更低”。

邹少伟也表示，与公证摇号相比，先到先得的模式确实更能营造抢房的火爆氛围。如果项目具备一定优势，市场关注度较高，在加强管理、保证现场秩序的情况下，这样的模式会有一定效果。但如果管理上没有考虑周全，非常容易出现组织混乱、插队占位甚至爆发冲突等乱象。

事实证明，开发商的管理确实没有考虑周全。

失控：当排队变成混战

4月12日夜间，距离正式开盘还有整整数十个小时，项目营销中心外已经排起了长长的队伍。现场人头攒动，黑压压的人群一眼望不到头。不少中介在朋友圈刷屏称“这种抢房场景已经很多年没见过了”。

随着开盘时间临近，排队人数越来越多。到4月13日上午项目开盘，现场因人流过密，秩序逐渐失控。部分急于选房的购房者开始翻越栏杆插队，与维持秩序的保安发生冲突。

网络流传的视频显示，混乱中，一名保安举起喷雾罐，对着人群喷射辣椒水。多名购房者被喷到后捂着脸剧烈咳嗽，人群四散躲避，场面一度十分混乱。该暴力驱离行为引发围观市民拍摄传播，舆论迅速发酵。

事件发生后迅速引发轩然大波。“买房还要被喷辣椒水，这也太离谱了”“现在的开发商都这么霸道吗”等评论刷屏各大社交平台。

4月13日中午12时许，开发商深圳市鸿耀泰实业有限公司在其官方微信公众号发布致歉信，称“本次开盘期间现场人气超出预期，导致现场秩序出现短暂的混乱，影响了大家的购房体验，深表愧疚”。对于保安喷辣椒水一事，开发商的解释是：涉事保安为兼职人员，其行为未经公司允许和授权，工作人员发现后已第一时间介入处理。

然而，“临时工”式的解释显然无法平息舆论。北京市京师（深圳）律师事务所律师梁汉指出，开发商不能以“临时工”为由免责，其作为活动组织方负有安全保障义务，现场安保预案的缺失本身就是严重失职。

当日深夜，深圳市龙华区联合调查组发布《情况通报》：公安机关已依法对涉事保安人员杨某某予以行政拘留；住建部门已约谈项目开发企业，责令其立即采取整改措施；市监部门已对项目开发企业价格备案情况进行调查。即日起，龙华区将全面开展房地产销售行为专项整治。

产品硬伤：被低价掩盖的真相

当价格足够便宜的时候，很多问题似乎都变得可以忍受。但当辣椒水的刺痛褪去，人们开始冷静审视这个“网红盘”时，一些被低价掩盖的真相逐渐浮出水面。

有媒体记者实地探访后发现，整个社区采用商品房、公租房、回迁房多业态混合布局，三者比例为4:4.4:1.6，回迁及公共住房占比达到六成，园林、泳池等所有公共配套全部共享。这正是诸多购房者最终弃选的核心原因。

除此之外，社区整体体量偏小、容积率偏高的问题也不容忽视。作为旧改项目，幸福城臻园总占地面积3.16万平方米，总建筑面积却达到38.88万平方米，容积率高达8.8。后续交付后车位配比缺口将进一步凸显；低楼层房源普遍存在采光不足、通风条件差、隐私性弱等问题。

此次开盘的3栋位于项目02地块，与写字楼、保障房同处一地，居住体验不如01地块的商品房。这意味着，购房者以“打骨折”的价格买入的，本身也是品质打了折扣的产品。

即便如此，低价仍然具有不可抗拒的吸引力。截至4月14日凌晨，幸福城臻园本批次房源售出132套，去化率60.83%，其中65平方米两房户型全部售罄，82平方米及89平方米三房也仅剩少量余房。相比之下，项目首批房源自入市以来累计售出127套，去化率仅14.75%。

4月17日，媒体记者再度探访时发现，幸福城臻园的对外推介案场已全面关停，仅留一名安保人员值守。官方口径称当前核心工作为集中推进已成交客户签约，暂不接待新客；而本地房产中介透露，项目正面临监管部门的专项约谈与整改。

幸福城臻园的背后，并非传统意义上的品牌房企。

天眼查显示，项目开发商深圳市鸿耀泰实业有限公司成立于2020年，注册资本与实缴资本均为1亿元。公司由李玉泓、郑泽源等自然人通过深圳市桦浩泰投资发展有限公司和深圳市鸿诚泰投资有限公司两大持股平台实际控制，两人合计持股近90%，股权高度集中。

鸿耀泰实业实控人李玉泓的身份颇具看点。据时代财经调查，其担任总经理的仲正实业（深圳）有限公司早在1990年就已成立，主营自行车及零配件、运动器材生产经营。近年来，李玉泓相关企业的主要业务已转向房地产领域，桦浩泰投资以股权投资方式参与房地产资本运作，重点布局深圳城市更新与住宅开发。

幸福城臻园的前身正是龙华商业中心城市更新单元，位于龙华老城区，毗邻深圳体量最大的商场壹方天地。从自行车实业到城市更新，李玉泓的跨界路径折射出深圳旧改市场的独特生态——本土资本凭借先发优势占据城中村改造的核心资源，但在专业化运营能力和资金实力上，与传统品牌房企存在显著差距。

鸿耀泰实业的资金压力或许比外界看到的更加紧迫。一位熟悉深圳旧改市场的人士透露，龙华商业中心旧改项目体量巨大、拆迁成本高昂，开发商前期已投入巨额资金，而首批房源去化缓慢使得回款周期大幅拉长，降价促销实属无奈之举。

楼市真相：“小阳春”还是“以价换量”

幸福城臻园的抢房潮，让不少人开始关注深圳楼市是否全面回暖。数据显示，今年3月，深圳二手住宅成交5071套，环比大增117%，站稳业内公认的5000套“荣枯线”；新房成交2827套，环比亦增长117.8%。价格层面，3月深圳新房价格环比上涨0.2%，二手房价格环比上涨0.4%，成功止跌回升。

从这些数据来看，深圳楼市确实迎来了一波“小阳春”行情。

然而，中指研究院分析师孙红梅明确指出：“幸福城臻园的‘抢房潮’不是深圳楼市全面回暖信号，而是局部区域进入深度‘以价换量’阶段的典型体现。”她预判，接下来深圳楼市整体将进入低位盘整筑底阶段，刚需低价盘走量为主，外围及高库存片区“以价换量”会成为常态。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则从库存角度发出警示：截至2026年3月末，龙华新房库存高达7091套，占全市近三成，稳居深圳各区第一。今年区域内还有超过20个新盘排队入市，供应压力进一步加大。

这意味着，幸福城臻园的大幅降价不仅是个案，更可能引发龙华区新一轮“价格战”。李宇嘉指出：“尽管个案会获得短期销售业绩，但片区内其他类似项目和二手房价格会面临明显的冲击”。一旦价格战全面打响，区域内所有开发商都将被卷入这场惨烈的竞争中。

一场本应平常的开盘活动，最终以保安被行拘、开发商被约谈、全区启动专项整治的结局收场。复盘整个过程，我们需要追问：到底是谁之过？

首先，开发商难辞其咎。虽然“先到先得”本身不违规，但在明知价格降幅巨大、预计到访人数众多的情况下，开发商既未制定完善的安保预案，也未向有关部门报备大型群众性活动，触碰了安全底线。北京市君泽君（深圳）律师事务所律师陆晖指出，开发商大幅降价会对该片区新房和二手房价格预期造成冲击，甚至带来连锁反应，一定程度上涉嫌不正当竞争。

其次，监管层面也暴露出漏洞。新房备案价格在不到一年内从6.46万元/平方米骤降至4.47万元/平方米，监管部门是否对如此大幅度的调价进行了充分评估？是否对可能引发的市场秩序混乱有足够预判？正如陆晖律师所建议的，住建部门需要细化新房备案价格制度，加强对房企营销行为的监管。

最后，购房者自身也需要反思。在价格倒挂的巨大诱惑面前，理性往往让位于冲动。不少人甚至没有仔细研究项目的产品硬伤和居住条件，就匆忙加入了连夜排队的队伍。低价固然诱人，但买房终究是关乎家庭长期生活的重大决策，不应被一时的市场情绪裹挟。

冰川思想库的评论一针见血：“深圳的这场通宵抢房，实质上完成了一次成功的底线测试。它向市场传递了一个清晰的结论：真实的购买力依然存在，但只有开发商拿出真正‘伤筋动骨’的降价诚意，才能将这部分需求撬动。存量时代的楼市铁律已然显现——没有卖不出去的房子，只有降不到位的价格。”

从4月12日晚9点开始占位，到13日清晨排队队伍失控，再到保安喷洒辣椒水、全网舆论发酵，再到联合调查组成立、开发商被约谈——短短48小时，幸福城臻园完成了从“深圳楼市小阳春旗帜”到“监管专项整治对象”的角色转换。

4月17日，案场围挡依旧鲜红，但喧嚣已散。这场荒诞的抢房闹剧，像一面镜子，映照出当前楼市的复杂底色：一边是“小阳春”数据回暖的暖意，一边是开发商“割肉求生”的寒意；一边是刚需客对低价的渴望，一边是监管对市场失序的警惕；一边是房价下跌释放的套利空间，一边是品质缩水潜藏的长期风险。

深圳楼市的这一页翻过去了，但问题远未终结。当价格成为唯一的吸引力，当“先到先得”成为制造焦虑的手段，当一场促销活动需要靠辣椒水来维持秩序——这背后折射出的，是整个行业在深度调整期面临的信任危机。

正如一家媒体在评论中所写：“信任碎了，楼市该拼好房子了。”在市场回归理性的路上，开发商、监管部门、购房者，都还有很长的路要走。