总价200万，西安能买到好房子吗？曲江人搬到奥体｜房哥问答459期

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问答459期

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（提问房哥入口）

问：要求学校中等不卷娃，未来之瞳东能买吗？

答：来高新上学，就要做好补课，作业多，吃苦的准备，不卷娃可以去曲江，家长孩子都轻松，当然现在除了头部五大外，常规公办其实还好，也没有拼了命的刷题。

未来之瞳以东的业主，一直有一个很大的诉求，就是对学区划分不满，要求上高新31小，11初，包括新希望，中海，华发紫薇，招商，华宇五个小区，同时五初还是长安学籍，考不了城六区高中。

（高新五初学籍回复）

未来之瞳以东也有公办学校，包括高新21小，23小，高新五初，也都是2020年后新建学校，硬件不错，也挂了名校+。

五初最开始由逸翠园管理，2024年后，也纳入高新一中初中部“名校+”教育联合体，目前有待家长口碑反馈。

但从真实的二手房价格反馈，瞳东明显低于瞳北，对业主而言，起了大早，赶了晚集。

（瞳东二手房成交价）

中海寰宇天下，120㎡小面积，成交门槛已经来到12989元/㎡，总价157万。

紫薇华发CID首府，128㎡高层楼层，成交 门槛 已经来到12811元 /㎡，总价164万。

新希望锦麟天玺，126㎡低楼层，成交 门槛 已经来到15768元 /㎡，总价199万。

反观瞳北，以中海学仕里为代表的几个小区，因为31小，11初卖点，成交门槛仍在23000+元 /㎡，房价最能说明需求和热度。

瞳东西至西太路，东至西沣路，横向跨度仅1.4公里，本就不大的区域内，大仁遗址公园，国际医学中心，西电校区，地铁侧坡车辆段，大仁，隆清城安置房就占了大半，可发展的空间不大，区域内配套的投入力度也有限。

问：长期养老改善自住，高新Cid瞳北片区是否出手？

答：仁村周边作为高新Cid的起步区，目前确实是兑现和发展最快的，核心配套31小，11初，周边六个商品房小区，中天，碧桂园，招商，中建，中海，铁建越秀陆续交付，已形成居住氛围。

公共配套上，地铁6号线，国际医学中心，未来广场办公商业，永安渠海绵公园都已兑现，这个地方也是高新Cid新房热度和土地价格最高的区域。

（未来之瞳科学公园实景）

但因为一小一中对31小，11初的扶持力度，学区房的热度和溢价挺高，二手房流通好的主要是小面积，总价300万以内的学区房，大户型去化困难，说明常住，改善，养老人群仍没有形成居住氛围。

当下阶段，既是养老对学区没诉求，预算有限情况下，反而重点关注瞳西，用时间换预算，或关注瞳东，用时间换价格。

Cid养老需求是分化的，要么龙湖云和颂，招商天青云麓这种纯大面积改善到底，要么中海寰宇天下，新希望锦麟天玺这类，性价比优先的。

问：西安奥体，会是下一个曲江吗？

答：下一个曲江这个话题本身就是伪命题，曲江是快速城市化的结果，是地产上行期的产物，是文旅故事+城市配套+土地开发的综合体。

无论曲江自己的二期，还是代管的大明宫，楼观台，法门寺，临潼等都没有成为第二个曲江，更别说奥体了，大家在意的对比，更多是居住环境的平替。

从城市面貌，配套能级上，奥体是有堪比曲江的生活环境的，同样是限高限容，景观优秀，写字楼，公园，地铁，商业，学校，酒店，场馆一应俱全，代表了西安城建的最强实力。

（西安奥体中心实景）

但奥体同样是赛事经济的产物，千亿投资才造就的城市面貌，港务区也没有能力再造一个奥体出来。

目前奥体的问题主要在于人口的导入，要形成入住率，形成区域认同，以及酒店，办公，公共配建的运营，这又是一个漫长的时间，看好奥体，不用和曲江对比，奥体就是奥体。

我身边不少曲江的朋友，确实在奥体有房，全运村的五期，招商西安玺，绿城桂冠东方都有，两种生活方式兼顾了。

问：团结火热，高新三期冷清，为什么这么割裂？

答：城市的发展永远都是这样，进两步退一步，房价上行时做新区开发，大家相信规划，西咸新区，港务区，高铁新城，高新三期都是这个时期的产物。

但房价下行时期，因新区投资客太多，空置导致价格下跌，大家又会反思，还是主城区的烟火气，衣食住行更加务实，城市开发又会回归老城更新，改造。

(五大更新片区分布，来源：悦西安）

也就是大家今年看到，话题热度颇高的新三板，团结片区，幸福林带和西电片区，主城区，配套全，价格也不高，能很快吸引周边换房的地缘自住，因为他们生活范围在此，过去是不得已选新区，如今家门口就有房。

更关键的是，主城区新房规范放宽，也盖出来高赠送，大会所的新产品，价格甚至比新区还低，需求自然回流。

高新三期前期投资客太多，开发商有清一色大户型，导致库存积压，两年时间没有供地，还在去库存阶段，房比人多。

但团结片区，过去属于有人无房，如今有新房供应，周边置换的需求很多，依旧是供需决定价格和市场热度的道理。

问：西安远郊远大新和主城老破旧，如何取舍？

答：过去由于供地节奏的问题，确实存在老城和新区二选一，典型的就是港务区的崛起，就是出于房价上涨期，但整个城北，城东方向几乎没有新房供应，有的二手房要么贵，要么旧，大家买新房只能外溢到港务。

类似的案例还有城西的人去沣东融合区买房，城东的人去临潼买房，都是土地供应节奏导致的。

但如今是自住时代，刚需时代，主城回归时代，典型的团结村新产品，新土地，头部开发商进驻后，就虹吸了整个城北的购买力。

（团结片区规划公示图）

外围的秦汉，空港，泾河，传统的草滩，高铁新城，秦汉北，港务东，就很冷清了。

所以，如今在主城也能住大房，新房，不用非去远郊，远郊能吸引人的除了学校，就是便宜。

问：未来一定是装修好的房子，才能算好房子？

答：2019年，因种种原因，西安开始在新房里强推精装房，要求必须精装交付，但开发商因为限价，工装能力，成本等原因，交付后，因为精装的纠纷非常多，西安的精装房给业主留下了不算好的印象。

同时精装交付，变相增加了购房成本，精装的销量也远不如毛坯，对重视现金流的开发商而言，也不乐意做精装。

即便做了装修包，因为审美，用料，价格等原因，统一的装修标准，业主也并不买单，属于典型的出力不讨好。

精装修的合理性在于小区没有漫长的装修空置期，没有电钻声，砸墙声的干扰，居住氛围更好，对于怕麻烦的业主很讨喜。

西安并非没有精装案例，比如金茂，招商在西安的精装交付，整体的评价还是不错的，但依旧没有普及，多数开发商仍选择毛坯。

往后的市场，刚需方向还是毛坯，要控总价，改善大户型，精装的趋势明显，因为要做溢价。

问：华润曲江九里和邦泰观云高新二选一，无限纠结？

答：完全是南辕北辙的两个生活区域，能关注九里的，多数是考虑孩子上学，初中要上铁一曲江的，同时希望在高层为主的创意谷周边，住低密次新房。

这两个需求叠加，导致曲江九里，尤其是西区域的小高价格非常坚挺，东区的高层，成交门槛15646元/㎡，但西区小高普遍在20000+ 元/㎡以上。

而同样预算在高新，可选的主要是软西，邦泰观云高新，观宸高新，天地源云和锦上，邦泰的产品更新，最新的四代住宅，高赠送，全景舱户型，会所，园林的标准也不低，属于看完一眼上头的。

（邦泰观云高新实景）

同样预算还可以等天地源云和锦上，位置比邦泰更好，也是大赠送，月底面世，可做二选一。

买曲江的可能是全城看房的人，买软西的主要是周边工作的人，虽然买新不买旧，但生活范围决定了选择取向。

问：200万以下预算，在西安能买到新标准的好房子吗？

答：准确说现在市场热销，在售的新规产品，主要都是200万以下的，最典型的就是西电，幸福林带和团结村，这些老城更新区域，买房的都是地缘，有需求但预算不多，200万很多是极限，预算和新规没有必然关系。

至于新房的套内，露台大赠送，大门，会所，外立面三件套则是当下的产品特征，基本是新房都要做，否则就被同行比下去，好不好用再说，但作为销售道具必须有。

四代新规住宅，从数据上说是好房子，容积率更低，赠送面积更大，位置更偏主城，配套更齐全，但后续交付，关于隐私，安全，采光等生活细节，还需时间考验。

目前看更像是市场下行的过渡产品，好房子要好看，更要好住，要隔音好，物业好，配套全，赠送率从不是核心。

新来的和尚，在庙里，把经念歪了，听的人多了，以为就是主流。

理性声音

今年，我从业第11年，最大的感触是买房人的进步，大家在知识，认知，尤其是风险意识上，相比十年前，有质的飞跃。

对我们而言，专业与理性的价值被重新重视，房哥也将重新出发，聚焦买房，卖房服务，长期主义，买家立场，理性沟通，互助互利。

大家在买房，卖房，换房中遇到纠结，困扰，需要房哥答疑的，都可以和我聊聊！一元提问，买房答疑！

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作者：Kikyo

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