重轻并举：方隅公寓走出稳健扩张新逻辑

作者 | 黄怡博 责编 | 韩玮烨

摘要：方隅战略演进是百强房企转型的样本。其提早8年布局租住不动产，依托F+EPC+O全链条能力，重轻并举，在产品和重资产模型、轻资产体系上，走出了方隅的独有性。

在租住市场上，相比包袱沉重的万科泊寓和地方国企的体制限制，方隅在其发展路上的外部障碍并不多。随着行业格局逐步清晰，对方隅而言，如何找到内生发展的方向和动力，站稳租住行业头部阵营，是该公司管理层近两年反复研讨的战略要点。

今年，方隅明确了自己的方向：聚焦存量市场，夯实并强化多年重资产的开发优势、产品力优势和中高端公寓的运营优势，着重推进F+EPC+O，打造具有方隅基因的重轻并举的多元合作模式，并依靠该模式实现可持续增长。

FUNLIVE基因下的重轻并举的独特性

过去8年，方隅以重资产为起点深耕一线及核心二线城市的中高端长租公寓，已成长为国内领先的一体化资管平台。资产管理规模达180亿元，累计管理房间数2.1万间，平均入住率保持93%以上，运营项目平均溢价超40%，客户满意度99.8%，形成了“投、融、建、管、退”全链条闭环能力。

同时，依托重资产运营经验，方隅已落地上海吴泾、颛桥、安亭及北京天峰等项目，完成品牌孵化，并以高出租率和高回报率成功退出，充分验证了其全周期专业操盘能力。

睿和智库认为，今年方隅公寓提出的重轻并举战略，并非市场上简单的“租赁+物业管理”，而是立足资产管理的全流程服务的价值创造。

依托多年在中高端住宅领域的开发经验，方隅能精准把握中高端客群居住需求，在中高端产品的打造方面形成天然优势。对比其他公寓运营企业，方隅是市场上少有的以GP管理人身份完整走过全流程的公司。同时，近几年多个轻资产项目的实践，方隅已形成一套成熟的中高端公寓研发、代建与运营标准。这是其今年开始发力轻资产拓展的底气。

F+EPC+O的落地性

F+EPC+O全链条服务是方隅重轻并举的多元合作模式体系的落地抓手，贯穿融资、规划设计、工程建设、运营管理全环节，既可以弥补国企客户复杂存量的专业短板，也可以弥补资方对投后管理的需求。主要体现在三个方面：

其一是全流程一体化，不脱节、不缺位。从前期融资、产品定位，到建设改造、招商运营，全链条由同一体系操盘，避免多方对接导致的效率低、标准不统一、资产增值不达预期等问题。

其二是全部经过实盘验证，风险可控且可落地。所有设计标准、运营流程、风控机制都来自方隅自持项目的长期检验，不是纯理论方案，对接资产方时可直接利用、快速落地。

其三是标准化程度高，可快速复制。依托成熟产品模型、数字化管理系统与专业化团队，能够快速适配商办改租赁、存量资产盘活等场景，跨城市、多项目同步推进也能保持稳定效果。

上海杨思方隅服务公寓

上海吴泾方隅服务公寓

多元资管服务矩阵

方隅之所以能顺利施行重轻并举战略，落地多元资管服务，核心底气源于长期重资产实战打磨出的四大核心能力：

依托这套硬核能力，叠加重资产实操经验背书，方隅构建起覆盖全场景的多元资管服务矩阵。

其一为全周期资产管理，贯穿资产研判、建造落地、运营提效到最终退出的完整链路，以数据化管控保障收益。苏州天荟项目全程操盘落地，帮助业主实现资产溢价超40%，顺利完成退出，兑现投资人回报。

其二是F+EPC+O一体化全链条服务，适配新地开发、商改住、存量盘活等改造需求。上海杨思项目采用5.0代产品，更贴合年轻客群的丰富生活场景，不仅收获了93.2%的高出租率和逾40%的溢价率，更是获得了城市行业奖项。上海吴泾公寓依托高阶产品体系，短周期完成大规模房源爬坡，溢价表现亮眼，获评全国高端公寓标杆。

其三为整体承租模式，统一承租改造、品牌化运营，方隅公寓通过运营提效与产品溢价实现收益增长。逐步扩展承接规模化盘活交通枢纽、产业园区、大型社区周边等区域的存量物业项目。

其四为轻资产代运营与品牌输出，为存量项目植入成熟运营体系。杭州东站项目以此模式打造枢纽租住范本，出租率96%、续租率65%、溢价率50%，成为枢纽型中高端公寓标杆。

最后，同步开放技术服务输出，涵盖设计咨询、系统赋能、全域营销等板块，上海安亭项目依托新媒体营销，线上获客占比达70%，有效压降运营成本。

多元业务的全国化布局与一线实操数据，也反向优化产品迭代、投资研判与运营标准，让重轻业务深度协同，形成可持续的正向循环。

杭州东站方隅服务公寓

未来，方隅公寓将继续在一线及核心二线城市实现双线并进、协同扩张。重资产方面锚定核心地段打造标杆项目，夯实市场定价权；多元资管服务以同城深耕为基础，逐步实现区域复制与全国铺开，稳步提升重点城市管理密度。

据了解，今年，福州方隅服务公寓四月初开业，首月出租率超过60%并完成两次提价，市场认可度持续提高；上海古北方隅服务公寓计划四月底开业，占位内中环国际社区，定位城市精英客群，持续收获大量关注；北京沙河方隅服务公寓，计划5月正式开业，将以高端产品重新定义北京昌平高端公寓市场。

福州白湖亭方隅服务公寓

行业启示：

睿和智库认为，众多房地产在增量变存量的市场趋势下，转型遇阻的最大问题是急功近利。相比之下，保守、稳健、谋定而后动，反倒让方隅活下来了。

8年前，方隅刚起步的时候，并没有盲目去拼规模，而是坚定地走基金+资管的重资产模式。8年里，租住行业经历了大规模保租房入市，方隅也并未盲目下场拓展轻资产。直到近两年，有多项目运营及退出验证后，方隅才明确其下一步重轻并举的战略。

预计，未来方隅依然会着重发展高溢价的中高端长租公寓市场，且以GP管理者视角，通过轻资产锤炼组织，通过重资产实现利润目标。

但为君故，沉吟至今。我们反复讨论的存量市场，真正比拼的是战略的前瞻性和笃定。