报告发布 || 戴德梁行：一季度南京写字楼市场迎来换租窗口期，零售商业市场稳健开局

近日，戴德梁行针对2026年一季度南京写字楼市场、零售商业市场进行多维度的盘点和解读。

01

南京写字楼市场动能转换，

迎来换租窗口期

2026年第一季度，市场暂无高品质写字楼新增供应入市，截止目前全市高品质办公项目存量维持在564万平方米。季内，办公租赁需求总体平稳，空置率小幅回落至28.9%，环比下降0.7%，市场整体仍处于供需深度调整阶段。

一季度市场租金仍在小幅下探，整体呈现“以价换量，板块分化，价值重塑”的特征。目前全市平均租金约2.35元/平方米/天，同比下降4.5%，环比下降0.8%。新街口、鼓楼、河西、江宁等四大重点板块的租金分别为3.77元/平方米/天、2.69元/平方米/天、3.03元/平方米/天、2.14平方米/天。未来市场将持续处于调整通道中，企业不再单纯依赖地段红利，而是将性价比、产品力与产业适配度等作为选址核心，这种“板块迁移+以质换价”的双重流动逻辑，本质上是市场新旧动能转换的直观体现。

南京重点板块租金分布

数据来源: 戴德梁行项目及企业服务部

一季度租赁端市场化成交客户中，主力成交行业为：金融（31%）、TMT（16%）、能源/电力（12%）、专业服务（10%）、商务商贸（10%），其中能源/电力行业的成交活跃度明显提升。受存量去化压力影响，为维持出租率，业主方调整租赁策略，释放房源给写字楼运营商，助推存量去化。市场活跃成交面积段为300-500平方米以及500-1,000平方米，租赁动因以搬迁和新设为主。超1,000平方米的大面积承租客户以运营商、专业服务、金融类型为主，给予装免期4-6个月不等，部分客户可“一事一议”。

写字楼销售市场的一季度新增供应量仅为0.27万平方米，成交量为2.42万平方米，成交均价为15,800元/平方米，销售成交均价逐步回归理性区间。部分高净值客户正持币观望核心区优质资产，大宗交易市场酝酿着潜在的成交机遇。

戴德梁行华东区项目及企业服务部高级董事欧阳江石表示，一季度，企业租户对市场租金仍保持相对敏感且决策谨慎，租户与业主在成本控制与收益平衡间双向博弈。展望未来，租户选址不再仅关注租金水平，而是更加重视物业、空调使用时长及运营服务等综合办公成本，市场竞争逐步由租金比拼转向综合成本与运营服务。部分楼宇已经开始通过增加共享办公空间、增加软性服务、提供增值服务等举措提升项目吸引力。新旧动能转换也将驱动写字楼市场加速迈入提质增效的新阶段。

02

南京零售商业市场稳健开局

南京零售物业市场表现稳健，一季度开业的金陵长乐坊为南京优质零售物业市场新增了40,200平方米的供应量，全市总存量增长至806万平方米。国内外品牌零售商持续在南京扩店，源于时尚、餐饮、潮玩、金饰、体育运动、儿童以及娱乐业态的需求较为活跃。新增供应的入市，以及若干项目内持续的品牌组合调整推高全市平均空置率，使其环比上升0.6个百分点至10.3%。

随着大量的新增供应集中入市，部分购物中心的业主于本季度降低租金预期，以吸引和留住更多主力租户品牌，从而提升商场整体的客流量与销售额。有鉴于此，南京中高端购物中心首层平均租金报价下降至人民币541.9元/月/平方米，环比下跌2.3%。

展望未来，商业面积总计约2,628,450平方米的中高端购物中心计划于未来四年入市。鉴于若干知名新项目入市后将加剧竞争，项目间的分化或将进一步加剧。购物中心业主在租金或租赁条件等方面的让步将更为普遍。

数据来源: 戴德梁行研究部

短期内，在全球经济与地缘政治格局演进的背景下，消费市场或将面临一定程度的波动性调整。长期来看，“十五五”时期，南京将深入实施消费提振专项行动，释放消费潜能。释放汽车、家电家居、智能终端等商品换新需求；壮大数字消费、绿色消费、健康消费等新型消费，拓宽票根经济、夜间经济、赛事经济、会展经济、演艺经济新空间；加快新街口、元通、百家湖、江北新主城、南部新城等商圈提质升级，培育一批特色商业街区；大力发展消费新业态、新模式、新场景，推动文商旅体展演深度融合；孵化“首创金陵”品牌集聚地，打响“首发南京”IP。南京零售市场前景将保持良好。

戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，展望未来，南京零售物业市场将从“规模扩张”转向“内涵提升”，存量零售物业将通过优化品牌业态、焕新升级物业设施、多元场景创新、“文化+商业”融合，增强消费者的购物体验与情感黏性。“十五五”期间，南京将加力提振消费市场，持续打造促销费活动、发展新型消费、提升商圈能级、促进文商旅体展联动、推进首发经济，持续提升南京商业的消费吸引力与辐射力，加速建设国际消费中心城市。

戴德梁行高级董事、南京及合肥公司总经理王飞强指出， 2026年一季度，南京经济延续了“稳中有进”的向好态势，展现出极强的城市韧性。在这一背景下，南京正经历深刻的“新旧动能转换”，新兴产业活跃度显著提升，逐步接棒成为市场主力需求。随着南京深入实施“1026”先进制造业集群体系建设，并全力打造“首发南京”等消费IP，城市的产业活力与发展潜力正在加速释放。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结，2026年作为“十五五”规划的开局之年，中央明确实施适度宽松的货币政策，通过降准降息等工具为实体经济注入强劲动力，企业经营环境迎来持续优化。南京凭借坚实的经济基础与在长三角科创格局中的核心地位，正迎来前所未有的发展契机。

来源｜戴德梁行

编辑｜孙 益

审核 | 冯宪法