4年只卖出13套！江北电梯洋房，1.6万/㎡就能“捡漏”？

只要1.6万/㎡，就能“捡漏”南京江北精装洋房？

这两天，小红书上出现了多个南京富园玖誉府的“打折卖房”帖，内容高度相似：精装现房、电梯洋房、总高9层，靠近地铁站、老山，单价只要1.6万/㎡。

相当于一套125㎡的房源总价200万出头，一套140㎡的大三房也不过220多万。

要知道，富园玖誉府在2022年首次领取销许时，含装修包的均价约为3.6万/㎡（3300元/㎡升级装修包）。如今起步单价降至1.6万/㎡，降幅近一半。

而网上房地产上的成交数据，比降价本身更触目惊心：从2022年开盘到如今，整整4年，这个项目只成交了13套房。

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富园玖誉府位于南京江北新区，共6栋9层高电梯洋房，仅有两种户型，分别是建面约125、140㎡，均为四房两厅两卫。

2022年5月开盘，2023年交付，如今已是现房实景。按照当年销许均价3.3万/㎡+3300元/㎡升级包来算，约125㎡房源价格在410万以上，含包总价则在要450万+；约140㎡房源，含包总价门槛高达500万上下。

而如今，小区精装现房单价只要1.6万/㎡，部分楼层较好房源也才1.7万/㎡，总价直接降至200万出头，相当于上车门槛直接打了半价折扣。

用当年销许价格的一半拿下精装电梯洋房，实景现房、即买即住，这个噱头足够吸引人。然而，这不是项目第一次降价了。

2025年4月左右，这个项目就曾试图以“骨折价”推动房源去化，彼时中介给出的价格约为2.4万元/㎡，几乎与开发商拿地楼面价（2.34万/㎡）持平。

然而接连降价的富园玖誉府，并没有达到以价换量的预期。

网上房地产数据显示，项目共入网172套房源，截止到目前仅有13套成交、0套认购，去化率不足7.6%。

而在2023年，锐评君就曾实探过富园玖誉府，当时总共卖出去了23套（认购18套+成交5套）。也就是说，近3年来该楼盘销售几乎停滞不前。

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那么问题来了：既是低密住宅，又有实景准现房优势傍身的富园玖誉府，为何卖不动呢？

拍摄于2023年7月

首先，是产品定位与地段配套之间错位

富园玖誉府主打低密度电梯洋房、精装三大件、建面约125、140㎡，含包销许总价动辄450万+。

图源：富园集团南京城市公司公众号

在前期宣传中，升级精装标准为日立中央空调、曼瑞德新风、博世地暖；厨房配备博世灶具、油烟机、洗碗机、弗兰卡水槽+龙头；主卫是高仪花洒、杜拉维特面盆、主卫科勒智能马桶。

玄关柜、走廊收纳柜以及主卧衣橱都在交付当中，单从配置上来看，规格并不算低，采用的也多为知名品牌。

在当时多以高层为主的新房市场上，这显然是面向改善客群的产品设计。

然而，富园玖誉府虽然宣传自己位于江核或国际健康城，但实际位置处于核心区靠外位置，周边缺乏优质学校、大型商业体，地铁四号线二期尚未兑现。

产品本身不差，但地段不足以吸引改善客群，刚需面对450万+的门槛，也属实有心而无力。

其次，项目多次错失市场节点

上市节奏慢。富园玖誉府2021年5月拿地，2022年5月首开，期间历经整整1年时间。

而同板块、同期拿地的万科首开新悦光年，2021年11月首开上市，2022年3月收官，速度相对较快，抢先消化一部分房票。

拍摄于2023年7月

楼市巅峰期未能及时入市。富园玖誉府拿地时恰逢市场火热时期，房企拿地积极，新房市场“涨”势喜人。但一年后项目上市，市场热度开始趋于平稳，错失市场节点。

前期不肯降价。富园玖誉府开盘后没多久，同期竞品开始打价格战抢跑，送升级包、打“骨折”、特价工抵房等优惠层出不穷。

但当时的富园玖誉府没能紧随其后——2023年7月，锐评君曾对项目进行实探，彼时案场只有“一套减免3万”的优惠，置业顾问甚至直言“准现房+洋房的优势突出，不需要降价来抢占市场。”

另外，外来房企知名度不高

富园在南京仅有两子，除玖誉府外，还在迈皋桥开发有栖望府。项目因体量小、板块竞品少，上市后不久便基本售罄。

可富园的知名度，却没能在南京楼市打响，因此买房人对这家房企缺少一定的信任度。

而一路之隔的万科首开新悦光年则相反。

万科首开新悦光年拍摄于2023年7月

万科在南京深耕多年，有多个已交付、在售项目，买房人对开发房企信任度颇高。在位置相当、产品定位类似的情况下，万科首开新悦光年的市场接受度自然更高。

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那么1.6万/㎡起步的富园玖誉府，如今能不能买呢？

继去年的2.4万/㎡之后，1.6万/㎡的起步价格的确更有性价比。

富园玖誉府1.5的低容积率，是纯粹的低密住宅区，电梯洋房的配置对许多买房人，都有一定的诱惑力。

同时，实景现房，不用担心交付延期或货不对板。

交通配套上，地铁4号线二期工程正在加速推进，开通后，富园玖誉府将实现6站龙江、9站鼓楼，无论是河西还是鼓楼方向的通勤都非常便利。

整体来看，对于真正想要自住的购房者来说，在不考虑其他条件的情况下，200万出头买一套地铁口的电梯新洋房，性价比的确很高，可以关注一下。

但站在投资角度，锐评君建议要慎重。

虽然1.6万/㎡的价格比新房开盘时低了很多，但与目前周边二手房并没有倒挂优势。比如一街之隔的万科首开新悦光年，二手房最新成交单价在1.6-1.8万/㎡之间。

且富园玖誉府4年仅成交13套的市场流动性，在当下江核既有品牌影响力又有地段优势的改善项目面前，几乎没有任何竞争力。