民主实践·民主、妥协与共识

一、

关于这篇文章的主题，我已经思考了很久，针对小区所存在的问题，从不同的角度思考，试图寻找到一种妥善解决的策略。

二、

4月26日，阳光上城如期召开选聘物业的业主大会。鸿园物业于4月20日离场之后，小区业主生活陷入了短暂的混乱，诸如自来水欠费所带来的生活不便，或是小区生活垃圾未及时清运而造成的环境下降。于是，当业主感受到切肤之痛的生活危机之后，对参与业主大会的热情也是空前高涨。

截至4月28日，00:00:00，在不核验前提下，业主大会的投票情况是：户数696户 ；面积合计：95,663.73㎡。

4月26日，17:00，在业主大会议题说明结束之后，大会就进入了业主投票表决阶段。在不到36小时的时间里，近700名小区业主能主动投票，这的确反映了业主对大会召开的支持与认可，以及物业对维护小区秩序重要性的肯定。

阳光上城的住户总数为1249户（总票权），专有面积总数为211417（M²）。目前，业主大会住户参与合格数还差133人，专有面积参与数还差115754（M²）。在此后一段时间里，大会投票会陷入一种缓慢增长的状态，而这种状态本质的却是小区深层结构的矛盾与利益冲突。

二、

阳光上城位于曲靖南片区，属于阳光地产开发的楼盘，并于2103年左右建成，迄今已有13余年的时间了。

根据业主大会投票议事规则，阳光上城的楼盘结构，基本决定了票权结构分布。具体而言，高层住户1138户（票权），占比91%；面积143059m²，占比64%。阳光地产占1个票权，占比0.1%；面积22741m²，占比11%。联排别墅商铺住户22户（票权），占比1.76%；面积1718m²，占比0.81 %。小区别墅住户88户（票权），占比7 %；面积43759 m²，占比21 %。业主大会参与率的“双2/3”是833人（票权）及140945m²，过半同意率是417人（票权）及70472m²。

高层、别墅及地产，就像是三股势力。高层票权占绝对多数，但专有面积却无法单独过2/3；别墅区百余票权，但专有面积却占21%；地产仅有1个票权，但专有面积却占比11%。高层、别墅及地产均有自己的利益诉求，而三方不同的利益诉求又决定了各自的投票态度。

时至今日，鸿园物业离场的局面，不过是多重矛盾叠加的结果，若小区各方缺乏妥协与共识，那此次业主大会从一开始，就注定了其必然失败的结局。在业主大会召开的前夜，我独自在黑暗里沉思了许久，整个人就像陷入了无尽的深渊，无法挣扎、无法呼吸、无法逃避。虽然如此，但我还得准备第二天的业主大会，仿佛要把希望之光仅仅拽在手里，唯有抓住了手里这一缕光亮，才能走出这无尽的黑暗深渊。

三、

阳光上城开盘于2013年，楼盘由阳光地产公司开发，与周边的阳光系列楼盘，同属于东电的职工福利房。因此，阳光上城有近百户业主，其本人或亲属是东电系统的职工。在满足本系统职工住房需求的同时，阳光地产又将楼盘作为商品房出售。于是，在阳光上城里就有了两个群体。

坦诚而言，从2013—2019年，阳光上城的物业服务还可以。2018年3月，国务院住建部废止了《物业服务企业资质管理办法》，该举措直接取消了物业服务行业的准入门槛。于是，在2019年的时候，小区部分业主组织了一场，旨在更换前期物业的维权行动，其首要步骤就是成立业委会。然而，在地产、物业、社区及东电的幕后操作下，业主大会召开及业委会成立，最终中途夭折不了了之。

此次事件的性质比较复杂，既有小区业主维权的正当性，又有部分业主企图自肥的私欲。虽然，其最终被多方势力悄然扑灭，但却对小区发展产生了深远影响。它不仅成为小区物业服务质量下滑的转折，而且还成为了部分业主拒缴物业费的理由。

2022年6月，云南省委以党建引领物业管理为抓手，积极推动社区协商落实落地，并要求在未成立业委会的小区先行成立物委会。这本是一件小区善治的好事，然而该举措在实际执行过程中，阳光地产及瑞丰物业为进一步控制小区，将物委会几乎清一色你内定为职工业主，而这些物委会成员基本又毫无作为，这不仅造成了业主之间的进一步分裂，并且堵死了业主与物业协商对话的渠道，使双方的矛盾与冲突在不断在积累。

阳光上城高层业主群体，大致就分为了四种类型。东电系统的职工业主，他们几乎是地产及物业的忠实拥护。成立业委会失败的业主，自然对物业及地产心生不满，同样对小区物业不满的还有其他业主，这些业主最终形成了拒缴物业费的群体。拒缴物业费以对抗物业公司，这种行为犹如会扩撒的癌症，但在肿瘤恶化为癌症并夺取生命之前，小区里仍有一部分业主是在缴纳物业费的。迄今为止，小区里仍还有一些未装修的房屋。

因此，对于召开业主大会选聘物业而言，虽然高层、别墅及地产为三股势力，但高层业主内部大致又分为四个群体，每个群体对召开业主大会的态度也各有不一。最积极莫过于一直缴纳物业费的业主；东电的职工业主对此是有抵触情绪的，在其内心深处一直认为是物委会作乱，最终才将鸿园物业逼离退场的；不缴物业费的业主对此是漠视的，薅羊毛、占便宜并不分具体的物业公司，但若物业选聘程序存在违法行为，那又将是拒绝缴纳物业费的最好理由。此外，未居住、未专修的那小部分业主，毕竟没有切身利益大多也是不关心的。

四、

拒缴物业费的业主也是有理由的，至少也给自己找了个冠冕堂皇的理由。比如，房屋质量问题多次向物业反映，但物业公司对此不予解决；比如小区物业费按照房屋面积计算，包括了套内面积及公摊面积，这种计算方式不合理，仅应按公摊面积缴纳物业费，如此种种不胜枚举。

先说第一个理由。房屋作为一种特殊商品，在质保期间房屋质量问题，由地产公司负责维修，在质保期结束之后，房屋质量问题由其性质所决定，属于公共部分的就用专项维修资金修缮，若属于私有部分的就只能是业主自行承担了。

再说一下高层物业收费。于微观层面而言，高层业主所居住的百余平米的套房，基本是出入有电梯，居家生活水电气齐备，卫生间在房间内，这极大的提升了生活的舒适度；于宏观层面而言，如此生活便利能得以实现，这需要电梯系统、供排水系统、强弱电系统、消防系统等设施设备的维保。此外，小区日常运行又产生了其它的费用，诸如人工成本、材料费、能耗费等，这些费用共计形成了小区物业费的总额，并据此以业主的产权面积分由个人承担。

高层业主所负担的物业费，它是小区物业供给系统的价值体现，而非简单的保洁阿姨有没有打扫你家，既然接受了高层生活的舒适感，也要承担这种舒适保障的运营费用。

此外，经营成本、物业服务价格及小区服务质量，这三者要素都是息息相关的，缺乏前提条件而讨论物业费用是没有意义的。

五、

如果，此次业主大会选聘物业最终以失败而告终，那么失败的原因可追溯至2024年10月16日。

2024年10月16日，阳光上城再度爆发大规模的业主维权事件，这是继2019年业主要求成立业委会之后，小区爆发的第二次大规模的业主维权事件。

此次业主维权起因很简单，但演变过程却是非常复杂。阳光上城建成之后，地下车库就未曾出售，而是由地产公司向业主出租，并委托瑞丰物业代为管理。当时，关于地下车库收费，按5元/天/车计算，全年共计1800元。大部分业主的确也是按约缴费了，但小部分业主未缴纳停车费，每次都以强横态势让门卫放行，这种违规行为不仅未能得到及时制止，反而还不断受到效仿与默认。

2024年10月，鸿园物业更换了智能收费系统，并打算以强硬粗暴手段收取停车费，结果却掀起了部分业主的强硬反弹。确切而言，最先站出来抵制地下车库停车收费的业主，并非是一直缴纳停车费的业主，恰恰是那些一直未缴纳停车费的业主。就如同欠缴物业费的业主，为何要参与业主大会一样？！这部分业主七八年都不交停车费，现在物业公司突然要规范停车收费了，你认为这部分业主他愿意吗？

关于该事件爆发的原因，鸿园物业的责任首当其冲。在与物业、地产、街道、区住建局等部门协商过程中，又涉及到了物业公司的不作为，以及物业服务质量下滑等问题。于是，召开业主大会更换物业公司，成立业委会代替物委会等，又成了小区业主热议的话题。在此背景下，小区物委会实现了委员的集体更换，这也是该次业主维权的成果之一。

如何解决地下车库车位收费问题，其本质是地下车库的产权归属，而产权归属争议又引发后续“6·24”业主维权。对于“6·24”业主维权，双方的争议焦点围绕地下车库的产权归属。阳光地产认为，地下车库产权属于地产所有且属于国有资产；高层业主认为，阳光地产未出示地下车位的土地增值税，其产权归属应当由小区全体业主共同所有。

最终，在区委、区政府的主持下，那场业主维权事件得以迅速平息，地下车库产权归属亦悬而未决。概而言之，两次成功的小区业主维权，在打破物业公司秩序权威的同时，亦对物业公司造成了许多负面影响，似乎业主维权胜利的结果就是更换原物业公司，这种错觉又进一步加剧了欠费收缴率。

与此同时，地下车库悬而未决的状态，对于阳光地产的叙事方式而言，高层业主利用社会舆论向政府施压，贪得无厌的霸占了阳光地产的国有资产，地产公司为避免国有资产的流失，绝不与高层业主做任何形式的协商。

六、

在很长一段时间里，对于小区高层的业主维权，别墅区始终处于观望状态，而在重新选聘物业公司的问题，高层与别墅区终于产生了交集。

曾经，阳光上城也算是南片区的高档小区，住在阳光上城别墅区的业主，大多都是非富即贵的主。我曾亲眼见识过，某业主买了两套双拼别墅，然后把两套双拼拆了原地重建独栋别墅，也曾亲眼看到某别墅庭院里，摆放着三、四辆价格千万的豪车。别墅区的物业服务费是2元/m²月，随便一套别墅的面积就是四、五百平米，全年的物业费也是上万元了。

据说，部分别墅区的业主，自从装修入住之后，就一直没缴纳过物业费。2024年10月，在更换小区原物委会过程中，本想留给别墅区一位委员名额，但却找不出未欠物业费的业主。在鸿园物业离场之前，对别墅区进行了债务追讨，经双方协商以1.5元/m²月，对之前所欠物业费进行了清偿。

在此次业主大会材料起草过程中，关于物业服务合同物业费的价格，物委会根据鸿园物业的价格备案，将2元/m²月定为别墅区的拦标价，但别墅区仍认为这个费用还是高了。曲靖南片区的别墅区比较多，诸如公务员小区、金麟湾、坤城及金元尚居等，反观周围这些别墅区的价格，物业服务费大多在1元/m²月左右。

如果抛开任何的前提条件，仅用物业服务费价格做比较，那么这样的比较没有任何意义！

别墅是商品房发展到一定阶段的产物，也是社会财富积累到一定阶段的产物，它在一定程度上代表了业主的身份与地位。独栋别墅作为的高端住宅类型，它所消费的土地资源比较大。从2003年开始，国土资源部明确表示，将对别墅及高尔夫项目进行限制，此举被称为是“限墅令”。在当时的社会经济形势下，“限墅令”将别墅人为变成了稀缺产品，这反而刺激了有钱人的消费欲，特别是交通便利的城市别墅区。

在2012年之前，中央在9年间，下发了4次“限墅令”。2012年6月，国土资源部、国家发改委联合发文,明确规定“住宅项目容积率不得低于1.0”,虽然从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外，但也产生了高层与别墅混建的小区。

正是基于如此房地产开发背景，才有了阳光上城的楼盘格局。或者说，它是用高层的容积率，置换出了别墅区的空间，这也是两块区域共生的原因。同时，对于物业公司而言，小区物业费服务的总体费用，自然也就比例分配到了别墅区。

因此，别墅区业主所负担的物业费，它是小区总体物业费用的比例承担，而并非物业未提供任何服务的简单认知。于是，或许别墅的业主，就承担了电梯维保等费用，而这些都是他不曾享受过的物业服务。

一般而言，小区的绿化率不得低于30%。 根据《民法典》第274条之规定，“建筑区划内的绿地，原则上属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。反观别墅区，个别业主存在跑马占荒、硬化绿地及加盖附属建筑等现象。基于法律而言，这些行为是否涉嫌侵害小区公共利益有待商榷；基于情理而言，既然自己出钱买的别墅，这也是未尝不可的行为。

当然，我并不认同杀富济贫的行为，但合舟共济共克时艰的理念，还是应当成为彼此妥协的共识。不论是高层的业主、或是别墅区的业主，其利益都应当得到尊重与保护。

七、

文行至此，我又陷入了沉思。

观念分歧与利益冲突的现实性，真实反应了业主大会的参与率。然而，这种观念的分歧涉及小区业主缺乏共识，处理个人与小区问题的基本共识；而利益的冲突更多是深层的结构性矛盾，从小区设计、规划或售卖的时候，就被人为埋下了冲突的根源，只不过是现在才爆发罢了！

如何构建小区的共识，需要双方或多方的沟通协商；如何解决各方的利益冲突，这需要各方的智慧与妥协。若缺乏妥协与共识，决定业主大会成败的关键，就不再是业主大会的合法、公开与透明，而是背后各方利益极端自私化的冲突与对抗。那时，阳光上城势必被撕扯的支离破碎，或因此而陷入无尽的纷争与冲突纠葛中。

若小区最终出现支离破碎的局面，那这一切的根源，或是高层业主民主意识的觉醒，或是别墅区债务清偿协商谈判的成功，或是“10·16”业主维权的首次胜利，或是云南省电力系统的后勤体制改革。如果这一切都未曾发生的话，那瑞丰物业还是小区的物业服务公司，阳光地产也早已收取了地下停车费，瑞丰物业也以诉讼方式顺利追回了物业欠费。

闭目凝神，从业主大会参与投票陷入的僵局，你能看到阳光上城过往的种种经历，它仿佛就像是一股横跨天际，无有始终的滚滚洪流，你我不过是这股洪流里的一粒沙尘。你我虽是这洪流里的一枚沙粒，但沙粒的业力与共愿决定了洪流的方向。

陈浩记于知止堂上

2026年4月29日凌晨