上海
自上世纪90年代我国实行土地招拍挂制度，规定商办土地使用年限40年左右，2030年将是商办土地集中到期时间点。这几年行业一直都关注商办土地到期后怎么续费的问题，今天终于看到具体方案了。
商办领域一直被土地延期问题所困扰，同策研究院联席院长宋红卫认为，这两年我们接触大量的客户，有想收购商办物业资产的，有想做商办物业金融服务的，均因为商办土地续期政策不明朗，未来成本不可控，而放弃相关项目的投资。以前还是个例，2030年将迎来大批量商办土地到期问题，如果不解决，问题就会很严重。4月14日，广州市规划和自然资源局印发了《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》，率先给出商办土地的续期规则，这对一线城市及全国都有很强的借鉴意义。
从政策内容来看，文件中给出商办土地续办的三大核心问题方案：
一是申请模式：文件规定三种申请模式，一种是到期申请续期，就是在到期前一年申请；第二种是提前申请，使用年限过半后，就可以开始申请；第三种是逾期申请，土地年限已经过期或者不足一年了，可以在未来两年内申请。
二是出让方式：出让期限按照弹性出让，最高使用年限20年。
三是出让费用：文件规定按照投资强度分两种，投资达标的土地，单价按照同地段标定地价的七折出让，总费用是弹性年限和最高使用年限的比例系数、使用年限和单价三者相乘。打个比方，周边同品质的商办土地标定价格10000一平的话，续期单价是7000一平，按照20年年限申请的话，相当于原来40年的一半，因此每平米的价格用还要除以2，即3500元/平米。如果投资强度不达标，就没有7折的优惠。
从政策影响来看，对市场具有四大长远的影响：
一是稳定商办领域投资预期，费用问题变得十分清晰，不管是商办投资还是资产处置，都可以核算清晰成本。
二是推动土地高效利用与产业升级，推动土地高效利用与产业升级。
三是激活存量资产价值，政策允许存量商办改建为保障性租赁住房、使用用途临时转换等，结合续期支持，使老旧园区、低效楼宇获得二次开发与资产增值机会，提升城市更新效率。
四是影响金融机构信贷评估，资产价格评估模式会发生根本的变化，原来主要是交易退出，现在可以土地使用权期限延长意味着资产可抵押年限增加，有助于企业获得更长期限、更低利率的融资支持，改善现金流与资产负债结构。
最后，预计广州这个模式，很快将会在其他城市推广。系数打7折对其他城市也有直接参考意义，但是在细化指标上可能存在一定差异，广州是按照标定地价，有些城市可能会按照基准地价，我们也希望这个政策尽快在全国其他城市得以推广，这也是其他城市相关投资人急切想看到的政策。
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