一年超200个小区遭物业撤场，行业洗牌加速

从合肥到杭州，从万科到融创，一场由物业企业发起的“撤场潮”正在全国蔓延。2025年初至2026年3月底，全国共监测到住宅撤场项目212个。这背后，是行业从“规模为王”到“盈利优先”的艰难转身。曾经被视为“现金牛”的物业赛道，正经历一场深刻的结构性调整。

NO.1 | 壹

从合肥到全国：212个项目“分手”，头部物企主动“瘦身”

物业公司的“退场”已不再是零星事件。在合肥，这场“撤退”同样真实发生着。2026年1月31日，合肥天一家园小区因物业费收缴不足、收支严重亏损，物业公司正式撤场。长丰县北辰天都小区的第一太平融科物业披露，三年多服务期内累计亏损超过340万元，已计划退出。瑶海区利港银河新城、蜀山区颐园世家等小区也相继收到物业的退场函。

合肥楼市航拍图

视线投向全国，情况更为集中。2026年4月，融创服务向杭州涌璘府小区发出撤场通知书，宣布将于6月30日退出服务。几乎同时，万科物业也宣布将陆续退出武汉、徐州等地的8个住宅项目。这些公告并非孤例，而是行业收缩的缩影。

2025年全国物业撤场项目达173个，其中64.7%的案例属于物业企业“主动撤出”或“到期不续”。2024至2025年，TOP50物企在管项目主动撤场率同比增长37%，住宅项目占比超过八成。从地域分布看，撤场项目高度集中在苏州、重庆、合肥、南京、成都、武汉、杭州、徐州等城市，这些城市的案例占全部监测样本的65%左右。一个值得关注的现象是，楼龄在5年以内的次新房项目成为撤场“重灾区”，占比达到35%。这类项目往往因高空置率、低收缴率及开发商遗留问题，迅速陷入经营困境。

头部企业的战略调整尤为明显。2025年，雅生活累计主动退出548个在管项目；中海物业约满不续或退盘项目达5560万平方米；永升服务退场签约面积约4200万平方米；世茂服务退出的在管面积也超过3000万平方米。这些数字清晰地表明，物业行业正集体告别盲目扩张的“跑马圈地”时代，转向以效益为核心的精细化运营。

NO.2 | 贰

破局之路：从“包干制”到“信托制”，重构信任是核心

物业公司批量撤退，核心原因并不复杂：项目持续亏损，经营难以为继。这背后是“收入锁死”与“成本暴涨”的严重倒挂。

收入端：收缴率持续走低，调价困难重重。物业费是物业公司最主要的收入来源，但收缴率正面临严峻挑战。2025年百强企业平均物业费收缴率为87.32%，呈持续下降趋势，其中住宅平均物业费收缴率更低，为82.67%。行业公认的底线是：住宅物业费收缴率低于85%难以保本，低于60%必然深度亏损。然而现实是，部分中小物业企业的项目收缴率甚至跌破50%。在合肥北辰天都小区，物业公司披露三年多累计亏损超过340万元，直接原因就是“业主物业费收缴率持续偏低”。

合肥楼市航拍图

与此同时，物业费标准却几乎“冻涨”。全国超80%的小区物业费近十年未调整。多地实行政府指导价，调价需经过“双过半”业主同意的复杂程序，成功率低。2025年全国物业费调价成功率仅35%，且涨幅多低于5%。

成本端：人力成本刚性上涨，设施维护压力剧增。物业管理是典型的人力密集型行业。人力成本（工资、社保、福利）已占到物业总支出的近七成。近五年，各地最低工资标准年均涨幅5%-8%，社保缴纳全面规范，基层用工成本较五年前上涨近40%。一个普通保安的月薪已从3500元普遍涨至4200元以上。

另一方面，全国大量小区进入设施设备老化集中期。电梯、消防系统、供排水管网等进入故障高发期，维保费用大幅飙升。房龄超15年的小区，设施维保成本占总支出比例可从10%-20%飙升至70%-100%，彻底吞噬原本微薄的利润。

收入停滞与成本飙升的双重挤压，使得大量项目陷入“服务缩水—业主拒缴—亏损加剧—进一步缩减服务”的恶性循环，最终只能以撤场告终。

NO.3 | 叁

破局之路：从“包干制”到“信托制”，重构信任是核心

面对行业困局，物业企业和社区治理者都在寻找新的出路。企业的选择是“战略性收缩”与“业务优化”。多家头部物企已明确2026年将全面清退三四线城市不盈利项目，甚至将一线城市物业费低于2.5元/平方米的低效项目纳入抛盘范围。同时，企业纷纷拓展商写、公建、城市服务等非住宅业态，并探索社区零售、家政、养老等增值服务，寻求新的利润增长点。

而在业主端，一种名为“信托制”的物业服务新模式正在全国多地悄然兴起，试图从根源上破解“收费难、不信任、管不好”的行业顽疾。

信托制物业的核心是“财务共管、阳光透明”。与传统“包干制”不同，信托制模式下，小区所有物业费、停车费、广告费等公共收益全部存入业主共管账户（信托账户）。物业服务企业作为受托人，按合同约定提取固定比例或固定金额的酬金，剩余资金全部用于小区服务，所有收支明细向全体业主实时公开、可查可核。

这种模式彻底改变了业主与物业公司的关系。物业公司从“管理者”转变为“服务者”，其收入与服务质量直接挂钩。业主则从被动缴费者变为拥有知情权、监督权和共同决策权的“委托人”。

实践已初见成效。发源于成都的信托制模式，目前已在当地超过1200个小区引入，物业费收缴率、业主满意度均超过98%，矛盾纠纷平均下降95%。2026年以来，该模式在全国加速推广。在合肥，改革也已迈出关键步伐。今年3月，蜀山区蜀麓苑小区完成“信托制”物业签约，成为该区首个试点。4月，高新区九玺花园（53万平方米）以信托制框架公开招标，最终由保利物业中标，并设立一年试用期，将服务与考核直接挂钩。

信托制物业通过重构信任关系，建立公开透明的共管机制，为陷入僵局的传统物业服务模式提供了一种可能的解决方案。它不仅是管理模式的创新，更是基层社区治理理念的一次深刻变革。

NO.4 | 肆

结语

全国范围内超过200个住宅项目的物业撤场，标志着物业管理行业粗放增长时代的终结。这并非行业的衰退，而是一次深刻的自我调整与价值重构。当“规模神话”破灭，企业必须回归商业本质，追求有质量的增长；当“低价低质”的循环难以为继，社区治理也需要寻找新的平衡点。

信托制物业的探索，或许为打破业主与物业之间的信任坚冰、建立可持续的社区服务模式点亮了一盏灯。未来的物业服务，必将走向更加透明、专业、共治的新阶段。这场席卷行业的“撤场潮”，既是挑战，也是推动行业走向成熟与规范的重要契机。对于千万业主而言，一个更清晰、更负责任、更值得信赖的居住服务环境，正在阵痛中孕育。