上海的物业费逐渐离谱

最近有个新闻很有意思，“全国多地呼吁公职人员带头交物业费”。

从江西九江的武宁、柴桑，到云南的绿春、屏边，再到福建泉州……

短短几个月，多个城市几乎都发出了同样的倡议。

号召公职人员"牢固树立 ' 花钱买服务 ' 的正确消费理念，按时足额缴纳物业费，主动补缴历史欠费"。

有的地方甚至把物业费缴纳情况纳入干部提拔重用、评先评优的审核。

背后的原因大家都懂：小区物业费收不上来，已经是常态。不是个别小区，个别城市，是大面积、普遍性的收不上来。

就算在上海，很多小区也收不齐物业费，随便问身边几个朋友就知道。不管是市区品质商品房，还是郊区动迁房。

物业管理是个老生常谈的问题，而这个问题正暴露的越来越明显。

收缴率严重下滑，物业正在批量跑路

克而瑞物管研究中心数据显示，全国物业服务企业（500强）的平均收缴率，已经从2020年的93%，一路下滑至2025年的71%。

即便是管理相对规范的上市物企，收缴率也只有78%。中小物企更是普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

收缴率持续走低，直接引发了物业的"撤场潮"。

数据显示，2025 年初至 2026 年 3 月底，全国共 212 个住宅项目发生物业撤场，其中64.7%为物业主动撤离，而非业主 "炒掉" 物业。

就连碧桂园服务、万科物业、中海物业这些头部，也在 断臂求生，累计撤管亏损项目面积超过 8000 万平方米。

浙江温州的恒隆城小区，品尚物业2023年入驻，实行差异化收费标准，排屋及带电梯叠排2.7元/平方米，洋房与高层1.8元至2元/平方米。但2024年收缴率仅62.82%，2025年降至46.26%，2026年至今收缴率仅16.5%。排屋业主累计欠费近300万元，物业公司已累计亏损数百万元，最终无奈撤场。

南京银城物业因"收缴率持续过低，运营成本上涨"，停止对赞成美树小区的服务。

很多小区的物业倒闭跑路了，而且根本没人愿意接手。

小区成了一个没人管的烂摊子，十分尴尬。

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物业费收不上来，到底怪谁？

确实有一部分业主，就是故意拖着不交。

问就是没钱，或者我不住小区，为什么要交。

但更多的业主，不是不愿意交，而是不愿意交 "糊涂钱"。

现在的物业费，最大的问题就是不透明。

物业的收支明细永远是一笔糊涂账。

保洁一周来几次？保安几个人？电梯维保花了多少？公共收益去哪儿了？

一问三不知。

账目不公开，收支不透明，服务没标准。

小区物业跟开盲盒一样。这种情况下，业主凭什么心甘情愿地交？

而且很多物业还把小区的公共收益据为己有。

电梯广告、地下车库、小区商铺、快递柜进场费…… 这些本来应该属于全体业主的收入，每年少则几十万，多则上百万，全进了物业的腰包。

现在很多小区的物业，陷入了一个恶性循环。

物业费收不上来 → 缩减成本 → 服务质量下降 → 业主更不愿意交 → 更难维持 → 最终跑路。

物业费的问题，根本原因是业主和物业之间，缺乏信任。

业主觉得物业在糊弄，物业觉得业主在赖账，最后双输。

小区变成烂摊子，房价跟着跌，谁都没落好。

要打破这个死循环，制度要先透明完善，减少模糊地带。

须知，房子是业主买的，物业是业主雇的。谁花钱，谁说了算。

新房物业费越来越贵

说完收不上来的问题，再说越来越贵的问题。

现在的上海新房的物业费越来越贵了，甚至有点离谱了。

市区10块以上，已经是普遍行情，豪宅更是20、30多块的都有。

就连刚需扎堆的外环外，新房物业费也告别了4元的低门槛，开始往6元以上冒头。

随便一套100平米的新房，一年物业费算下来都是不小的支出。

这背后有各种原因。

1）在上海新房狂卷品质的当下，即便是在郊区，高级会所已经成了基本配置。

恒温泳池、健身房、瑜伽室、儿童活动区、会客厅……恨不得把五星级酒店搬进社区。

开发商卖房子的时候，会所是重要卖点。但等房子卖完，会所的运营成本谁来扛？业主。

这两年新盘"会所内卷"，而会所的维护、人员、水电、设备更新，都要摊进物业费里，最后全部由业主来承受。

你买的时候觉得"哇，有会所，高大上"。住进去才发现，会所一年可能去不了几次，但物业费每个月一分不能少。

2）大部分新盘的物业，其实是开发商硬塞给业主的，高价物业费成了开发商的"利润点"。

3）过去经济大发展，通货大膨胀的时代，很多物业吃了涨价难得亏，索性一开始就定的高一些。

过往房价一直涨的年代，房子维护成本、持有成本，被严重低估了。

很多人买房的时候，只算房价月供，不算持有成本。物业费、维修基金，这些全被忽略了。

等住进去才发现，原来养一套房，这么贵。

很多人想买新房，但被高昂的物业费吓倒了，转头去看了二手。

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买房也要看物业

吐槽归吐槽，物业还是很关键的。

物业费贵，不一定维护服务好。但便宜，肯定不行。物业公司又不是做慈善的。

我们经过广泛的调查发现，市区二手房，物业费在3元/月/㎡以上的小区，楼盘、住户的档次都比较有保障。

用物业费来筛选老小区的档次品质，相当有效。

现在的问题是，有的小区物业费太贵了，有的小区则是物业费太便宜了。

很多老小区的物业费，还是20年前的几毛钱一平，这能有什么维护和服务。

物业费不应该一刀切，应该根据实际情况来调整，有涨有降，前提是合理收费。

其实上海很多小区的物业费已经在调整了，有往下调的：

浦东北蔡的大华斐勒公园，通过业委会引入第三方评估后，下调住宅物业费：

住宅：10元→8元/㎡·月，降幅20%。地下室：5元→4元/㎡·月

商业：12元→16元/㎡·月，反哺住宅成本

徐汇滨江豪宅御江廷：将物业服务费从原价13.6元/㎡调整为10.5元/㎡，降幅高达23%。100平的房子，一年就能少交3720块物业费。

也有往上调的，关键是业主很认可：

普陀区恒力锦沧花园，20年没涨物业费（1.2元/㎡），但保安工资涨了35%，换部电梯要50万，物业年年亏本。街道把账单给业主看，之后价格涨到2.1元。

金山区东泉二村，物业一个月内解决多个痛点：保安早晚高峰站岗、荒地改造成小花园。小区环境好了，涨价投票直接过关。

徐汇宛南六村（1970年代老公房），物业费从0.8元/㎡涨至1.4元/㎡，获97.9%支持率，因为硬件改造后服务升级。

可以看到，物业费上涨的大都是老小区，原本的物业费就很便宜，1块都不到，几乎没什么服务和管理。

现在涨点物业费，把保洁门禁车位管理等等基本的服务跟上做到位，业主也是很乐意的。

最后

小区物业其实承担了一部分基层管理的角色，所以有人说是花钱请了个大爷来管自己。

但不管也不行，不然车乱停，垃圾乱扔，私搭乱建，宠物乱养……以上这些是很多没有物业服务的老小区或者动迁小区的通病。

楼市发展进入存量阶段，物业也成为小区核心竞争力的重要部分。

物业维护好的小区，至少不会是小区房价的负面因素；但维护差的小区，那真的是能把小区房价崩下来。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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