出租率50% VS 95%：高端养老公寓一房难求

近期《银发经济蓝皮书》在京发布，URI城市租住观察到一个现象，截至2025年末，全国60岁及以上人口达3.2338亿，而全国养老机构平均入住率却仅有50%左右；与此同时北京、上海等一线城市高端养老社区的入住率却普遍超过80%，部分标杆项目甚至常年保持在95%以上。

为什么会出现这样“冰火两重天”的情况，这是否意味着，在中国当前的养老市场中，“高端”才是养老公寓的生存之道？URI城市租住试图通过数据与案例，拆解这一二元悖论背后的深层逻辑。

备*根据《养老机构管理办法》，养老机构是指依法办理登记，为老年人提供全日集中住宿和照料护理服务，床位数在10张以上的机构。

在讨论全国养老机构的高空置率问题时，我们有必要厘清一个关键前提：民政部统计公报中所述的“养老机构”，是一个法定的、宽口径的管理概念。而业内讨论的养老公寓一般指的是规模更大的养老社区，是在“养老机构”这一概念下、以较高服务标准和产品定位而与普通养老机构形成差异的产品类型，它们属于养老机构，但在统计公报中未单独拆分呈现。

理解这一概念归属，有助于更准确地解读整体“高空置率”与标杆项目“高入住率”为何并存。

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现象：3亿老人与半数空床

高需求、低入住率并存

随着60周岁及以上持续增加，居民养老需求日益增长。但在养老服务供给端却呈现出令人困惑的景象——民政部披露的数据显示，全国养老机构床位空置率长期维持在50%左右：2024年全国注册登记养老机构整体入住率仅45.4%，部分区域空置率甚至超过60%。

经过URI城市租住研究发现，这种长期高空置的情况，甚至与养老机构、养老床位的数量下降同时发生：2025年末，全国养老机构数量为39411家，比2024年减少1014家；全国养老服务床位的数量为768万张，同比减少了3.92%，与2022年末相比更是减少了7.4%。

一边是老龄化加速推进，一边却是大量养老床位无人问津，这种现象正是典型的供需错配。

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原因：三重因素

导致养老需求的结构性错配

URI城市租住研判，当前养老机构的结构性困局主要由三重因素叠加所致。

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价格错配

“有需求住不起，有供给卖不出”。在青山资本2025年度研究报告中显示，老年人退休金领取存在巨大差异：约5%老年人领取机关单位退休金，月均6243元；约40%老年人领取企业退休金，月均3271元；约55%老年人城乡居民养老金，月均仅有223元。

根据其引用的CEIC数据，中国36个城市全自理老人月平均养老护理费（包含床位、餐费、护理）超过2600元，（针对半自理或者失能老人价格会更高）。根据城乡老年人生活状况调查，仅有15.8%的老年人每月能承受3000元及以上的养老机构费用，超过80%的老年人无法负担养老机构。

因此，大量中低收入老年群体虽有照护需求，却因支付能力不足而无法入住，导致“好的住不起，差的不愿住”的局面。

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空间错配

过去有许多大规模养老社区、康养社区，为降低成本选址郊区，但由于交通不便、配套不完善、脱离熟悉生活圈、离儿女距离太远等问题，对老年人的吸引力有限，入住率难以提升。但市中心土地稀缺、租金高昂，难以建设大体量项目，这一矛盾天然难以解决。有数据显示，城市核心区养老机构入住率普遍超过80%，而郊县机构空置率高达30%以上。

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服务错配

“低端供给过剩、中端性价比机构稀缺、高端需求旺盛”。养老机构价格体系中存在“中档机构缺乏”的结构失衡问题。大量设施简陋、服务水平低、区位不佳的低端机构面临被市场淘汰的命运，而真正具备医养融合能力、服务标准化的高品质机构却供不应求：例如泰康之家不仅月费区间从6000元/月到30000元/月以上，属于高端高品质老人护理，还需要额外缴纳排号费（3-5万不等）。

URI城市租住认为，供给侧的出清是行业从“规模扩张”迈向“安全优质”的必然阵痛。

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反转：高端养老社区

越是高端、越不愁客

与全国养老机构的“半数空置”形成鲜明对比的是，北京、上海等一线城市的高端养老社区呈现“一床难求”的火爆态势。

URI城市租住了解到，多家险资头部企业投资运营的高端养老社区项目，入住率已普遍超过80%，部分标杆项目已提前实现盈利。

【燕园】

作为泰康保险集团在全国投入运营的‌首家旗舰康养社区，自2015年开业以来历经十年运营验证，规划床位3700张，已开放3200张，且入住率稳定在95%以上，已经成为北京高端CCRC旗舰标杆。泰康保险投资建设的上海养老社区亦早于预期实现盈利，开业两年左右的太保家园普陀社区入住率也已超80%。目前，泰康完成已37个核心城市连锁医养社区和康复医院的布局，可容纳约9万名老人，规划约6万个养老单元以及近5300张医疗床位。

▲燕园项目实景图

【北京朝阳城心社区】

大家保险旗下的“大家的家”城心养老品牌同样表现亮眼。截至2025年11月，北京、天津、济南、南昌等6家在营城心养老社区平均入住率近90%，其中北京朝阳城心社区入住率达99%，北京友谊社区达97%。截至2024年6月底，“大家的家”已在全国布局17个城心医养社区。

▲北京朝阳城心社区项目实景和宣传图

【上海静安国际康养社区】

中国太保旗下的太保家园已在全国13个城市落地15个项目，其中14个社区已开业，在住长者超过3000人，全年累计接待参观超28万人次。从成都到杭州，从上海普陀到北京南城，太保的养老版图正在快速扩张。

▲上海静安国际康养社区项目实景和宣传图

【玉兰人家康养社区】

中国太平保险集团与北京城建集团在北京市顺义区联合打造的高端养老社区中国太平·玉兰人家康养社区数据显示，2025年其入住率已突破85%，项目共规划1387间居室，可容纳约2200位长者，客户满意度达98.7%。

▲玉兰人家康养社区项目实景图

我们认为，一线城市高端养老社区之所以能够实现高入住率，其核心一是通过“保险+养老”模式提前锁定高净值客源，二是建立完善、专业的“医养融合”全周期照护体系；此外部分养老社区在选址上回归城市核心区或交通便利的近郊地段，更精准集中老人的需求痛点。

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高端化不是可选项

而是生存之道

从以上成功案例来看，高端养老社区都将“医养融合”作为核心竞争力。例如泰康之家打造的“一个社区、一家医院”模式，在2023年，泰康之家·燕园康复医院累计接诊就已经突破15万人次，展开危重症急救1500余次；其他养老社区如太保家园普陀社区则配备医务室、康复科等“一站式”医疗保障。这种医养结合的模式，才能给入住的客户踏实、充实的感受。

同时，政策层面也在强力推动护理型床位建设、普惠养老服务从“有”向“优”升级。

“十四五”规划明确提出提高护理型床位占比的要求，截至2024年末全国养老机构护理型床位占比已达65.7%。

2026年两会期间，全国政协委员徐士龙提议，建立全国统一的养老床位供需监测与共享平台，动态引导资源向需求集中地区和护理领域倾斜。新建及改造养老机构护理型床位占比不低于70%，对存量机构改造予以补贴。对空置率持续高于60%的机构，推动其转型为社区养老服务中心，或通过公建民营、连锁运营等方式盘活闲置资源。

政协委员彭静认为，发展普惠养老服务，是推动“老有所养”从“有”向“优”升级的关键路径，核心在于“价格可负担、质量有保障、服务在身边”。

养老公寓的高端化，并不是指“装修更豪华、服务更周到”的表面升级，而是通过专业护理介入，实现从“居住空间”向“全周期照护体系”的升维。对于追求品质生活的老年人而言，这本质上是刚需。而那些运营水平底下、管理混乱、缺乏医疗支撑的养老机构，对老年人而言甚至不如居家养老或社区养老的体验，则入住率迟迟难以提升。

我们并不认同“只有足够富裕，有才有资格入住优质养老公寓”，让老年人有尊严、有质量地老去，本应是社会的共同责任。但我们也必须正视：达到真正意义上的专业看护标准，背后必然需要较高的运营成本：从护理配置、医疗设备到适老化设计、智慧系统，每一项“看不见的服务”都在推高运营底线。

对于想要进入这一赛道的企业，或是提升入住率的养老机构。URI城市租住建议：并不需要盲目复制高端项目的奢华配置，但要认真借鉴其在服务体系、医养融合、运营管理上的核心逻辑。可以通过选址、控制规模做小而精、功能聚焦（如认知症照护）等方式打出差异化，走出一条有性价比的路。

当一家机构能在合理价格区间内提供足够专业、足够有温度的服务时，它就有机会吸引最广大的、既不愿将就低质服务、又无力承担高昂门槛的老年群体，而这正是改变当前养老公寓市场结构性错配的最关键力量。

数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank

撰文: URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:木兮

运营编辑:树懒