江苏
今年的 金三银四，南京楼市交出一份堪称“ 满分 ”的答卷：4月份南京共卖了10599套二手房，超过1万套，创下近一年新高！加上三月份，两个月共卖了近2万套，势头是相当猛了。
南京二手房是真的火，可能有人会说这是以价换量、开学季置业，但实实在在的数据说明：南京购房需求，依然旺盛。
市场火热，销量增加，在价格端必然有反应。
此前，我们写了今年1-4月江核二手房价格上涨超1千/平，个别楼盘甚至回升到2025年7-8月的价格水平。有不少网友表示，江核可能确实涨了，但宇宙中心的河西南，二手房价没有起色......
今年，我们就细看，河西南二手房价究竟有没有回暖迹象？
从数据看，河西南自去年12月至今年4月，热门二手房成交价整体呈现稳中有升的状态，虽然幅度不大，但上扬趋势十分明显！
至于有个别媒体或中介称，今年4月河西南的二手房价格达到2025年初的水平，着实有些吹水了。
表现最好的是早期“星八客”
各盘价格均有上涨
以海峡城、鲁能公馆、升龙天汇、五矿崇文金城、佳兆业城市广场、朗诗熙华府、招商雍和府等为代表的“星八客”，最久的已交付超10年。
2021-2022年巅峰期，基本都卖到6万甚至6万+的水平。潮水退去，即便当年普遍3-3.5万/㎡的新房价，现在没哪个盘能达到的。
特别是海峡城云珑湾，于2025年底正式跌破2万大关，成交均价仅1.9万/㎡。
然而，二手房市场流速增加，终究带起房价上扬。即便是河西南商品房项目中垫底的云珑湾，在金三银四期间，中楼层成交均价也达到2.2万/㎡。
2025年初，河西南最差的二手商品房都在打3万+/㎡的价格保卫战，今年4月除了佳兆业城市广场的3.1万/㎡成交价外，其他七盘的均未能达到3万价位。
以当前的市场环境，一年多的跌幅，不是那么容易涨回去的。
河西南的中不溜项目，价格持续稳定
品质比上不足、比下有余的河西南“中不溜”项目，如绿地海珀滨江、华侨城天鹅堡、正荣滨江紫阙、鱼嘴金茂悦、建发珺和府、颐和铂湾等，本轮反应不算强烈，继续维持在3万出头的价位，与去年底相比变化不大。
说实话，颜值在线、品质上佳的建发珺和府一路走低我是不太明白的，这个项目应该没啥大毛病呀，怎么就一路走低了呢？
虽然西区相比东区确实要弱一些，但卖得更贵的东区今年都没成交，等于没有...
鱼嘴润府、鱼嘴金茂悦其实都不错，以当前2.8万/㎡的均价，想在河西南置业，对公区品质有一定要求，且总价预算300万左右，确实可以考虑。
大平层豪宅，支棱不起来了
河西南大平层豪宅的代表：中国府、河西金茂府、融创滨江ONE、万科翡翠滨江，要么有价无市根本卖不掉，要么降价割肉离场。
这几家大平层产品确实很尴尬，说品质不见得比建发珺和府这些后期产品好多少，总价区间又与河西新四代宅或更高大平层产品重叠。死抱价格、卖不掉，想卖就得割肉离场。
融创滨江ONE，曾经南京江湾三大顶豪的代表之一（另有中国府、万科翡翠滨江）。
如今，去年底3.6万/㎡的二手房成交价，基本和那些“中不溜”改善产品坐一桌了。今年更是直接不卖了。
滨江ONE的业主自费升级外立面，在楼市上行期属于自我优化，极限赋能。但在楼市下行期，这种补救/升级措施，相当于自曝短板：先天不足，与周边竞品有差距。
与 滨江ONE同样尴尬的还有河西金茂府珑园，市场表现差不多。金茂府系产品在南京的口碑就是从河西金茂府开始，也是2020年前后，南京豪宅的代表作之一。
项目共分两期开发： 一期 2021年6月底交付，开盘价5.4万/㎡，二期2023年10月交付，开盘价6万/㎡。
楼市胶着期，各种迭代规划持续推新，珑园建成较早，竞争力确实不足。
河西初代三大豪宅，也就万科翡翠滨江还算靠谱，4.5万/㎡的成交均价也算保住底裤了。中国府一直没有成交，就不说了。
洗尽铅华，河西南正以更加健康的房价格局，引领南京楼市震荡调整。在整体下行的楼市大环境中，河西南难以独善其身，以价换量几乎是必然选择。
南京新房产品力迭代太快，对二手房造成严重冲击。10余年时间，河西南大大小小经历3次人居革命：从毛坯到精装，从精装到科技，再从科技到四代宅...
频繁迭代，前期二手房越发不受市场待见，价格更加难以稳定。
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