房价降了，中介费会不会也跟着降？

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都说这几年消费在降级，老司机以前喝30元的咖啡，现在只喝9.9元，上次一家咖啡店说还送8元优惠券，结果我一杯冰美式只花了：

1.9元。

但有些消费并未明显降级，比如扫地阿姨的工时费，和5年前还是差不多，只是生意不如以前好了；另外孩子的补课费也没降，一对一的甚至更贵了。

但让大家非常不理解的是中介费，明明房地产行情越来越差，中介的竞争也越来越激烈，按理说中介费打价格战才对，怎么反而越来越贵了？

去年最低还可以做到1.8%，今年涨到了2.6%，涨幅高达40%（非住宅更高）。

中介费上涨甚至激起了公愤，一些媒体大V公开呼吁降价，政府也鼓励买卖双方直接交易，节省中介费。

但结果如何？几乎所有的努力都没有效果，中介费头也不回的涨上去了，二手房对中介的依赖，一点也没减少。

老司机前不久发了一个视频，说的就是中介的作用，其中我讲到了一个关键点：

撮合。

撮合是中介无可替代的功能，如果没有中介，买卖双方直接谈，99%都会谈崩。那些鼓励买卖双方直接谈判的平台，包括政府推出的平台，都无一例外的失败了。

他们完全不了解这个行业，纯属想当然。

但如果仅仅只是撮合，每套房子就能收几万块，中介这钱是不是太好赚了？

今天老司机就来扒一扒中介费的内幕，看看它是不是太高、太好赚了。

在正式开始之前，我们首先要有一个概念，中国的中介费到底是高还是低？

离我们最近的香港，中介费的大概标准是买卖双方各1%，加起来就是2%；旁边的台湾，一般是买卖双方加起来4%；隔壁的日本，根据总价3-6%不等，遥远的美国，5-6%是最常见的标准。

所以横向一比较，宁波的中介费2.6%并不算高，当然也不是全球最低的。

但很多人不理解的是，不就是带我看看房子吗，再办个手续，能有多少成本？为什么要收我好几万？

的确，如果只是简单看个房子，办公手续，几千块就够了，完全用不着好几万。中介大量的成本，其实花在我们购房人看不见的地方。

一般情况下，中介接触到客户，第一步是了解客户的需求，这时候双方就需要坐下来沟通，并且回答客户的诸多问题。

这个过程短则几分钟，长则几个小时。

这种沟通的有效性是极低的，也就是中介接待了几十个客户，最终只有一两个客户会有下一步联系，大部分问完就走了，成本全都浪费了。

第二步，客户表示想看房，这时候中介就要做大量的准备工作了。首先是找房源，不能随便给客户推，推的不对客户感觉不好，后面就不理你了。所以第一步筛选房源就要花很多时间，去了解房子的状况，价格，房东心态，前面的客户谈的情况等等，在带看之前，中介必须要做到心里有数。

宁波现在有8万套房子在挂牌，每种类型的都有很多房源，精准的匹配房源，需要耗费大量的时间精力。

等房源和买卖双方确认好，时间地点确认好，带看才算开始。这个过程中，又有很多客户选择不看了，前面的准备工作又白做了。

第三步才是带看，客户往往会看很多套，有时候跨度还很大，从鄞州看到江北，从镇海看到海曙都是有的。跨度越大，中介的准备工作就越多，因为他们不可能对每个板块都熟悉，需要花大量时间去了解陌生板块的房源，价格，配套，销量等。

在目前的行情下，每个客户的带看量都不小，因此带看总的工作量也是最大的，同时也是浪费最多的。据行业不完全统计，平均带看30次才会有一次成交，其中29次的成本都被浪费了。

第四步才是谈判签约，这部分又会出现一定的爆单率，也就是谈崩了，前功尽弃。所以综合算下来，一个中介的有效签单率可能只有1%，也就是做了100个客户的工作，最终只有1个客户成交。

其余99个客户浪费的成本，都要由这1个客户来买单。

所以，大部分中介从业人员，一年忙到头也就能成交三五单，好的七八单，不是他们不努力，而是无效劳动太多了，整个行业的效率就是如此之低。

看上去中介费很高，但中介人员一年到头也赚不了多少钱，大多都在10来万上下，但工作强度和压力，比一般上班族高得多。

如果真如老司机所说，那为什么有中介5000也愿意干，甚至3000也愿意干呢，他们赚什么钱？

他们赚办手续的钱。说白了，收三五千的中介，他们没那么多时间跟你沟通，给你做咨询，帮你选房，带看，他们要的是你带着房源信息过去签约，也就是你在其他中介已经看好了，房子在什么小区、几幢几号都知道了，他们根据你提供的信息，跑去找到房东来签约。

对他们来说，无效的劳动极大的减少了，成本极大的节约了。

所以他们收5000也是不亏的，说白了干的就是“跳单”的活，把别的中介的劳动成功给盗取了。

当然，这种中介也一定不会老实，他们虽然只收了客户5000，但他们会去房东要，有要1.5%的，也有要2%的，甚至还会跟房东勾兑，卖到多少价格，他们还能分多少溢价。

有钱不赚王八蛋，何况一个专门干跳单生意的人呢。

这也是行业的尴尬，一部分中介在老老实实干活，一部分中介则打着5000元的幌子在摘取胜利果实，而行业几乎没有监管。

出现这种情况，原因是中介在成交之前，所有工作都没有收费，也没有保障。老司机记得20年前带看还要收带看费，虽然只有几十块钱，好歹也不是白白劳动，后来则全都取消了，变成按成交收费了。

按成交收费表面看对客户有益，前面不用花钱，但实际上是有害的。因为没有保障，中介都会急于成交，导致他们短线思维，能“现杀”就“现杀”，根本不会去考虑客户的长远利益。

所以很多人买完房后悔了，说中介当初忽悠他卖错了，话说回来，他不忽悠，你会买么？你要是不买，他前面的工作就都白干了。

这就是老司机做的主要动机，我们必须要用VIP会员这种模式来确定客户关系，确保前面的咨询、选房、沟通等工作不会白费（当然，VIP会费远远不能覆盖我们的成本）。有这样的保障在，我才能从客户的长远利益出发，做出对客户最有利的建议。

就在这个周末，老司机就劝退了两组VIP客户，请他们不要急着买，可以等一等，因为我认为过段时间可能机会更好。

如果是换着其他中介，他们巴不得你今天就成交，这就是加入老司机VIP的巨大优势。

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