国际巨头再加码！国内高端服务式公寓，狼来了？

图源：苏州艺刻酒店·万豪旅享家公寓

位于姑苏古城的苏州艺刻酒店·万豪旅享家公寓，终于在5月16日开门迎客。这是万豪国际酒店集团在2022年推出的高端奢华公寓品牌，首次落地中国市场，也是该品牌在整个亚太地区的首次布局。

万豪旗下拥有两个服务式公寓品牌，另一个品牌——万豪行政公寓，在国内已经开业十余个项目，分布在一、二线市场。而伴随着上述酒店的开业，两大公寓品牌得以在中国市场见面，这也足以看出万豪对于我国长租公寓市场的看好和倚重。

不过，对于已经布局国内高端服务式公寓的玩家来说，这可能不是一个好消息。作为一个软品牌形式存在的产品，万豪旅享家公寓的包容度更强，对于业主也更加友好。这将极大冲击现有国内市场格局。

并且，我国高端服务式公寓的市场容量并没有那么大，但已经挤满了各类选手。国资、地产企业、专业品牌运营商以及国际品牌，都在试着分一杯羹。

那么，伴随着万豪旅享家公寓的杀入，谁将受到最大冲击？谁又受益？整个赛道又将朝向哪个走势？

万豪旗下两大公寓品牌会师中国市场

楼下便是苏州万象天地，周边还有山塘街、留园等各大知名景点，不远处的苏州站畅通长三角——在如此优越的位置上，苏州艺刻酒店·万豪旅享家公寓终于在这个5月迎来开业庆典。

这个项目备受关注，在于其背后所蕴含的重要节点意义。

一方面，它是大中华区及亚太首家万豪旅享家公寓。诸多投资人和业主都会关注其产品力和后续的运营情况；

另一方面，这是万豪旗下两大公寓品牌——万豪行政公寓、万豪旅享家公寓，成功在中国市场会师。

甚至，这也是两大公寓品牌同时布局苏州市场。因为在苏州艺刻酒店·万豪旅享家公寓向东7公里的位置，还有一家苏州金鸡湖尼盛万豪行政公寓。这家酒店开业时间也不过才一年多点而已。

万豪旅享家公寓是一个新品牌，在2022年才正式推出。刚开始只布局美国和加拿大市场，亚太区属于后续开发的重要区域。

仅从定位上来看，万豪旅享家与万豪行政公寓存在互补，前者补足奢华和超高端的空缺。根据彼时的外宣口径，在商旅和休闲游融合趋势下，家庭、亲友出行人群扩大，万豪旅享家公寓可以提供更好地服务。

并且，万豪旅享家公寓对于物业的要求相对包容，在产品设计上也更加富有想象力。换个说法是，万豪旅享家的定位，有点行业内部经常说的“软品牌”的痕迹。

图源：苏州艺刻酒店·万豪旅享家公寓

而回过头再来看苏州艺刻酒店·万豪旅享家公寓，几乎都呈现了上述特点。

该项目定位“高端长住+文化、艺术旅居”，具备艺术、居家、轻商务的特质，后续可能会更受到年轻人的欢迎。

首先，这家酒店的客房数量为80间，这降低了很多物业的准入门槛。

并且，它非常注重设计感和美学表达。

该项目有很多主题房，名字都非常有诗意。比如：万雨尘设计师的“月相潮汐”主题房，颇有哲学、哲思的感觉；而Jazzz的“森屿暖树”主题房，又强调自然叙事；慕容引刀的“猫狗人生”主题房则追求治愈卡通。

而在居住舒适方面，房间都配备厨房、微波炉、洗烘一体机等，公区包括儿童乐园、儿童俱乐部、泳池等。可以满足客群的多元需求。

该项目业主为华贸集团，它们跟万豪已经有过多个项目的合作。根据华贸集团酒管中心总经理魏丽芳的表述，华贸中心将一如既往地全力支持艺刻酒店的运营与发展。苏州华贸中心将与万豪旅享家紧密携手，持续引入优质资源，不断丰富酒店的艺术内容与社群活动。

可以想象得到，近期估计会有很多投资人或者准业主会前来体验这一产品。

国内高端服务式公寓市场“狼来了”？

万豪两大公寓品牌都已布局中国市场，可以看得出它对大中华区的重视。

不过，虽为长住市场，我国高端服务式公寓赛道，其实没有想象中的那么大的市场容量。

根据ICCRA住房租赁产业研究院的统计，截至2025年6月底，全国16个重点城市高端公寓项目累计供应达255个项目、共计约46964间房源。其中，北京、上海、深圳、广州四大一线城市合计占比超过73%。

图源：Leading Data by ICCRA

注意，这是累计供应的项目总和。而在2025年上半年，全国高端公寓市场新增房源近2357间，约合10个新项目入市。

这也意味着，在高端服务式公寓赛道，其项目开发和落地的难度和速度，要远远高于传统酒店行业。

并且，受限于高端服务式公寓的核心客群的稳定性和固定性，几乎任何一个新增项目，都意味着抢占了该片区其他高端服务式公寓品牌的增量市场。

所以，当对物业标准更加包容、头顶着万豪品牌光环、在产品设计上不追求标准化的万豪旅享家公寓进入中国市场后，我们可以想象得到，国内高端服务式公寓的竞争可能会上升到另外一个维度。

当下，在我国高端服务式公寓赛道，已经挤满了很多玩家。《酒管财经》简单梳理，大致可分为房企、地方国企、资产管理公司以及专业品牌管理公司。

房企领域，招商伊敦的壹棠服务公寓，万科集团旗下的富瑞斯等；地方国企领域，上海城投控股旗下的宽岚大境；资产管理公司领域，凯德投资旗下的雅诗阁等；专业品牌管理公司领域，有雅诗阁、辉盛、万豪、雅高等。

深圳蛇口壹棠服务公寓 图源：广深服务式公寓

同时，专业的本土高端公寓品牌也在快速成长。比如华住的城家公寓等。

并且，本土酒店集团都在发力服务式公寓市场。

锦江丽笙酒店旗下首个高端服务式公寓项目海格公寓已经开业一年多时间；

锦江酒店还在运作源自法国卢浮酒店集团的中高端公寓品牌“憬黎（TULIP LODJ） ”；

尚美数智把雅高集团旗下的高端服务公寓品牌诗铂引进中国。

《酒管财经》认为，万豪旅享家公寓进入中国市场，虽远不是能够俯瞰全场的“狮王”，但极有可能成为凶狠抢占市场的饿狼，至少也是能够再次激活整个赛道的一条鲶鱼。而受到冲击最大的自然就是头部梯队的雅诗阁。

后续，在国内高端服务式公寓赛道，大概率会形成国际主流品牌为核心，本土强势品牌为重要组成，以及零散的新品牌为补充的市场格局。

对于投资人和业主来说，选择多了，可能并不坏事。

高端服务式公寓早已变天

如果我们还是单纯地将高端服务式公寓看作是外企高管的居住场所，那就太过狭隘和片面了。

发展至今，我国高端服务式公寓早已突破人群的界限、突破商务的定位，逐渐向高端生活方式、城市品质生活载体转变。

我们在上面提到，高端服务式公寓市场容量大小的问题，其实更多是同传统酒店相比较。如果单纯纵向观察，这一赛道仍在扩容，并且出现很多变化。这都将影响未来整个产品的发展趋势。

宽岚·大境 图源：城投宽庭

根据《酒管财经》的观察，高端服务式公寓的人群正在发生变化。

原本更多是商务人群，尤其是外企派驻的高管人员。但是，现在的人群逐渐多元化，新增很多自由职业者、拥有小孩的高薪家庭。他们大多拥有留学背景或者海外工作经验，对于该类产品的接受度较高。

并且，长租人群与旅居人群开始融合和模糊。

这都将带动高端服务式公寓的产品设计和定位出现调整。

原本，该类产品相对偏商务，现在逐渐将长期居住、生活方式融合进去。这亦要求客房的空间设置需同步做出调整。

在运营端，因为客群用户画像更加复杂，使得高端服务式公寓在服务配置上也需更加柔性。年轻人追求社交、智能化，而老年群体在意私密、健康管理等。

简单总结就是，整个赛道由“商务驱动”到“生活方式”转变；能够满足多元需求、提供精细化服务、满足房型多功能性的高端服务式公寓项目更受欢迎。

在城市定位上，原本多为一线城市的核心商务区。现在逐渐向下布局，新一线、高二线城市的核心商务区域同样是增量市场。并且，原一线城市进入到存量焕新阶段。很多存量物业改造成高端服务式公寓的案例比比皆是。

ICCRA住房租赁产业研究院统计，去年上半年的时候，全国16个重点城市高端公寓筹建类型中，四成为改造类项目。

并且，我们认为，高端服务式公寓项目，与存量改造市场天然适配。尤其是那些具有独特历史风貌的物业，更加容易获得较好的投资回报。

所以，上述多个变化都在要求高端服务式公寓品牌深刻研究本土市场，及时做好战略调整、产品迭代、服务升级。

也只有这样，我国高端服务式公寓才会逐渐成为高线城市高品质生活的重要载体和抓手。当锚定这个战略时，高端服务式公寓的路，也就走得更宽了。