“我靠！我350万买的房子，被杭州人100万抄底......”

来源：深圳淘房志

八卦岭宿舍实拍

“已经有杭州客户成交了，说是十月份还要带朋友来看。”

“最近还收到了北京、南京、东莞等一些外地的‘进线’，问八卦岭的行情怎么样。”

“本地业主350多万买的房子，被外地人100万抄底了。”

自从福田放开限购以来，区域内的房产咨询、成交暴增。

作为曾经“名动全国”的“网红”--八卦岭片区也不例外，并且已经有外地客抄底了。

其中某位来自杭州的外地客户，之前在杭州也是炒过学区房并且收益不错，从2024年9月底深圳放开第一批限购区域的时候，就已经联系了中介做“房票”准备；

现在，终于等到福田区放开限购，立马买入了八卦岭宿舍一套28平的户型，总价刚好100万。

淘房君从中介处得知，虽然区域内的价格没有太大起色，但是关注度明显起来了，不管是通过平台进线咨询的，还是线下来门店看房的。

甚至会出现，线上有一半以上是外地客来问价格和行情的情况。

灵魂拷问来了：八卦岭这波价格还能起来吗？有没有希望再回高峰？

八卦岭片区现状：

遍地是3万多一平的房源

有业主割肉离场、有业主还在坚守

整个八卦岭片区内的二手房多为小面积单身公寓、宿舍。

八卦岭宿舍实拍

区域内的二手房成交价曾凭借荔园小学的东风以及拆迁预期，从5万+一路飙升至15万+，实现价格三倍跳涨。

但是，这样纯炒作学位和预期的房产，没有其他价值支撑，泡沫本身就非常大，因此在楼市调整期往往跌得最狠。

从2021年市场开始深度调整，区域内的典型代表--八卦岭宿舍的价格一直没有止跌过。

2022年下半年，小区27平的单间总价跌破200万，单价跌至6字头，从此之后，几乎是每年都要跌一万一平，持续刷新成交底价。

今年1月，已经有房源成交单价跌至3.03万/平，比起高峰期15万+的成交价格，跌幅来到惊人的80%。

所幸，后续市场大环境回暖，八卦岭宿舍才勉强止跌，上车门槛涨了10来万上来。

除了八卦岭宿舍外，还有光纤小区、鹏盛村、鹏益花园等老小区。

鹏盛村实拍

这些小区里面，遍地都是单价3万出头的房源，还在止跌的困境中苦苦挣扎；

有些业主早已割肉离场；

还有的业主则认为反正已经跌成这样了，现在卖出去还要“倒欠”银行钱，选择继续坚守，期盼着市场大幅度回暖。

不过，盛世鹏程这样楼龄相对较新、品质更高、居家自住属性强的小区，回暖还是很明显的。

小区最低上车门槛从去年底的570万，回涨至600万；

133平的4房，从去年底到今年4月，涨了120万上来，现在同面积段户型的报价至少要1000万起步。

现在还在买进八卦岭，图什么？

目前，八卦岭二手房的普遍价格就是集中在3万-4万/平；

这个价格不仅是把前期炒作的“泡沫”挤干净，甚至已经是明显超跌的情况。

还在持续进场的购房者，主要是“抄底”心态。

中介告诉淘房君，现在买入的客户，投资和学位自用的比例基本上是二八开。

外地客户买入或者准备进场，大都认为这里的价格已经低入谷底，也没有下降空间了，现在买很安全；再加上市场回暖，这里的学区房涨价是迟早的事。

他们普遍判断，大概3-5年，那些总价百来万的房子，有涨到150万-200万的预期，到时候及时卖出，收益率还是可观的。

本地客户也有少量投资客，但大都买入自用，基本上还是出于对荔园小学教育水平的认可。

荔园小学（八卦岭）实拍

这里现在是荔园系小学中，门槛最低的。

并且，在2025年深圳外国语初一录取中，荔园小学（八卦岭）的录取比例在全福田排第八，比学区内房价动辄千万+的东海实验小学还要高。

对口的中学--荔园笔架山学校，首届招生的生源接收了部分周边的分流学生、非深户比例较高；

在此基础上，有10%的学生考上了深圳15大公立高中、75%的公办普高率。

在生源欠佳的情况下，这样的成绩也不错了，也从侧面说明这里的师资配备、教育质量都相当可以。

八卦岭可能再也回不到15万+了......

尽管现在进场的投资客对于八卦岭片区的未来行情是看多的；

但是，淘房君必须说一个扎人心的事实：

那就是，这里的价格虽然会随着大势有回暖，但几乎不可能重回巅峰价。

首先，这里的价格“神话”，本身就是热钱炒作造成的虚假繁荣。

当初资金炒作，也是炒一个“预期”，荔园小学的学位确实不错，不过比起百花等实打实有顶尖学区优势的片区，显然是不够看的。

其次，八卦岭片区的居住属性偏弱。

很多90后、95后年龄段的家长，对于生活品质有更高要求，这样的居住环境很难入得了他们的眼。

最后，大多数的资金或已对八卦岭“祛魅”。

经历过上一次从巅峰跌入低谷，八卦岭“惊人”的跌幅经过各路媒体的报道，基本上在全国都出名了。

现在跌破价，虽然吸引了一定的资金“抄底”，但是大家心里都有一个价格阈值，或许有可能炒出翻倍行情，但一旦突破翻倍行情，各路资金估计就会警惕、陆续撤离。