上海的置换链条，转起来了

国家统计局最新公布的70城房价数据相信大家都看到了：4月上海二手房房价环比上涨0.7%。

全国12个二手房价环比上涨的城市里，上海涨得最多。

这是上海二手住宅连续三个月环比上涨。

你可能会说，涨0.7%算啥？2016年那会儿一个月涨2%都不稀奇。

但你注意看背后的东西，这次不是某些老破小学区房在拉数据。

而是整个置换链条转起来了。

上海的置换链条，转起来了

今年小阳春的成交量彻底爆了，进入五月，上海楼市还在频繁创纪录。

最令人惊喜的是成交结构的转变。

刚刚过去的4月，除了80-100㎡区间成交占比提升之外，120㎡以上各面积段成交占比均出现不同程度的上升。

数据来源：克尔瑞

反过来看总价，4月份，总价400万以下成交占比全线下跌，400万以上成交占比全部上涨。

数据来源：克尔瑞

上海楼市的成交趋势已经开始向大户型、高总价传导。

在225新政和楼市小阳春的作用下，上海楼市的置换链条转起来了。

一边是成交持续爆量，一边是库存量急速下滑。

市场在好转，信心在回归，观望的买房人真的下场了。

我们在一线的感受很强烈，代理在卖的房子一天就有五六组带看，咨询买房的客户也越来越多。

上海楼市的预期在改善，挂牌量下降明显，半年来连续的政策组合拳打下来，市场真的稳住了。

之前观望积蓄的购买力纷纷下场，笋盘在快速去化，很多地段有性价比的房子都卖空了。

上海楼市，很多房子或许都可以抄底了，比如租售比极高的老破小，超跌的高品质次新房等。近期我们梳理了高性价比“笋盘”房源列表，扫码添加微信免费发你

企稳筑底的信号非常强烈

可能有些人还是不信，说楼市没到底。那我们掰开揉碎了看。

政策上，从2023年9月开始，上海开启了“救市”之路。

两年多的时间，陆续在限贷、限购、首付门槛、房贷利率、税费成本等方面释放利好。

2026年2月25日出台“沪七条”再次托底楼市。

非沪籍外环内买房，社保年限从3年缩到1年。

持居住证满5年可以全市限购一套，不再要求同时提供社保或个税证明。

与此同时，公积金贷款额度拉满。首套房的公积金最高贷款额度从160万元提高到了240万元，最高可以贷到324万元。

更给力的是官方下场收储。

今年2月，静安、徐汇、浦东被列为收储首批试点，4月底静安首单落地。

目前各项松绑政策基本都是史上最大力度。政策底已经出现。

再来看看需求底。

2026年3月，上海二手房成交3.12万套，4月成交2.87万套，两个月合计成交近6万套。

进入五月，热度依旧居高不下。

工作日都有人在看房签约，这种自发性需求，不是政策催出来的。

结构上，高总价、大户型的成交量也跟上来了。

央行数据显示居民在提前还贷、在降杠杆，但这和楼市成交量创新高不矛盾。

全款买房的比例在上升，300万以下的老破小很多是全款扫货。

真正买得起上海房子的人手里可能并不缺钱。

宏观上居民在缩表，微观上刚需改善在用现金进场抄底。

最后聊聊市场底，这个是最实在的。

上海楼市已经跌了三年多，很多房源的价格都到了比较合理的区间。

如今市区很多老破小，租售比3%已经很普遍，高的甚至能达到4%以上。

次新房跑到2.5%以上的也不少。

我认为，上海楼市继续下行的动能已经枯竭了。

说到底，房子是老百姓手里最值钱的家当。

要是房价一直跌，打击老百姓信心，消费就提不起劲儿。

而且地产牵扯的行业最多、链条最长，能带动就业，增加收入，提振消费信心。

所以我认为，上海楼市下半年的走势可能就是：

量稳步放大，自下而上的价格体系逐渐夯实，刚需外环板块和改善型的优质板块缓慢抬升定价中枢。

毕竟像上海这样的超一线城市，房价调整只是响应产品的价值重估。

永远下跌，跌20年，那是没道理的唱衰。

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不同总价段的买房逻辑

就算上海楼市已经触底了，也不是所有房子都能买的。

从300万到1500万，不同总价段的买房逻辑完全不一样。

对于300万以下的刚需客户来说，今年可能是未来几年最好的买房时机。

碰到价格合理、现金流能覆盖的房子，可以果断一点了。

这个总价段的房子跌幅深，调整充分，是卖得最好的，优质房源去化很快。

优先选市区带硬核属性的老公房，或者近郊地铁盘。

利用低利率+低首付政策上车，别再等那个最低点，没有人能精准抄底。

现在房东端的议价空间也在收窄，越拖下去可能越不利。

300-600万的刚改和置换：

这个总价段触底的楼盘正在变得越来越多。

经过2025年的急跌，多数楼盘价格回归合理区间，触底信号明显。

闵行古美、宝山顾村、嘉定南翔这些刚需板块，都可以看一看，今年下半年是个不错的窗口期。

600-1000万的改善和置换：

在本轮楼市调整中，这个总价段的房子相对抗跌，也能领涨的潜力。

你就瞄准核心区的次新房或优质学区房，不会错。

1000万以上：去看新房，几乎不用考虑二手，除非遇到急售的骨折价房源。

目前上海1000万以上的高端市场，新房占据主导地位。

最近一年我们接待的高预算客户，大部分都是找我们买新房的。

新房现在折扣优惠很多，开发商在抢客户。

而且这一批新房是3.5代宅，户型、装标、公区配置全面吊打二手。

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注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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