轻资产首秀：睿星资本拿下上海国资前滩九宫格高端公寓

快讯背景：2026年5月26日，全球租赁住宅运营龙头睿星资本GREYSTAR正式官宣，接手上海前滩九宫格核心长租公寓“驻在云湾 LIV'N The Cove”的运营管理工作，这是其在上海落地的首个轻资产运营项目，由上海国存基金与光大金瓯共同持有资产，标志着国际运营巨头与国有资本在高端长租领域的深度绑定，为上海核心区租赁市场注入国际化活力。

▲驻在云湾 LIV'N The Cove by Greystar

大宗交易详情

▲驻在云湾 LIV'N The Cove by Greystar

项目名称：驻在云湾LIV'N The Cove by Greystar

运营方：睿星资本GREYSTAR

资产持有方：上海国存基金（上海国资平台）与光大金瓯（光大集团旗下 AMC）共同持有，100%归国资所有

项目地址：上海市浦东新区芋秋路163弄1-16号

交易核心：轻资产模式获取独家运营权，不涉资产所有权转让及建安改造

房源规模：地上总建面3.4万平方米，225间房源，配约300个可租车位

租客画像：前滩高收入白领、企业高管、国际家庭及陪读家庭

租金水平：参考前滩高端公寓行情，月租金约1.5-4万元/套（视户型而定）

现运营数据：2020年入市，长期保持高位出租率，运营稳健

区位交通：紧邻地铁6/8/11号线东方体育中心站，近规划19号线；30分钟直达两大机场，5分钟连通浦西徐汇滨江

合作模式：

• 资产 100% 归国资所有
• 上海国存基金（上海国资平台）与光大金瓯（光大集团旗下 AMC）共同出资收购 / 持有该公寓资产，承担产权、折旧、财务成本、改造资本性支出（CapEx）
• 本质：国资出钱、出地/房，做资产持有人，目标是盘活存量、获取稳定租金 + 资产增值，未来可对接 REITs 退出。
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操盘方睿星负责的具体工作：

品牌：挂 “驻在 LIV'N” 高端品牌

定位与招商：锁定前滩高端租客，做租赁定价与渠道招商

改造升级：户型优化、公区（会所/健身/共享办公）升级、精装标准提升（费用均由业主承担）

运营服务：国际化物业服务、社群运营、租客管理、出租率与现金流管控

数据与资管：提供资产运营报告、预算与经营优化建议，助力国资资产保值增值

Highlight

项目亮点

区位能级：位于上海十四五重点发展的前滩九宫格核心，定位为继陆家嘴后的城市功能核心，区位稀缺性强。

产业集群：周边集聚近50家跨国公司及国内头部企业总部，包括美敦力、葛兰素史克、拜耳、罗氏诊断、普华永道、亚马逊云科技等，高端租住需求密集。

教育资源：覆盖托班至研究生全周期，含上海惠灵顿国际学校、惠立国际学校、华师大二附中前滩学校、纽约大学等顶尖教育资源，匹配国际家庭与陪读家庭需求。

生活配套：距前滩太古里约1公里、私立莱佛士医院约200米，商业、医疗、休闲配套成熟，契合高端租住人群品质生活需求。

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合作方式与交易结构

本次合作采用国有资本持有+国际专业运营的轻资产合作模式，是国内核心城市高端长租市场典型分工案例。

从合作方式看，睿星资本不参与资产收购与持有，仅以独家运营方身份承接项目整体运营管理；资产端由上海国存基金、光大金瓯负责持有、资本投入与资产保值。

从权责分工看，国有资本方侧重资产长期价值管理；睿星资本输出全球运营体系，负责产品优化、服务升级、社区运营、智慧化管理及招租运维，通过管理费（行业常见3%-6%）与超额收益分成实现收益，形成资产持有方与专业运营方利益绑定、风险隔离的合作架构。

URI深度解读

一、交易主体的战略逻辑：

（一）操盘方睿星资本GREYSTAR：核心不只扩规模，是跑通轻资产复制模型

过去睿星在中国更多是重资产收购 + 改造运营，资金占用大、扩张速度受限。例如：上海的驻在LIV'N 833、驻在星耀均的重资产：自己收购产权、自己改造、自己运营，承担资本风险。

本次采用纯委托运营，不拿产权、不承担资产重估风险，只用输出运营体系和管理能力，就能扩大在上海核心区的管理规模。若驻在云湾能在现有高出租率基础上，通过产品与服务升级实现租金溢价与稳定现金流，睿星资本将沉淀一套国际标准 + 本地适配的高端长租运营模板，未来可快速复制到北京、深圳等一线核心城市，形成轻资产扩张的抓手。

（二）资产持有方国存基金与光大金瓯：核心不是拿房源，而是提升存量资产的长期收益能力

此次项目区位本身稀缺、出租率高，但在精细化产品、国际化服务、社区运营上仍有提升空间。引入睿星资本，本质是用专业运营换取资产增值与现金流优化。一方面，通过户型优化、公区升级、智慧化管理，进一步提高租金水平与租户留存率；另一方面，国际运营体系能显著提升资产的机构化认可度与估值上限，为未来资产证券化、REITs 退出或持续资本运作打下基础。简言之，国有资本要的不仅是租金，更是资产价值的长期抬升与标准化运营带来的流动性溢价。

二、行业启示：不管是中端还是高端，国资还是外资的公寓运营方，都开始卷“运营”

这笔交易折射出国内高端长租市场一个明确趋势：行业正在从谁拿地谁就赢，转向谁能稳定运营、谁能提升资产价值谁就赢。前滩、陆家嘴等核心区域不缺房源，缺的是能持续做出高出租率、高租金溢价、高租户满意度的专业运营能力。

对国资平台而言，这意味着长租不再只是保障房任务或简单收租，而是可以市场化定价、机构化持有、长期化运营的另类资产类别；对国际运营商而言，轻资产合作打开了低风险、高杠杆的扩张路径，核心竞争力回归产品、服务、社群与资管能力本身。

本质上，这次合作是国有核心资产向国际运营巨头让出高端租住服务话语权的标志性一步，也印证了当下租赁市场的核心逻辑：核心城市稀缺资产只是底盘，真正决定资产溢价与行业层级的，是标准化、国际化的高端运营能力。

URI提醒行业也需要警惕：当核心城市优质长租资产的运营权持续向外资集中，本土运营商若不能在产品、服务、社群上快速补短板，未来将面临被边缘化、沦为基础托管工具的尴尬处境。

数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank

撰文: URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:木兮

运营编辑:树懒