民主实践·和合善治

一、

小区自治或业主自治是基层民主的组织形式之一，而“和合善治”则是我对小区治理所提出的一种理念。

“和合”是中国传统文化中的核心价值，“和合”是在承认差异个体之间的统一与协调，人与人和、人与事和、事与事和。“善治”是一种小区治理的状态，具体包括了以下三个维度：业主之间的关系；业主与物业公司之间的关系；小区与社区及街道之间的关系。

“和合善治”理念的思考及探索，是针对当下矛盾频发的小区物业关系。诸如业主之间的猜忌与对立、业主与物业公司的对立与冲突。同时，“和合善治”的构建，应当建立在法治与规则的基础之上。

二、

阳光上城于2013年开盘，迄今为止已有13年的时间。

在这13年时间里，小区内的各种矛盾悄然堆积。同时，阳光上城的特殊之处还在于，它是别墅区与高层并立的小区，结构特点增加了矛盾的复杂性。身份与地位决定立场，立场不同决定了利益的不同，而利益又成为了爆发冲突的根源。

2025年10月20日，这种矛盾被彻底激化。

鸿园物业函告阳光上城业主，其将于2026年1月20日前离场，后经协商延期至4月20日。

经小区物委会内部协商，根据《民法典》《物业管理条例》的相关规定，基于选聘物业公司由业主大会决定的原则，设计了“n进3、3选1”的模式，n进3通过竞争性比选入围，3选1由业主大会投票决定，并通过程序性民主弥合小区内部的分歧。

三、

小区矛盾看似是业主与物业之间的矛盾，然而却是小区日趋衰败与日常维护之间的矛盾。对于一个13年而言的小区，这大抵可以算得上是一个老旧小区了，而老旧小区的各种维护费用则是一笔可观的列支。

目前，我国物业收费大多是“包干制”，这种物业公司自负盈亏的收费制度，它并不包括小区中、大修的资金费用。基于物业收费“包干制”的前提，中、大修靠住宅专项维修基金。于是，我就提出了这样一个构想，“包干制”收费的物业公司，能否以一定比例的实际缴费金额，无偿赠与业主作为小区公共收益，而此公共收益则作为中、大修的资金池。于是，该资金池就能得到循序渐进的积累，而小区的中大修的资金来源也得到了保障。

对于物业公司而言，新小区的维护成本较低，其利润空间也就大了；老旧小区的维护成本较高，其利润空间也就小了。

作为一个老旧小区，阳光上城最大的问题是修缮与维护，而修缮与维护充裕的资金保障，则是一个至关重要的问题。

在前期物业合同中，阳光上城高层物业费价格是1.50元。在重新选聘物业期间，我曾考虑物业服务合同高层定价仍为1.50元，然后以补充协议方式让物业无偿赠与业主2角的利润，以此作为小区公共收益的资金池。

阳光上城高层总面积是143198平方米，其房屋户型又各不相同。以144平米的户型为例，单价从1.50元降至1.30元。于个人而言，每年减少的金额为346元；对于物业公司而言，0.2元的利润金额就是343675元。

坦诚而言，对于阳光上城高层业主而言，346元还不是其每月的请客吃饭；但若是高层业主全体汇集的343675元，那可就是一笔不菲的资金数额了。或者说，若是业主能接受不降价的前提，又能让物业公司将这笔金额，无偿赠与业主作为小区公共收益，那小区中大修资金来源就有了保障。

在草拟物业服务合同过程中，我是做过这方面的尝试与思考，但既然要通过招标竞争性比选实现n进3，那么固定价格的行为就涉嫌违法。于是，就只能把小区物业费价格定为拦标价。以期两年之后，以特定方式与物业协商降价，然后再试图充裕小区公共收益蓄水池。

四、

5月22日，下午4:00；

潇湘街道的党群服务中心，小区物业选聘入围评审会如期举行，共有11家物业公司参与了投标。最后，3家物业公司脱颖入围，分别是碧桂园、昆明莲花、新希望。三家公司的投标价为：碧桂园，高层1.45元，别墅1.98元；昆明莲花，高层1.40元，别墅1.90元；新希望，高层1.29元，别墅1.69元。

不可否认，三家物业公司都是国内的头部物业服务企业；不可否认，本次竞争性比选程序的公平、公正性，也正因为基于公平、公正的秩序，才能使三家优秀的物业公司脱颖而出。

然而，新希望却令我感到不安，这种不安并非是出于偏见，而是其投标价的偏低。

我的观点是，小区和合善治的前提是，应当保障物业公司的盈利，盈利才能保障优质服务，优质服务又促进业主缴费。若小区长期处于亏损状态，这自然会影响到各项成本投入。

最重要的是，虽然新希望带资101万入场，这既是小区未来两年的修缮资金；亦是两年内小区小、中、大修的资金来源。那么，之后三年内小区中大修的资金来源呢？对于1.29元的包干制收费，这种情况似乎很难再反哺业主了，若是小区的公共收益没有什么来源，那就只能动用专项维修基金应对中大修了，专项维修基金可是小区业主的钱袋子、命根子。

不可否认，新希望开拓曲靖市场，最大的竞争对手就是碧桂园。不可否认，新希望开拓曲靖市场，要把阳光上城打造成标杆的决心。然而，新希望仅占天时，那就是参加公开招标，地利、人和皆无太多优势，而降价似乎就成了不错的选择。从1.50元的拦标价，降至1.29元投标价，整整0.21元。

在为期三天的路演过程中，新希望坦诚而言，高层1.29元/平方米已是薄利了，而且该项目前两年都将处于亏损状态；昆明莲花坦诚而言，高层1.40元/平方米则基本是成本价了；碧桂园投标报价高层1.45元/平方米，询问该价格构成却是含含糊糊。

对于小区业主而言，其自身是降价的直接获益者；但对于小区业委会而言，则需要整体考虑小区的发展，不仅要解决当下的问题，而且还要考虑小区中长期的发展。

五、

精英是指接受了专业训练的个体，而非一种道德优越感的虚妄荣誉。知识精英应当作为公共问题的参与者，其通过自己所掌握的专业知识，对社会性问题进行思考、批评或揭示，从而为这个社群创造更多的知识价值。

作为一名小区业主，虽然不敢以知识精英自居，但思考或关注小区的发展，这不仅与自己的切身利益相关，而且还关乎自己应当承担的责任。

我承认新希望实力不菲，但其高层1.29元/平方米的投标价，却令我感到十分的不安。“和合善治”是我的基本理念，这种报价看似是让业主获利了，但薄利及连续两年的亏损，却让整个小区处于不确定的风险状态。

我一直提倡小区业主自治，由小区业主决定小区事务。当业主有了知情权、参与权、投票权及监督权后，物业公司才会把业主当业主对待。

对于重新选聘物业公司而言，物委会的工作仅仅是制定规则，然后逐一推动程序的依次进行，物委会无法代替业主做出决定，物业选聘亦是由全体业主投票确定。虽然民主是一个好东西，它能保障个体的自由与权利，但民主也存在民粹的弊端，选民的情绪也很容易受到煽动。

或许，你手中那张选票，就决定了五年后，阳光上城的发展状态。

届时，不论是稳健、或是衰败，都是你当下做出的决策，而你亦应承担未来相应的后果与责任。

陈浩 记于知止堂上

2026年5月29日