北京
文/广州进深 严明会
5月29日，番禺区洛浦街BA0206303地块正式挂牌。
这块地，就是市场期待了很久的南浦东乡一期地块。
地块为纯宅地，出让宗地面积21895.49㎡，计算容积率建筑面积54738.73㎡，容积率2.5。
总起拍价66361万元，起拍楼面价12123元/㎡，拟于6月30日限时竞拍。
根据出让要求，地块竞得人需配建一所42班九年制学校，包括18班小学和24班初中，并于地块开工之日起2年内完成建设。
进深君打听到，这宗地块未来引入的学校品牌，大概率是仲元。
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值得一提的是，这也是南浦岛断供30年后，首次有宅地出让。
稀缺性不言而喻。
目前，南浦岛无新房在售，但大型居住小区不少，如广州碧桂园、丽江花园、南浦海滨花园等。
楼龄很老，价格很香。
这些二手小区挂牌均价普遍在2-3万元/㎡，成交最低“1字头”，很适合刚需上车。
南浦这块地，本身地价不高，体量中等，加上紧邻地铁2号线和商业中心南浦里，整体素质相当优越。
据说，目前已有多家房企对这块地感兴趣，包括龙湖、绿城、保利、保利置业、招商、国贸等。（最终报名房企，以正式开拍为准）
说来也巧，我们刚说过龙湖在广州，接下来没什么新盘卖了（点击回顾：），紧接着就听到它可能要出手拿地的消息。
而它看上的这宗地块，绿城也看上了。
这也让进深君想起，去年10月，两家房企争夺番禺黄沙岛地块，抢了近一个小时。
最终，绿城笑到最后，由这块地打造的“绿城·臻园”，入市在即。
而龙湖，则正面临新盘“青黄不接”的尴尬局面。
此次狭路又相逢，竞争对手却不止对方一个，压力显然更大了。
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同日，广州还上架了海珠区琶洲中二区AH041208地块。
该地块规模同样不大，宗地面积20415㎡，其中出让宗地面积仅9060㎡，计算容积率建筑面积22650㎡，容积率2.5。
总起拍价93998万元，起拍楼面价41500元/㎡，拟于6月30日限时竞拍。
地块位于琶洲核心区域，旁边是板块内的豪宅标杆——保利天悦，一路之隔就是抖音华南总部，位置优越。
周边还有万胜围地铁站、万胜广场、保利广场等配套。
且离江边也不远，未来高层单位或可望江景。
该地块此前，曾历经调规。
· 容积率从4.1下调至2.5，限高从100米降至80米；
· 总建面也大幅收缩，从约4万㎡“腰斩”到2.26万㎡。
说白了，就是降容提质，要做低密度的改善小高层，以更加匹配“好房子”建设标准。
琶洲这块地，起拍价虽然在4.15万元/㎡，但其实地价并不高。
要知道，地块旁边的保利天悦，目前二手住宅挂牌均价在14万+/㎡，价格常年坚挺。
新盘方面，琶洲宅地稀缺，只要有新项目出来，必定不愁卖。
比如，2024年10月底，保利以59亿元拿下的保利天奕项目，去年五一开盘时，首开销售额便突破30亿元。
到该年底，项目又以58.2亿元的成交金额、489套的网签套数和7.18万㎡的成交面积，拿下海珠区三料冠军。
对比保利天奕当时的成交楼面价4.25-4.3万元/㎡（未扣除配建），新上架地块起拍价还要低上一些。
目前，板块内保利天奕一、二期已经基本清盘，网签率超九成；
琶洲南TOD一期也在清货，二期货量也不多了。
所以这块地的推出节点，正好对接板块新一轮供货缺口。
届时正式开拍，估计各大房企会抢得很厉害。
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广州今年卖地，有一个很明显的趋势，超大型地块减少，“小而精”成为常态。
此前，我们分析过，这种“小而美”的供地背后有三重逻辑：
1）优化开发节奏。
中小地块开发周期相对灵活，有助于房企更精准地匹配市场需求，提升资金效率。
2）提升产品品质。
小地块更容易进行精细化设计，避免千篇一律的高层塔楼，可能出现更多低密小高层、纯板楼社区等。
3）精准匹配需求。
小地块往往位于成熟社区周边，配套“所见即所得”，避免了漫长的等待期，提升了居住便利性。
接下来，广州还会有更多靓地亮相，一起期待吧。
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