上海
2025 年，全国人口增长最强的地方就是广东。
从城市的人口增速来看，排名前三的全部在广东：
第一名东莞，同比增速 2.17%；
第二名深圳，同比增速 1.44%；
第三名惠州，同比增速 1.25%。
另外还有佛山，增速将近 1%。
之前老杨已经分析过了，东莞之所以能够名列全国第一，主要是 2025 年落户政策放松了。
但是深圳、惠州、佛山人口增速都比较高，说明这个大的板块，也就是大湾区地区的人口吸附力非常强。
其中有两个核心因素：
第一个因素是，大湾区的产业比较强，尤其是高新产业、新质生产力发展突出，比如仅深圳一城就出现了一批类似华为、比亚迪、腾讯、大疆等众多的明星科技企业。
从上世纪的八九十年代开始，就出现了全国人口向东部转移，尤其是向广东，就是 “孔雀东南飞”，这种趋势持续到当前依然比较强劲。
第二个因素是，广东的人口结构比较年轻化，婚育年龄段的人群庞大，这就导致新生儿的数量非常多。
2025 年，广东的新出生人口超过 100 万，约占全国新生人口总数的 13%，连续六年成为全国唯一出生人口破百万的省份。
由此可见，广东的人口活跃度全国第一。
这就为广东的经济、社会、楼市的发展带来了很多有利条件。
因为房地产的发展，它是为人服务的，哪里的人多、增速快、年轻人多，哪里的楼市需求就比较旺盛。
从经济规模和人口总量来看，长三角要强于大湾区，但是从人口增速来看，两大城市群多年来出现了一些微妙的变化。
这张图是长三角和大湾区主要城市的人口同比增速变化图。
我们可以看到，在 2021 年之前，大湾区的人口增速明显超过长三角。
2021、2022、2023 年，大湾区的人口增速低于长三角，主要是在 2022 年前后，疫情防控压力比较大，而外地人占比很高的大湾区，就有些人回到家乡去了。
2023 年，全国疫情防控结束之后，大湾区的人口增速重新上升，尤其是 2024 和 2025 年，再次明显超过了长三角。
2025 年，长三角的人口增速是 0.4%，而大湾区是 1.2%。
总体来看，全国的务工群体、年轻人更喜欢去大湾区，其次才是长三角。
那么我们再来找两个核心城市对比一下，就拿深圳和杭州的人口增速进行对比。
原本深圳跟上海比可能更加合适，都是一线城市，但上海的人口受到政策管控，过去多年增速比较缓慢，属于非市场化现象。
这是过去多年深圳和杭州的人口同比增速走势图。
可以看到，在 2019 年之前，深圳的人口增速明显超过杭州。
2019 年到 2023 年，深圳人口增速出现了下滑，而且低于杭州。
2024、2025 这两年，深圳增速重新超过杭州。
2025 年，深圳是 1.44%，而杭州只有 0.6%。
杭州和深圳高新产业都很发达，对外地人的吸附能力都很强。
但我们看到，过去多年，深圳的人口增速明显压制着杭州。
那么人口面的变化，对于当地的楼市产生什么影响呢？
我们还是来比对一下杭州和深圳。
这张图是杭州和深圳过去几年的住宅成交景气指数，也就是住宅成交的活跃度。
可以看到，2024 年三季度之前，杭州的活跃度要明显强于深圳。
而 2024 年四季度以来，深圳楼市的活跃度超过了杭州。
前面我们分析过，2024 到 2025 年，深圳人口增速重新超过了杭州。
与之相适应，楼市的活跃度也重新超过了杭州，这就是人口对楼市影响的鲜明对比，尤其是从中期和长期来看，人口对当地楼市的影响非常之大。
所以说，各位要买房子，尤其是投资性需求，那一定要关注这个城市的人口面变化。
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