北京楼市：这些地方，买了就是冤大头

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号

好久没写问答了，很多人问，天通苑能买吗、富力城怎么样、万柳现在入手合适不……有些还是反复被问的，其实这些问题我很早之前就在公众号说过，但我发现很多人在自己实操的时候，就懵了，今天整理了一些最近比较有代表性的一些问题，可供大家参考。

1.“大社区”病，天通苑。

我极力反对在天通苑买房，号称亚洲第一大社区，这个"大"是真大，大到什么程度？小区里跑公交车，你见过哪个正常小区里有公交线路的？盘子太大，管理跟不上，居住体验大打折扣，真喜欢在这一带住的，就踏踏实实租房住。

2.朝青国美第一城可以买吗？

不可以，房子老了，社区盘子还很大，价格还没有止跌的信号，与其在这里凑合，不如把眼光挪到四代宅上，同样的预算能买到更新的产品，没必要将就。

3.富力又一城呢？

没必要，没产业、没个像样的配套、学区也没优势，典型的"三无"大社区，盘子大的直接后果就是挂牌量超高，卖的人多买的人少，价格很难有支撑，这个逻辑一定要搞明白，除了有一点点品质，其他的啥也没有，孤家寡人一个。

4.百旺佳苑能买吗？

不建议，房子也老了，同样的钱花在这儿真的不值当，西北旺板块后面还有新盘陆续入市，与其现在将就个老破大，不如多等一等。

5.富力城可以买吗？

不建议了，富力城当年确实风光过，产品过时了，户型结构和设计都停留在老一代的水平，加上国贸板块的势能这几年也在往下走，几个因素叠在一起，买了之后大概率要承压。

6.中海雅园能买吗？

不建议，紫竹桥虽然在四环以内，但这个位置被立交桥切得七零八落，进出不顺畅，生活动线也别扭，加上中海雅园的塔板楼结构、户型设计都不占优。四环内的地段是加分，但被产品硬伤抵消掉不少了。

7.马家堡星河城还值得考虑吗？

慎重，以前星河城能靠4号线沾点金融街的边儿，还有点光环，但现在19号线开通之后，沿线上有品质更高、更新的盘，直接把这一带的吸引力给稀释掉了，替代选择又多了，竞争力就很有限了。

8.琨御府可以买吗？

可以。位置不错，品质在线，放在四环内算是有代表性的品质盘，如果置换目标就在四环内，预算也够，琨御府是可以认真去看的，不用太犹豫。

9.西直门长河湾可以考虑吗？

可以考虑。位置是这个盘最大的底气，西直门一带周边品质盘本就稀缺，虽然跟最新的四代宅没得比，但架不住人家地段摆在那儿，位置的稀缺性，是很多东西替代不了的。

10.阳光丽景怎么样？

考虑学区的，预算够的，没问题。这一轮行情下来，阳光丽景算是实实在在跑赢大盘的小区，表现相当抗跌，是值得认可的。

11.国奥村怎么样？

国奥村挺好的，放在朝阳板块里，是能跑赢大盘的小区，品质经得起看，生态环境也是一块实实在在的加分项，在朝阳找这种综合素质的盘，选择真的不多。

12.万柳的房子现在可以买了吗？

不能一概而论，得看具体小区，也得看户型，但整体来说，万柳继续往下跌的空间已经不大了，选对了小区和户型，现在也不是不能考虑，别一刀切地否定。

13.亦庄林肯公园可以考虑吗？

房子本身不错，品质也在，位置在亦庄核心区，这些都是加分项，但价格这块，我觉得还没到底，可以再等等，不着急，把主动权握在自己手里。

14.宝山双子星值得考虑吗？

适合周边本来就有改善需求的人买，想换个更好的居住环境，这个逻辑没问题，但如果是奔着投资去的，不建议，这个位置的投资逻辑不够清晰。

15.上地东里能买吗？

看你为什么买，上地东里最大的价值就是学区，如果你确实有用学区的需求，那可以认真考虑，如果学区对你没意义，就真的没必要为这个溢价买单了。

16.望京西园三区怎么样？

坚决不建议，望京是个好坏差距极大的板块，好的真好，差的真差，西园三区在望京属于中下游的位置，没品质支撑，你对望京有执念，那就租着住，把预算花在刀刃上。

17.八嘉家园可以考虑吗？

回迁楼，直接跳过，不用考虑。

18.清河橡树湾能入手吗？

再等等，还没到底，现在进去风险偏大，不急。

19.2028年上学的家长，什么时候买合适？

2028年5月份之前买到手就行，不用太着急，给自己留点时间缓冲，从容一点。

你发现没，很多问题翻来覆去，我发现大家问的其实是同一件事，不笃定，怕选错。

其实买房没有零风险的选项，但有一点是不变的：你得先想清楚自己买这套房究竟是为了什么，想清楚了需求，很多问题的答案其实就出来了。

如果你也有同样的困惑，评论或私信，我来给你分析一下！

关注“北京房姐” 公众号，进行提问，有问必答，全程指导买房