北京楼市：这四块地，藏着以后你买房的样子

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11月北京要拍的那四块地，你关注了吗？

如果没有，那我劝你现在补个课。因为这不是一场普通的月度土拍，这是一场摸底考试——考的不是开发商，是政策，是你以后买新房的样子。

说人话就是：这四块地合计起始价约115.04亿元，地上建筑规模约30.37万平方米，11月3日昌平先上场，11月19日朝阳将台两宗姊妹地和平谷临铁宅地集体亮相。

三万平的房子，一百多亿的地，别眨眼听我说。

一、这四块地，是"三份文件"第一次一起落地

很多人看土拍只看谁拿地、多少钱,那是外行看热闹。

今年这事儿得倒着捋：8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发文，核心就是有序推进现房销售、规范预售条件、强化预售资金监管。

9月24日，北京四部门跟进实施细则，成了全国第一个出台系统性细则的城市。

10月12日，市规自委又发了《关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）》，把抬板设计这类规划限制因地制宜放开。

三份文件，前后一个多月。

而11月这四块地，恰好是三份文件全部生效之后，北京推出的第一波集中供地。

以前挂牌的时候，这套优化安排还没凑齐；现在凑齐了，从资金缴款到配套回购、再到规划设计，一层一层全叠上去了。

所以你看到的不是四宗地，是一整套制度的第一次实物演练。

二、昌平歇甲：新政后的"第一枪"，打给谁看的？

11月3日，昌平北七家镇歇甲庄村的地块第一个进竞拍环节。

它是8月28日新政和北京细则落地后，北京首宗正式挂牌出让的商品住宅用地。

业内有个说法叫"新政第一拍"。

地块在歇甲庄村，紧邻地铁17号线天通苑东站，17号线纵贯天通苑、望京、工体一带，往北接未来科学城，往南到CBD。

土地面积约8.9万平方米，建控规模约10万平方米，住宅容积率1.01到1.6，限高36米——翻译一下，这是一块低容积率的洋房用地，不是那种挤牙膏式的高层堆叠。

起始价29.36亿元，按可出让建面折算，楼面价卡在约3万元每平方米，比隔壁国贤府PARK的成交楼面价高了大概1500元。

拿什么做参照？就是旁边的中建智地国贤府PARK。这个盘3月29日开盘，截至10月26日，832套房源已经网签680套，七个月网签去化率81.73%，成交均价约5.58万元每平方米。

81.73%，什么概念？跟当年开盘即清盘的比，它不算神盘；但放进今年北京新房的整体盘子里，这是一个相当扎实的成绩。板块接得住货，开发商才有底气来。

说白了，这块地是"试点"，也是"信号弹"。它定的调子很简单：北京新房，要从"卖图纸"慢慢转向"卖现货"。

三、朝阳将台：豪宅区的"姊妹地",开发商是认这个板块的

再看11月19日那一场，朝阳将台乡驼房营两块地。

位置在四环到五环之间，紧邻坝河，步行可达地铁14号线将台站，14号线西连望京、东至善各庄，沿线豪宅密集。

周边有颐堤港、久隆生活广场已经营业，北京太古坊预计2026年末分阶段开业，三公里内覆盖华信医院、中日友好医院，还有将府公园和坝河绿化带做底色，清华附中九年一贯制学校预计2027年建成招生。

这两宗地的参照物，是7月中海在隔壁拍下的酒仙桥0013地块——当时竞价254轮，成交楼面价8.11万元每平方米，创下今年北京宅地楼面价最高纪录。

而这次驼房营1地块、2地块的起拍楼面价分别约6.9万元和6.78万元每平方米，比中海那块8.11万元还低一截。

差价摆在这儿，答案不言自明：这块地，开发商是认的。

而且这次出让条件做了一轮"优化手术"：原本打包的一宗地拆成两宗，合计起始价从75.21亿元调整到83亿元。

两块地支持保证金共用——你要是只打算拿一块，交起始价较高那宗的保证金9亿元就行，未竞得还能接着参与另一宗，一下省出7.6亿元的资金占用。

顺手提一句，体育场馆代建也从"无偿"改成了"有偿回购"，由朝阳区体育局按建安成品等价格回购

以前是白送配套、还得压着价卖房；现在这笔钱变成可预期的收入，测算表一下子就清楚了。

四、平谷：全场最小的一块，赌的是"轨道一通,远郊不再是远郊"

四块地里，平谷的0109地块个头最小。

位处平谷新城02街区、22号线（平谷线）平谷站东北侧，出让文件明确支持与站点连通

22号线红庙至平谷段计划今年底开通运营，届时平谷到红庙通勤时间缩短到53分钟左右。

起始价2.68亿元，楼面价约8500元每平方米，对照平谷城区新房约2.6万到3万元、二手房约1.6万到1.7万元的价位，账很好算。

它赌的，就是年底那班地铁。

轨道一通，通勤时间一压，远郊就不再是远郊了——这句话我讲过很多次，平谷这块地是最好的注解。

五、你看出来了吗？这四块地，没有一块是"造新城"的

北七家是隔壁已经卖好了，再补一块；将台是7月刚拍过地，再跟一组；平谷是等轨道快通了，再供地。

以前北京供地不这么玩。以前是海淀永丰、昌平朱辛庄、南苑、大兴，哪儿有地就往哪儿供，边供边发展，先把人引过去，再等配套慢慢长出来。

现在换了逻辑：配套先到位，轨道先落地，房子先卖好，再谈供地。行业里管这叫从"造新城"转向围绕轨道交通节点布局、强调职住平衡。

一字之差，赌局的赔率完全不同。

六、开发商终于能松口气了——但退路也被堵上了

你注意到没有，现房销售对你当然是好事，房子看得见摸得着。可开发商心里那根弦，绷得更紧了。

所以这轮政策是套组合拳：一边给买房人兜底，一边给开发商减负。

看看出让条件里这几处实打实的变化：

第一，地价款可以分期缴了。参与用地预申请并竞得的企业，签订出让合同后24个月内缴清；没参与预申请的，签约后18个月内缴清。

以前是要一次性掏大钱，现在现金流压力小多了。

第二，预申请保证金门槛砍半。以前最低500万、最高2000万，现在调整为最低200万、最高1000万。

门槛一降，能上牌桌的人就多了。

第三，抬板设计放开了。把小区整体抬高，下面做架空层和下沉庭院；抬板高度（含板上覆土）原则上不超过8米，抬板平台以下的地上建筑空间在满足规划要求的前提下，不计入规划条件中的地上建筑规模。

翻译一下：这部分面积不算容积率，得房率能做更高，公区能做得更体面，产品自然更能打。驼房营两宗和平谷那块，都明确鼓励做抬板。

可是另一边呢？新项目申请预售，单体建筑得完成主体结构封顶，预售资金全额、全过程监管，联合验收后才能解除监管。

你要是走现房销售，还得先完成房屋首次登记、编制方案、向属地区住建部门备案，房源不能有抵押查封。

一边把地价门槛往下压，一边把退路往上封。一推一拉，方向已经很清楚了：让你别再拿买房人的钱去空转，老老实实回到"盖好房子再卖"这条轨道上。

七、该等还是该买？分两种人说

这才是你最关心的。

预算600万以下，看昌平、北七家这个方向的——现在别急着上头。

昌平眼下是四代宅最扎堆的地方。扎堆就卷，卷产品、卷价格，卷到最后就是得房率越做越高、赠送越给越多。但你要记住一件事：开发商不是不想卖高价，是不敢。开盘定高一步，去化拖长、热度散掉，等你再降价，前面那批客户第一个不认。所以现在的价格，是竞争压出来的，不是开发商良心发现。

预算1000万以上，看朝阳、酒仙桥、将台这个方向的——可以等等。

理由我上面说了：驼房营两宗起拍楼面价6.9万和6.78万，比中海隔壁那块8.11万便宜不少，未来盖出来售价大概在11万到12万的区间。而中海那块地的预期已经在12万+了。你现在进去买中海的盘，和等驼房营的新盘出来再比一比价格、比一比产品，才叫公平较量。

但如果你现在就得住，等不了一两年——那就别等。

这四块地从拿地到开盘，短则一年半，长则两年。你孩子明年上学、你明年调岗，时间不站在你这边，那就该买就买。

记住一句话：现房销售是大方向，但它不会一夜之间把所有期房都变成现房。这话不是我说的，是政策的"新老划断"逻辑——8月28日之前出让的老地块，依旧沿用原有规则。

所以你现在能买到的新房，大多数还是老规则下的产品，这没什么可纠结的。

最后说几句实在话

这四块地，看的不是谁出价高，看的是北京楼市开始讲什么故事：轨道先通、配套先落、房子先卖好，再谈供地；开发商门槛降下来，交付的责任提上去；买房人不用再赌图纸，能赌实物。

市场从来都是理性的，只是很多人读不懂它的理性。你把这四块地读懂了，就读懂了以后在北京买新房的模样。

买错一套房，十年都白忙。北京买房，信息差和折扣差，就是真金白银。

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