房地产救市，还有新招么

中央政治局会议内容一向是房地产行业最为显著的“风向标”：

2024年9月是“促进房地产市场止跌回稳”；

2025年12月调整为“着力稳定房地产市场”；

2026年4月的最新表述更新为“努力稳定房地产市场”。

表面看字面意思没有太大的变化，但其实政策信号发生了明显的转变，“努力稳定”四个字足以说明了当前中央对房地产的态度已经转变为下决心尽最大可能稳定市场。

然而，这份决心从不是空谈，各地方接连在3、4月份频繁发出有利于市场的购房政策，甚至一些城市精准的踩在五一假期的前一天发出，政策的风向标已经从“做不做”落地到“怎么做”的维度上来。

政策一个接一个，看似“利好”，但是这份“积极”的背后也让我们产生了一丝担忧：

这究竟是“止不住跌，需要继续拿工具救市”还是“已经止跌，正在加速修复之中”？

更直白的说：“房价究竟到没到底，政策的工具到底出没出完？”

而这一切的答案，都需要看市场是否真的下场买单，毕竟，市场永远是对的。

01

市场永远是对的

数据是最理性的反馈

房价到没到底？这个问题也许没人能回答出来，但如果换个问法，现在究竟有没有人买房子，市场是不是依然在观望、不买单？这个问题很好回答，躬身入局，下场调研就能得到答案。

先说结论，市场远比我们想的要“夸张”，在各地方政策密集推出之后，大家几乎是“用脚投票”，用行动反馈政策的成效。

广州在“五一”假期楼市活跃，一手住宅日均认购套数同比上涨超五成。4月广州二手房网签量连续两个月破万套。戳此了解，VR沉浸式看房

广州以“以需定供+发放补贴+公积金提额”三管齐下精准打通置换链条，黄金周消费力印证了政策有效性。

深圳4月30日政策实施至5月10日，深圳一二手商品住宅累计网签2776套，同比大幅增加52.9%。其中新建商品住宅认购1021套、同比增33.6%，网签1272套、同比增67.8%；二手住宅网签1504套、同比增42.2%。

深圳4.30新政堪称一线城市本轮力度最强的政策，限购几乎达到“零门槛”。

杭州4月成交的300万元以内二手房中，公积金贷款覆盖比例从3月的26.2%提升至29.7%，提高3.5个百分点，刚需购房家庭获益明显。

杭州的公积金政策的调整精准匹配了刚需和置换需求，公积金使用率显著上升，有望持续激活刚需群体。

所有的数据都在指向一件事，我们正在从止跌回稳的状态过渡到稳步修复的进程之中。

虽然数据能够反馈事实，但是，我们也不得不承认，在体感上我们依然担心政策如过往一样“挤牙膏”，担忧日后还会有新的政策。如果真的是那样，那是不是还要继续等下一个新政？房价是否还能再降一降？

想要回答清楚这个问题，得先看政策的工具箱究竟到没到底。

02

两大指标看清政策底牌

看政策究竟到没到底，关键看两个指标，一个是工具箱是不是全都打开了，还有没有“后手”？另一个是打开的力度究竟有多大？

首先，翻遍政策的工具箱，真没看到“后手”的影子。

从目前看，在地产上行期内工具箱里的限制工具几乎全部放开了。

限购几乎名存实亡，现在除了北上广深的少部分核心区域以外，购买没有任何限制，并且深圳的进一步释放也意味着其它城市也会马上跟上，全面解除限购只是时间问题。

限贷就更不用说了，现在的情况是不仅不会限贷，公积金直接拉到顶，利率也降到了历史低位，只要想贷基本属于零门槛。

首付降低了、财政补贴也给了、政府更是直接下场收购、现房销售也在试行阶段。从过去的单点试探到现在的多点合力，可以说，政策的工具箱已经翻了个底朝天，对市场没有任何隐瞒，毫无保留地给向了市场。

其次，政策的力度还有空间，但实话讲，真的不大了。

首付可以从3成到2成，也许未来有可能做到1.5甚至1成。

利率虽然是低位，但只要银行息差撑得住，也有继续下探的可能。

公积金的额度可以继续向上试探，因城而异。

财政的补贴，政府收购的力度也有继续加码的空间。

虽然政策的力度从理论上讲可以继续加大，但是就目前而言，可以幻想的空间真的不多了。这就像是假如山西推出0首付、低利率、财政补贴的购煤政策，鹤岗人也不会买是一个道理，因为力度对应的是需求，现在的力度已经可以满足绝大多数人的基本需求了。

对于购房者而言，是继续观望还是就此下场，这取决于每个人的需求。我们承认力度有再降的可能，只是下探的空间非常有限，但你的需求是否有时间可以再等，这个问题的答案只有每个需求购房的人自己知道。

但我们可以确定的是，在房价的趋势上现在正在从波谷走向光明的路上了。戳此了解，1V1远程同屏带看

03

市场分化已形成

与其看房价不如看产品

当前，房价的涨跌从不是一概而论，普涨普跌的时代已经一去不复返，与之而来的趋势是：“分化”。

无论是大城市还是小城市，无论是新房还是二手房，都不存在集体修复或集体涨跌，现在的情况是所有的资源、资金都在向核心城市的“好房子”靠拢，只有“好房子”才能保住底线，突破上限。

什么是好房子？官方的答案是：应当具备安全、舒适、绿色、智慧等特征，覆盖安全耐久、健康舒适、绿色低碳、智慧便捷四大核心维度。这是“好房子”作为产品的底线。

然而，“好房子”的上限应当还需要具备三“核”指标：核心城市+核心地段+核心产业。

城市决定了房地产的规模，地段决定了房地产的价格，产业决定了房地产的购买力，国家也正在用城市更新的方式努力让“好房子”不断的高质量发展。

房地产市场如同手机市场一般，不是所有手机都能卖出去，只有具备高刷新率屏幕、快充、长续航这些“好手机”标准的产品才有人买。功能机不是降降价就能卖掉的，消费者不买是因为它从根本上被淘汰了。

“好房子”也是一样的逻辑。城市更新的作用，就像给老旧的“功能机”安装了一款新系统，虽然硬件没变，但使用体验大幅提升，让老房子在市场上重新有了竞争力。

所以，请别再问“市场到没到底”，而要问“我的房子是不是‘好房子’”。

结语

房地产上行期，国家的调控看似是在打压，实则是在降温，就和人过于兴奋时如不及时安抚，就有可能会演变成乐极生悲。

房地产下行期，国家的调控看似是在营救，实则是在矫枉过正，如同股市一般，我们要的从不是一时快速增长的疯牛，而是一只能够长远健康的慢牛。

房价到没到底，没有一个标准的答案，但中央定调、地方配合，健康的风向标已经完成转向，我们也不必在“等风来”，而是切实的感受到“风真的来了”。

所以，别再问：“还会不会更低”，而是问：“如果这就是底，我要不要动。”

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