划重点！《城市更新十五五规划》落地，住房租赁被定为核心支点

快讯背景：2026年5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，作为国家层面首份城市更新专项顶层文件，其核心导向是从增量开发转向存量提质，将住房租赁深度嵌入城市更新、产业升级、民生保障与资产盘活的全链条，不再是简单配套，而是城市更新体系中的关键抓手。

▲国务院关于印发《城市更新“十五五”规划》的通知

本期，URI城市租住从供给、格局、运营、政策、风险五大维度，完整梳理该政策对住房租赁行业的影响，客观研判行业趋势与现实挑战。

国务院关于印发《城市更新“十五五”规划》的通知.pdf

01

战略地位跃升

住房租赁成为城市更新核心支点

十五五规划将住房租赁从房地产市场补充角色，提升至支撑城市高质量发展的战略位置。

围绕构建房地产发展新模式、优化住房供给结构、保障新市民安居等目标，租赁住房被全面纳入老旧街区、低效园区、完整社区、城中村、危旧房治理等各类更新场景，成为盘活存量资产、促进职住平衡、吸引青年人才、培育新质生产力的重要载体。规划设定的2030、2035阶段性目标中，人居环境改善、新旧动能转换、治理效能提升均与租赁供给、社区运营、服务配套紧密绑定，政策确定性、资源倾斜度、考核权重显著提高。

URI锐评：

细看文书，住房租赁正式进入国家战略主赛道，政策红利显著，但责任同步加码。行业不再只是“收租运营”，还要承接民生保障、资产盘活、社区治理多重任务，能力门槛与合规成本同步抬升。

02

供给逻辑重构

全面转向存量盘活 多元场景释放房源

十五五阶段，租赁住房供给彻底告别新建主导模式，全面进入存量盘活为主、新建适度补充的新阶段。

城市内各类闲置低效资产被系统性纳入供给来源：老旧街区、厂区、低效楼宇经功能转换后，可用于建设租赁公寓或产业配套住房；老旧小区通过整合零散房源、完善适老化与配套改造，整体纳入租赁化运营；闲置公房、商业物业、酒店、厂房等优先改建保障性租赁住房或市场化长租公寓；城中村、危旧房在整治提升过程中，配套建设一定比例租赁住房。新建房源仅作为补充，且严格面向新市民、青年人，主打小户型、低租金产品，形成存量多元释放、新建精准补位的供给新格局。

URI锐评：

发文显示，未来供给端迎来革命性变化，企业竞争从拼拿地、拼规模，转向拼存量资源获取、合规改造与成本控制。虽然政策放开多类资产改建，但权属、消防、规划、配套仍是现实障碍，能落地、可盈利的项目才是真机会。

03

市场格局重塑

（保障+市场）双轨并行、主体分化、区域差异凸显

政策明确构建保障与市场双轨并行的租赁体系，保障性租赁住房聚焦低收入家庭、工薪群体、新市民，以小户型、低租金为核心，享受财政补贴、专项债支持、税费减免等倾斜，由地方国企、平台公司主导建设运营，以保本微利、民生优先为原则。市场化租赁住房则面向改善型、品质型需求，依托完整社区、一刻钟便民生活圈，打造中高端公寓、服务式公寓、产业人才公寓等产品，依靠服务溢价与品质竞争获取收益，以民营品牌机构为主力。

市场主体呈现明显分化：国企凭借低成本资金、存量资源与政策优势，主导保租房与大型存量改造项目；头部民企深耕运营能力、品牌建设与社群服务，聚焦市场化细分赛道；中小机构因资源、资金、合规能力不足，将加速出清或转向轻资产托管、社群运营等细分环节；传统房企则加速转型，依托资金与资源优势跨界布局租赁业务。

区域层面分化加剧：一线与城市群核心城市高密度推进存量改造，租赁供给规模大、需求旺盛；普通二线城市重点区域适度布局，以保租房为主、市场化为辅；三四线城市坚持量力而行，优先推进危旧房、老旧小区改造，避免大规模投资；资源枯竭城市则将租赁安居作为危旧房改造配套，保障居民基本居住需求

URI锐评：

未来，市场格局走向强者恒强、弱者淘汰。国企吃政策红利，民企必须走差异化、精细化路线，三四线盲目扩张极易陷入空置与现金流压力，深耕本地、轻资产运营才是稳妥路径。所以企业在投资项目上，应该结合自身的优势，锚定适合自己的细分赛道，精准布局城市及区位，切忌盲目扩张。

04

运营模式升级

从空间出租到全链路生态构建

规划推动住房租赁运营从单一空间出租，向居住、服务、资产、产业融合的全链路生态转型。

硬件层面，围绕“好房子”建设要求，租赁住房需达到安全、舒适、绿色、智慧标准，推进装配式装修、适老化与无障碍改造、智慧家居与社区安防配套，强化房屋全生命周期安全管理，落实定期体检、抗震加固、消防升级等要求，筑牢居住安全底线。

软件层面，依托完整社区与一刻钟便民生活圈建设，租赁运营延伸至社区服务全场景，整合养老、托育、健身、文化、小微公共空间等配套资源，打造青年社群、邻里交流平台，增强租客粘性，推动公寓从物理空间向社区服务中心、青年会客厅转变。

产业层面，租赁住房深度嵌入老旧厂区、产业园区更新，打造职住一体的产业公寓、人才公寓，配套创业孵化、政策咨询、投融资对接等服务，形成居住、办公、创业一体化闭环，助力产业集聚与人才留存。

资产层面，依托规划提出的投融资支持政策，打通改造、运营、增值、退出闭环，推动租赁资产从重资产持有向重资产开发、轻资产运营、资产证券化退出模式转变，提升资产流动性与资本价值。

URI锐评：

运营升级绝非各类服务的简单堆砌，而是实现三重质变：主体从二房东转向专业化社区运营商、载体从物理空间延伸至完整产业生态、价值逻辑从存量资产运营迈向资本化运作。

URI观察到，当前行业多数企业仍困于基础物业服务阶段，欠缺社群深耕、产业资源联动与资本操盘能力，伪生态建设、产品同质化已然成为住房租赁行业发展的核心桎梏。行业企业应锚定租客服务本源，务实精细化运营，摒弃重形式、轻实质的粗放式虚假造生态。

05

政策支持加码

金融土地全面赋能，降低盘活门槛

《十五五规划》构建了财政、金融、土地、审批全方位支持体系，为租赁行业减负赋能。

财政端，中央预算内投资、中央财政专项资金、地方财政统筹投入形成合力，支持符合条件的租赁项目；专项债可用于项目建设并允许作为资本金，进一步拓宽资金来源；税费减免政策落实到位，降低改造与运营成本。

金融端，鼓励金融机构提供银团贷款、项目融资等市场化服务，支持住房公积金扩大覆盖范围，惠及灵活就业群体；REITs、资产证券化、公司债、中期票据等退出渠道畅通，助力资产盘活。

土地端，政策明确支持土地混合开发与空间复合利用，建立功能转换过渡期机制，存量土地房产转型租赁等支持产业，可享受最长5年过渡期且不改变用地主体；推行长期租赁、先租后让、弹性年期供应等灵活供地方式，简化不动产登记流程，适配混合利用、立体开发需求，降低存量资产盘活的土地与审批门槛。

URI锐评：

政策支持力度空前、覆盖全链条，但资金不是免费的、土地用途变更也有合规红线。企业需严控成本、测算好现金流与回报周期，拿政策红利不难，做出可持续盈利项目才是关键。

06

合规监管趋严

全周期管控筑牢安全底线

十五五阶段，住房租赁彻底告别野蛮生长，进入强监管、严合规时代。

规划建立房屋全生命周期安全管理制度，推行定期安全体检、专项维修资金、质量安全保险机制，对C、D级危房动态管理，优先拆除改造D级危房，推进预制板房治理与地震易发区房屋抗震加固，租赁住房安全合规实行一票否决。

消防、管网、应急等配套要求全面升级，老旧管网更新、生命线安全监测、应急避难场所建设、高层建筑防火能力提升等成为硬性要求，合规成本显著上升。同时，社会治理要求同步提高，强调居民、产权人、企业、专家多方参与，完善社会风险评估与矛盾化解机制，改造过程中坚决杜绝大拆大建、拆真建假，避免过度商业化与同质化，平衡好民生、商业与历史保护关系。

URI锐评：

行业进入合规高压期，安全、消防、维稳成为不可触碰的红线。任何侥幸心理都将面临停工、罚款甚至追责，合规能力将成为企业生存的基本门槛。

07

行业展望

行业机遇与挑战并存 出清加速

从机遇看，存量资产释放万亿级市场空间，保租房赛道具备政策确定性、低风险、稳现金流优势；运营价值重估，服务溢价、资产增值、资本收益成为新增长点；资本化通道打通，轻资产、快周转、可退出模式成熟；新市民、青年人租赁需求长期刚性，产业公寓、人才公寓等细分赛道前景广阔，租赁场景深度融入各类城市更新项目，应用空间持续扩大。

从挑战看，存量改造投入大、周期长、回报慢，回本周期普遍较长；老旧资产权属复杂、多方协调难度大、审批链条冗长；区域分化明显，三四线需求不足、租金水平低，易出现空置风险；合规成本持续攀升，监管趋严带来运营压力；市场同质化竞争加剧，价格战压缩利润空间；地方配套细则滞后，政策落地存在温差，部分利好难以转化为实际项目。

URI锐评：

机遇是结构性、长周期的，挑战是系统性、现实性的。行业洗牌已成必然，能抓住机遇、化解风险的企业将实现跨越，反之将被市场边缘化。

十五五城市更新规划，是住房租赁行业二十年未有之变局，它终结了行业野蛮生长、重规模轻运营的旧时代，开启存量为王、运营制胜、合规为本、资本驱动的新阶段。政策给足了空间、资金、土地与退出渠道，但从来不是普惠福利，而是对企业资源整合、成本控制、合规管理、运营服务、资本运作能力的全面筛选。

更直白地说，未来五年，住房租赁行业没有弱者的位置，也没有侥幸的空间。国企凭资源躺赢，民企凭运营突围，中小玩家加速离场。能活下去的，只有懂政策、懂资产、懂运营、敬畏合规、尊重市场的专业玩家。

十五五不是风口，是分水岭；不是盛宴，是淘汰赛。谁能跳出房东思维、创造真实价值、平衡民生与商业、实现可持续盈利，谁才能穿越周期、立足行业，否则再大的政策红利，也救不了没有核心能力的企业。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:韩晓

运营编辑:树懒