“十五五”城市更新是棚改2.0？15万亿在为楼市托底

城市更新也有了自己的专项规划，这还是第一次。

国务院5月28日印发的《城市更新“十五五”规划》，明确了“好房子”建设改造等14项重大工程和行动。不用说，大家最关心的还是这些数字：

改造城镇危旧房约50万套（间），新开工改造城镇老旧小区约11.5万个，城中村改造约4000个，改造提升老旧街区厂区约1500个，新建及改扩建体育场地面积12.8万公顷，改造提升城市公园绿地2万公顷。完成城市地下管网改造36.5万公里。

有意思的是，野村证券5月28日发表了一份研报，《China: AI Boom, Property Bust and K-Shapes》，它提出，AI繁荣不能替代地产塌陷，不能指望新的AI经济能治愈房产泡沫爆破的困境；不能把AI当万灵丹，最终还是要回来处理地产债务和地方财政重构。这份报告是其首席经济学家陆挺团队写的。

陆挺今年1月在野村2026展望会议上的说了这么一句话：“在未来一至两年内，稳定房地产行业是最关键的头等大事……必须对开发商的不良贷款进行果断清理，而不能仅仅依靠债务展期来拖延。”

城市更新当然不等于房地产开发，但它是房地产市场的重要基石。我特别同意陆挺的这句话，如果2026年不能把房地产市场稳定下来，对宏观经济的影响就真的会形成拖累。

但是，有人说城市更新“十五五”规划是棚改2.0，你相信吗？

1800万与50万：不在一个量级

三年棚改，将地产黄金时代推向了顶峰，也推向了泡沫。

2015年至2017年，全国新开工棚户区改造分别为601万套、606万套和609万套，三年一鼓作气干了1800万套。

这是货真价实的大拆大建。物理层的拆与建不算什么，关键是这里面的变量：货币化安置。时任央行行长全力支持，并表态说居民部门的负债率不高。所以，连政府工作报告都写上了“提高棚改货币化安置比例”。据机构测算，2016年棚改货币化安置比例48.5%，2017年约53.9%。这不是拆了给你盖房，是拆了给你发钱去买房。

10年后回头看有点奇怪，一边说要控制房价，并连续出台了抑制性政策，另一边却给你发钱拆房买房，房价能不涨吗？2015-2017那三年，三四线城市房价普遍是用一年时间翻番，第二年再涨百分之三五十。

本来，2015年之前，主要是一二线城市房价在涨，三四线楼市也涨，但总体还算理性。一批开发商到了中小城市，房子卖得不太好，库存很高。棚改刺激之下，货币化成为三四线城市去库存的重要渠道，也是上涨的催化剂。如今，四年的楼市深度调整过后，很多城市的房价跌回到2015年，也是一个轮回。

2026年城市更新，会是10年前棚改的2.0么？

恐怕不是。

开头那个刺眼的数字你也看到了，三年棚改1800万套。

城市更新，落到危旧房改造的，只有约50万套，而且还是5年。

根本不在一个量级。

再说了，现在也没那个市场容量了。2025年房屋新开工规模仅5.88亿平方米，只有2015年的三分之一。哪还经得住一轮全面棚改式的大拆大建？拆了也没法消化啊。

从数据看，这一轮的城市更新根本没法用“棚改2.0”概括。但这不意味着它对楼市没有效果。

15万亿才是真正的“潜台词”

棚改年代，政策性金融工具主导，2014年后累计投放PSL约3.67万亿元。房地产开发的信贷是另一回事。

而城市更新这盘棋要大得多。专项债、超长期特别国债、中央预算内投资、新型政策性金融工具、REITs，能用的全用上了。

城市更新“十五五”规划里面，有一句话特别耐人寻味：“允许通过地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目建设，支持用作项目资本金。”

翻译一下，就是允许用专项债的钱去当项目的启动本金，撬动更大规模的社会资本进来。这不就是地方政府带头，用少量的钱撬动更多的民间资本，定向注入到城市更新领域中吗？

据多家机构测算，“十五五”期间城市更新市场总容量预计达15万亿元至20万亿元，仅地下管网一项就将达5万亿元。

15万亿到20万亿的预期市场容量，意味着什么？住建部数据显示，2023年和2024年城市更新投资完成额分别是2.6万亿和2.9万亿，而“十五五”期间每年平均5万亿的建设体量，确实是在提速奔跑。

但重点不在于投资总额比过去高多少，而在于这个钱流向什么地方。以前棚改的钱直接进了购房者口袋里，去了库存，推高了房价。现在的钱流进了地下管网、老旧小区、城中村改造、建筑和建材产业链、装修装饰和家居建材的持续需求。这条路子更长更隐蔽，但效果却一点不弱。这是在给存量房产“赋能”，把原来卖不动的房子变成有溢价空间的好房子，吸引改善型需求入场。

北京的数据很有说服力。2025年城市更新固定资产投资同比增长154%，达到1846亿元，约占全市固定资产投资的20%；到了2030年，这个比例要涨到30%左右。

更重要的是未来5年。北京市副市长夏林茂说，北京建筑面积约17亿平方米，按2万元每平方米的建设成本计算，总价值34万亿元，按照建筑100年寿命计算，（1%折旧）平均每年更新需要投资3400亿元。

没必要较真数字怎么测算的，是不是准确。这项投入，既是为北京疏解非首都功能腾空间，也是在为房屋存量资产做价值背书。这个账一算就清楚了：更新不是简单的花钱，是在给存量资产做定价锚。

所以，15万亿的真正价值在哪里？当然不是帮地产商去库存，而是通过“好房子”这面大旗，给城市基础设施和住房品质拔高一个等级。用改善型需求替代刚需拉动的增量市场。这才是符合目前市场现状的本义。

托底的方式变了，但“托”的事实没有变。

钱怎么来？以及托底的意图

如果只看到15万亿的诱惑，没看到钱从哪里来、怎么回收，那就真是看热闹了。

城市更新项目最怕什么？回报周期太长。综合整治类项目基本靠财政和政策性资金兜底，功能转换类项目要看招商和运营能力，拆建类项目则依赖土地增值空间。

现在的问题是，地产销售回温缓慢、土地出让收入大幅下降，过去靠“卖地平衡”的项目现在都得面对真实现金流的考验。

专项债和超长期特别国债的核心作用就在这里。2026年政府工作报告明确提出，发行新型政策性金融工具8000亿元，重点支持领域之一就是城市更新。

夏林茂说，北京每年3400亿是城市建设的刚需投入，也是含金量十足的政策红利，社会资本大有可为、空间广阔。

但社会资本凭什么陪你玩？关键就看项目有没有稳定的现金流。旧厂房改文创园、旧街区改消费街区，靠租金和运营收入确实能回收投资，但成功率和地段、运营能力高度相关。这正是城市更新和棚改在资金逻辑上的最大区别。棚改是卖地回笼、短期见效，城市更新是长期运营、细水长流。

2015-2017三年棚改催化了房地产去库存，催生了三四线城市一波房价暴涨。从结果看，当时的政策目标确实达到了，但副作用也显而易见：隐性债务膨胀、土地财政依赖加深、部分城市透支了未来数年的居住需求。

城市更新能不能达到同样的效果但去掉副作用？从指标看，危旧房改造、城中村改造的重头戏还在后面。棚改的教训是明显的，肯定不能重蹈旧辙，所以，城市更新要求既要改善居住条件、提升城市能级，也要避免再一次的盲目扩张和债务风险。

从这个角度看，城市更新确实不是棚改2.0，而是楼市托底的升级：更隐蔽、更长线、也更安全。如果说棚改是靠强刺激直达购房需求，城市更新则是通过品质提升和存量改造，用时间换空间，在不动摇金融安全的前提下稳住市场。两种模式的出发点一致，但实施路径完全不同。

说到底，15万亿也好、20万亿也罢，不是立竿见影的起爆剂，而是未来五年的长效引擎。指望城市更新立马把楼市拉回高增长时代的人可能要失望，但从长远看，它对楼市的“托举”会比棚改更持久——前提是，资金真的能用好，项目真的能赚钱，社会资本真的愿意跟。

每年5万亿扔下去，对房地产不可能没有影响。所以，我愿意明确表达这个观点：2026年一定是房地产的稳定之年，也是刚需的入局之年。

有些专家和博主声称这是未来5年楼市的新起点，这我就不能随便赞同了。毕竟，你只有消化了存量，才能再次起飞。

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