独家| 安置房改商品房，鹤洞旧改起死回生？

前几天，我们说了一嘴鹤洞村的情况，很多粉丝点名想看后续：

今天，来交作业了。

最近我收到一个爆料，鹤洞村旧改，拟将部分安置地块改为融资地块。

我画了一个示意图，想看高清图的，加我（lh1205107964）。

几个重点：

1、大约增加5万平商品住宅，总量从约15万平增至约20万平，包括四宗商住地

2、调规最主要目的是纾困，筹集救命钱，助力鹤洞村复工

3、鹤洞村旧改是广州和荔湾今年的工作重点，解决钉子户，打通堵点

4、对于重难点旧改，安置房转融资房，未来可能会越来越常见，要么纾困，要么增加利润

一句话概括，鹤洞村能不能翻身，在此一举。

鹤洞村这次，很直球，两个特点：

1）直接将安置房改为融资房

2）将大的融资地块拆分为小地块，对开发商来说会更轻盈

原本的鹤洞村融资地块，主要是114号地块，总建面约为15万平。

第一个要改的是将114大地块拆分为两宗宅地，我暂时把它命名为114-1和114-2地块。

其中，114-1地块，用地约1.26万平，容积率调整为4，建面调整为约5万平，建筑限高调整为120m。

114-2地块，用地约1.63万平，容积率调整为5.30，建面调整为8.6万平，建筑限高调整为120m。

这样一切割，无论是拿去招拍挂市场出让，还是直接找新金主投资，都会灵活得多。

俗话说得好，一个和尚挑水喝，两个和尚抬水喝，三个和尚....

第二个要调整的，就是101和102地块，原来是复建商住地块和交通用地，现在合并后再改为两块地，一块是商业，一块是宅地。

其中，更靠近芳村大道的地块，复建物业，调整为商业兼容公共交通场站用地兼容其他交通设施用地，用地约1.54万平，容积率3.84，建面约5.9万平。

靠内侧宅地，用地约9000平，容积率为3.11，建面约2.8万平，建筑限高100m。

101号地块位置大家可以参考上图，这块地尚未完成征收，完全具备调规条件。

·第三个要调的，就是112地块，将原来的安置地块，拆分为一宗安置地块，一宗融资地块。

其中融资地块是二类居住用地兼容商业用地，用地约1万平，容积率4.2，建筑面积约4.3万平。

安置地块用地约6800平，容积率4.2，建筑面积2.86万平，建筑限高100m。

我再来总结一下大致数字，这四宗商住地，最小的约2.8万平，和保利雅郡差不多(2.85万平）。

另外两宗在4-5万/平之间，中等规模，更符合现在投拓的审美。

最大的一宗大约在8.6万平，跟保利花语和岸差不多。

四宗地合起来大约20万平，如果按聚龙湾源舍4.3万/平单价计算，大约值86亿。

仅仅计算新增5万平融资住宅，也能增加20个小目标！

更关键的是，鹤洞村调规后，融资住宅的变现逻辑也顺了很多。

鹤洞村最大的标签，左广船，右广钢，紧靠地铁11号线和芳村大道，学铁商一样不缺，甚至马上就要升咖。

学校嘛，真光附属鹤洞小学，用的还是区里面的钱建设，定心丸已经吃下去了。

广钢1号地，预计6月就要出让，华润万象野心勃勃，要搞一个万象天地。

我们之前写过：猛料，恭喜广钢新城，万象真的要来了？

现在整个荔湾市场的势头很猛，尤其是小户型，几乎卖一个爆一个。

聚龙湾源舍，就只剩3-1有90方小户型了，目测也是秒空。

保利怡璟湾，81-100平三四房也非常火爆，三个人抢一套房的程度。

鹤洞村何不趁机把宅地推出市场，卖90-120平三四房，把流量和现金都抢回来，树立正面形象。

这一切努力，都是为了给鹤洞村回血。

鹤洞村其实体量不大，原来规划建设也才67万平，虽说安置占了大头，但现在安置改融资，包袱又减轻一些。

值得一提的是，这一版方案，并没有提及原来的安置房份额去哪里了，这和坑口的A41是不一样的。

坑口A41地块，从安置房改融资房，原先在A41选了房型的回迁户，还是能继续在原地块选房的，看开发商的智慧了。

至于鹤洞村，只能说情况不太一样，首要任务是盘活旧改，其他的问题就先放一放吧。

今年1月，广州市城市更新工作领导小组办公室专门开过一个会议，重点研讨鹤洞村纾困问题。

当时同样拿上台面讲的，还有海珠石溪村。

后边的动作，大家都有目共睹，列入市重点项目，重点是续建4个地块，完工2个地块。

今年3月，荔湾区留用地推介会上，鹤洞村又被点名，同样列出了两个地块的目标完工时间。

今年4月，广州市住建局又将鹤洞村列为全市13个旧改拆迁补偿安置争议处理试点之一，而且是第一个在列，作为重点推进试点项目。

这个动作，就是要解决钉子户遗留问题，尽快完成签约和产权注销工作，从根源上打通旧改堵点。

直接点说，有点像在冼村的思路上再作创新探索。

但是吧，不管是新地块动工，还是旧地块完工，都离不开持续的钞能力。

与其继续苦等，不如主动出击，更何况鹤洞村属于旧模式，专项借款这个队伍，想插也插不上。

鹤洞村现在的金主，还是平安，但在之前的情况，平安也是玩不转，一度想把鹤洞转手，但没人接盘。

现在终于是松了一个口子了，安置房改融资房，先把缺钱的问题解决。

有钱了，啥都好说。

事实上，鹤洞村这个动作，是符合城更十五五规划大框架的。

以更大力度支持盘活存量入地，推动土地用途依法合理转换，过渡期原则上不超过5年。

这波窗口期，总算是给鹤洞村给等到了，熬了10年的鹤洞村村民，终于能看到回家的希望。

希望鹤洞村开个好头，给广州困在泥潭中的旧改，一个可以发扬光大的思路吧。