炸场！青岛主城4宗地块齐登场，横跨崂山丨李沧丨市北，起拍总价达18.41亿

随着主城在售楼盘接连走俏、成交热度攀升，带动青岛土地市场提速放量，全城供地顺势迎来一轮供应小高峰。

现阶段已有4宗优质地块完成挂牌出让、进入待成交阶段，地块分布横跨李沧东李、崂山、市北老四方三大热门置业板块，分别为东李郑庄2宗地块、崂山汉河地块以及关注度居高的老四方捷能南地块，合计起拍总价高达18.41亿元。

【东李郑庄76-1地块】

该地块李沧区青川路以东、九水东路以北LC0306-76-01地块，占地面积约14168.6㎡，用地性质为城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地，容积率≤2.0，建筑面积约28337.2㎡。建筑密度≤20%，绿地率≥35%。

起拍价9300元/㎡，起拍总价2.64亿，本次国有建设用地使用权网上拍卖开始时间：2026年6月24日9时30分。

公告指出，地块内配建邻里坊（按350平方米/千人标准，建筑面积不少于350平方米）、三类日间照料中心（建筑面积不少于750平方米）、小型商业设施（建筑面积不大于地上建筑面积的10%，且不少于560平方米）。

LC0306-76-01地块周边配套：

1.道路交通（地铁）：周边现状有铜川路、九水东路、青川路等已建成道路，临近1处规划地铁站。

2.教育设施：周边现状有1处初中、3处小学、4处幼儿园；规划有1处初中、2处幼儿园。

3.医疗与养老设施：周边现状有1处养老院；规划有1处医养中心（含医院、养老院、老年服务站等）、1处街道级卫生服务中心、1处一类日间照料中心。

4.文体设施：周边现状有1处街道综合文化站、1处社区级体育中心；规划有1处区级文化设施、1处街道综合文化站、3处社区级体育中心。

5.城市公园绿地：周边现状有青龙山公园、李沧区健康主题公园、金水桥公园等。

【东李铜川路以东55地块】

该地块位于李沧区铜川路以东、徐水路以北LC0306-55地块，紧邻青特東序项目。城镇住宅用地，占地面积约15102.4㎡，城镇住宅用地，容积率≤2.2，建筑面积约33225.28㎡。建筑密度≤20%，绿地率≥35%。起拍楼面地价9200元/㎡，起拍总价3.06亿元，保证金6113万元。

本次国有建设用地使用权网上拍卖开始时间：2026年6月18日9时30分。

公告指出，地块内配建邻里坊(按350平方米/千人标准，建筑面积不少于350平方米)、社区服务站(建筑面积不少于1000平方米)、文化活动站(建筑面积不少于400平方米)、社区农贸市场(零售商业用地090101，建筑面积不少于1500平方米，可结合地势高差在地下设置，最终以批准的方案为准)、社区卫生服务站(建筑面积不少于400平方米)、环卫工人作息场(建筑面积不少于20平方米)、物业管理用房(建筑面积为总建筑面积的5‰，且不少于100平方米)、垃圾分类收集(投放)点等。

LC0306-55地块周边配套

1.道路交通（地铁）：周边有铜川路、金水路、九水东路、青川路等已建成道路，临近佛耳崖站、金水路站等在建地铁站。

2.教育设施：周边现状有1处初中、1处小学、3处幼儿园；规划有1处初中、2处幼儿园。

3.医疗与养老设施：周边规划有1处医养中心（含医院、养老院、老年服务站等）。

4.文体设施：周边现状有1处街道综合文化站、1处社区级体育中心；规划有1处区级文化设施、3处社区级体育中心。

5.城市公园绿地：周边现状有青龙山公园、李沧区健康主题公园、金水桥公园等。

李沧区当前去化周期约19.5个月，市场整体库存压力尚存，但改善热点板块已率先走出独立行情。其中，东李世博园板块热度高度聚焦，而青特置业无疑是主导板块热度的绝对 “流量王者”。

自青特首入东李，落子青特璟誉便一炮而红。2025年11月开盘，仅用4个月便基本实现清盘。此后青特東序接力入市，延续 “逢开必火” 的青特速度，首开便创下近3年青岛开盘认购的历史纪录。

5月，青特在东李的第三个重磅作品 ——青特璟逸（36地块）已正式亮相：以1.7超低容积率， 规划12栋洋房与4栋小高层，5月30日项目已经开盘，首推120套，当天去化近9成。

板块潜在供应层面，李沧东李已然掀起新一轮布局热潮，各大房企纷纷加码，未来竞争格局将进一步升级。龙湖携手海创置业联合代建惠水路三宗核心地块，19万㎡大体量，主打低密别墅+洋房业态；森林公园原商业组团控规调整出11万㎡宅地，再度由万科、中海、越秀、金地、青岛城投五家房企联合竞得，成交楼面地价9010元/㎡。此外，由远洋代建的万竹云峰项目，以及去年亿联斩获的核心地块，目前均处于暂未启动状态。

再加上此次出让的两宗地，东李板块的改善盛宴还将持续加码，一个低密云集、产品多样化且持续迭代的改善新高地正加速成型。

【崂山汉河地块】

这宗位于九水东路以东、汉河社区以北的低密住宅用地，以7519元/㎡起拍楼面价、2.81亿元起拍总价入市，叠加容积率≤2.0、建筑限高54米的稀缺规划，成为崂山近郊改善板块的优质补充，也为2026年土地市场增添全新选择。

地块位于 九水东路以东、汉河社区以北，占地面积约18657㎡，容积率≤2.0，地上建筑面积约37314㎡。建筑密度≤25%，绿地率≥35%，建筑限高54米。起拍楼面地价较预公告每平米上调17元，至7519元/㎡，起拍总价2.81亿元。

本次国有建设用地使用权网上拍卖开始时间：2026 年6月25日上午9:30。

地块可单独申请，也可联合申请。文件指出，LS1002-09-3地块需统一规划设计，LS1002-09-3（2）后续出让时其出让单价以LS1002-09-3（1）成交单价为准。

从出让地价来看，地块起拍楼面价7519元/㎡，起拍总价2.81亿元，相较崂山金家岭、张村河等核心片区动辄万元以上、甚至两万+的土地成本，地价门槛明显更低，具备一定的价格洼地属性。

地块坐落于九水东路沿线，虽紧邻崂山山脉，坐拥原生生态资源，但区位相对偏远，片区发展成熟度不足，日常商业、公共服务等生活配套相对薄弱，整体宜居性与城市界面有限，难以对标崂山主城核心改善板块。

【市北捷能南地块】

该地块位于坐落于青岛市北区核心老四方片区，市北区规划郑州路以南、纺织谷以北、四流南路以西，占地面积52166.8㎡，二类城镇住宅用地、幼儿园用地，总建面约11.22万㎡；其中出让部分占地46180.1㎡，容积率≤2.3，总建面约10.6万㎡，此外划拨建面5986.7㎡用于配建幼儿园。

楼面起始价9320元/㎡，起拍总价9.9亿，保证金1.98亿。拍卖时间为2026年6月25日9时30分。

出让文件指出，此外地块需要 配建社区农贸市场(090101零售商业用地， 面 不小于1500 ㎡ )、养老服务站(建面不小于300 ㎡ )、社区级品质提升型设施(建筑面积不小于380 ㎡ )；配建中型多功能运动场地(用地面积不小于2460 ㎡ )、社区卫生服务站(建 面 不小于200 ㎡ )、托育所(建 面 不小于720 ㎡ ，80个托位)、微型消防站(建 面 不小于400 ㎡ )、邻里坊、小型开放绿地；12班幼儿园，建筑面积不小于5548㎡。

在规划指标层面，该地块经历两轮优化调整，居住舒适度持续升级。地块曾于4月21日公示控规调整方案，将原商住用地属性优化调整为住宅+公共配套用地。容积率更是迎来两次下调，从最初3.47降至2.4，本次最终出让指标再度微调至2.3，大幅降低片区开发密度，有效提升居住舒适度与社区品质，地块价值进一步凸显。

老四方板块近两年强势突围，直接跃升为青岛楼市的流量顶流。即便板块内项目扎堆、竞争白热化，但依托深厚的地缘客群积淀与灵活务实的价格打法，整体去化稳健。截至5月底，板块商品住宅去化周期锁定17.5个月，供需关系趋于平稳。

新品迭代层面，多个楼盘同台竞技、各展锋芒。海信境观作为海信地产重仓市北闫家山板块的标杆力作，以硬核产品力直接撕开市场内卷格局，建面约112-139㎡全系户型紧扣“空间超配”核心，95%-100%的超高得房率，不仅彻底颠覆行业常规认知，更以碾压级优势甩开同板块竞品，迅速跻身板块当红热盘。项目首开去化超百套。绿城青岛璟悦规划建面约99-140㎡桂语系产品，5月首开，截至目前已网签65套。青岛滨海国际中心、国信和悦、通和悦章等在售项目持续稳健走量。

从目前整个板块来看，依托成熟的城市配套、深厚的居住底蕴和源源不断的新房供应，片区客群基数庞大、置业需求坚挺。此次捷能南地块挂牌后，老四方板块竞争将再度升级，迎来“群雄逐鹿”的全新格局。

地块周边公服配套的规划和建设情况：

1.道路交通（地铁）：现状周边地铁为1号线、5号线（在建），地铁站为胜利桥（纺织谷）站、中心医院站，18处公交站点；规划2处公交站点，7处社会停车场。四流南路为已建成道路。

2.教育与医疗：现状2处小学（洛阳路第一小学、第二小学）、1处初中（三十九中市北分校）、7处幼儿园、1处医院（中心医院）、1处区级体育设施（奥林匹克体育公园）、3处养老院；规划1处九年制（捷能北）、2处幼儿园。

3.商业设施：现状周边2处商业设施（未来城万科mall、利群海琴购物广场）

4.城市公园绿地：现状周边李村河、水清沟沿线有公园绿地。

2026年，青岛该不该买房？