湖北
房子卖了，连房贷都不够，应该怎么办？最近有个粉丝向我咨询，房子价格跌得比较多，即便低价售卖，可能连房贷都还不了。遇到这种情况应该怎么办？在这里我给大家几个思考的维度，分别是沉没成本、现金流、所在城市和周期。
我们先说第一个，沉没成本。沉没成本不要参与决策。什么意思呢？过去已经发生的事情，不要参与未来的决策。比如说房子买的时候是200万，现在只有100万，亏损了100万。那么当下这个房子是卖是留，和之前是否亏了100万其实没有多大关系。你要看的是未来会发生什么。
举个详细的例子，这是我一个上海粉丝咨询的案例。他在21年高点的时候买了一个小户型的房子，价值220万，现在挂牌价在150万左右。当然挂牌价是卖不出去的，要想卖出去估计得到130万左右。他问我，这个房子还要不要留。留吧，担心房价继续下跌，不留吧，又担心亏掉的钱永远拿不回来。只要房子不卖，理论上讲还有可能回来。
后来我问了他一个问题，你现在的租金多少？他说每个月3500元左右。我说假设房价没有跌，还是这个220万左右的时候，租售比是多少？是1.9%。按照现在你能够卖出去的价格，也就是130万的价格，租售比是多少呢？是3.2%。
当你算账算到这里的时候，基本上就明白了，这个房子其实不用卖。虽然从220万跌到了130万，但是租金还行。你不能够用当年的220万去考虑问题，现在这个房子就值130万，房租每个月3500元。
按照这个数字来计算的话，留着是划算的，除非你的现金流出现了重大问题。总的来说，沉没成本不参与决策，你要用现在的房价去计算未来是否划算。
第二个维度，现金流。所谓现金流，就是你每个月稳定能够到手多少钱，无论你是上班也好，理财也好，现金流的稳定性至关重要。如果说你连饭都吃不上，那就不用讲了，一切以你当下能够吃上饭为准。
比如说，无论房价跌了多少，每个月的房贷你都还不起，而且中长期来看，你有没有更好的办法来解决房贷的事情？那么什么账都不用算，你也不用想着未来房价是否会涨上去，以当下的生存为主，卖了能生存那就卖。
这里面最大的一个纠结点就是担心未来房子再涨上去。除了一线核心城市，其他城市短期内不用考虑，至少10年内不用担心有太大的变化。
第三个维度，所在的城市。不同城市的房产走势肯定不一样。未来如果房价能够重新上涨，肯定是北京上海先行，而即便是北京上海，未来3到5年也很难看到明显的上涨趋势。用10年周期去看的话，上涨的概率可能是比较大的。
所以结论很简单，抛开一线城市，其他所有的城市，抛开自住，其他能卖就卖。而在自住上面，要不要留，就看你自己当下的生存状况。能生存就留自住，不能够生存就清掉负债。
第四个维度，周期。周期时间在决策当中的因素也非常重要，尤其是一线城市的很多人。你说他当下的生存有问题吗？好像也没有问题，不会出现没有饭吃的极端情况，但是你说直接清掉负债吧，又会不甘心。这就好比股票一样，虽然下跌了，但只要你不清，未来就有可能回来。
这个时候周期的时间就很重要。对于个人来讲，这个时候就要给自己设定周期时间。拿上海为例，你在二一年高点买的房子，从二六年开始测算，是5年能够回到高点，还是10年能够回到高点，还是15年能够回到高点。
假设是15年回到高点，你能不能扛得住？只要你能够扛得住，现金流不会受到太大影响，那就拿着。一线城市和其他城市还是不一样的，其他城市可能一直走下坡，周期很长，但是一线城市10年到15年完全有可能回到高点。
时间上的一切都是测算。整体来讲，你要用极端的思维去考虑事情，用最坏的情况、最长的周期去考虑。如果说最长的周期你都能够扛得住，那就留着。当然，在这个过程当中，有人可能会想着做波段，类似于炒股一样，现在卖掉继续下跌一段时间，到底的时候再买入赚取一定的波段。这种做法现在做太晚了，一线城市下跌空间已经不大了，而且什么时候是底，这个底太难找。操作不好可能会扩大亏损面。
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