更危险的泡沫，正在膨胀！

——AI制图，仅供参考

产业园的泡沫，被很多人忽视了。

2件事， 让我 加深了担忧。

1、 前天晚上跟 城投 朋友吃饭，他 说 ， 很多省市的 城投 / 国资 下场拥抱产业了 ， 以前也有，但不多，而且多跟住宅相关，现在全面转向产业了。

2、 追某事件 ， 引发 很多 省市的产业泡沫讨论，值得警惕。这里不展开 讲 。

今天 只能浅显 聊聊，管中窥豹，以小见大。

1

3年低迷，楼市慢慢企稳了。

住宅泡沫， 人人喊打。

但藏在 城市边缘 的 产业园泡沫 ，才是隐形大坑。

放眼全国，从省会近郊到县城乡镇， 只要一 有空地，总能冒出 产业园，全都宣称 “下一个中关村、东方硅谷、千亿产业新城” ， 动辄百亿投资、十万就业、千亿产值， 实际却 是厂房生锈、荒草齐腰、保安比工人多，活脱脱PPT落地现场。

这两年焦点访谈、央视新闻掀了盖子， 多个 产业园翻车，个个都是纸面千亿、实地空城 。

1、 湖南耒阳百亿童车产业园 ， 焦点访谈曝光 。

2 、 安徽淮南志高动漫产业园 ， 央视多次点名 。

3 、 河南驻马店驿城汽车零部件产业园 ， 焦点访谈曝光。

4 、 天津滨海厦翔物流产业园 ， 央视曝光。

5 、 南昌翰泓青湖产业园 ， 地方官媒深度报道 。

最让我意外是耒阳的百亿童车产业园。

作为一个县级市，耒阳在2021年高调上马 百亿童车产业园 ，占地1200亩，官宣建成后年产值破100亿，看着100亿不 算大 ，但耒阳只是一个县级市，当年GDP不到420亿，即使2025年也就538亿 ，已经非常夸张了 。

还有一点，当时国内童车行业总规模也就100亿出头，一座县城想独吞全行业产值，本身就是天方夜谭。

最终， 耒阳市被现实狠狠打脸：2024年园区实际产值仅 2165万 ，上报数据却注水到3.47亿，虚高16倍。大片土地闲置、厂房大半空置，入驻小作坊不足10家，别说百亿产值，连当初规划的6000个就业岗位，最终只落地百余个临时零工。

2

目前 能查到 的数据，产业园泡沫极其严重。

1、空置率高。

2、 扎堆网红赛道。

3、 同质化严重。

4、挂羊头卖狗肉。

全国现有各类产业园区超 8万家 ，建成总面积突破62亿方，其中闲置约 20亿方 ，空置率超32%，突破国际30%空置警戒线。一二线平均空置率28.7%，三四线及县城突破50%，部分县域园区空置率 甚至 超70%。

82%区块链产业园运营撑不过2年 ，VR、人工智能小镇超六成常年空置。

同一个省份扎堆十余家机器人产业园，常住人口不足50万的小县城，动辄规划上万亩AI、新能源产业园，完全无视本地产业链、人才承载力。

打着高新产业拿低价工业地，转头变相分割厂房售卖、搞公寓商铺，产业沦为卖房包装壳。

还是上面的案例， 安徽淮南志高动漫产业园 。

这是2010年安徽省的重点招商项目，占地 多达 3200亩、总投资100亿 ，定位皖北文旅动漫新地标，规划动漫研发区、主题乐园、产业配套。

恒大玩过，万达玩过，融创玩过，华夏幸福玩过，老掉牙了。

最终开工一年后烂尾了，标志性摩天轮“淮南之眼”孤零零矗立十年，研发大楼改成临时售楼处，动漫车间全程没动工，地下室积水一米五，整片园区沦为野生杂草园，数十亿城投投入被套牢。

3

产业园 泡沫这么大，为啥还扎堆进场 ？

1、 投资极大。动辄上百亩 、上 千亩，投资几十个亿、几百个亿。

2、 风险极大。文旅汽车动漫物流 + AIAR新能源，前几个都是重资产、长投资、见效慢、收益低，后几个看似风口、收益极大，但是风险高， 破产快。

但是地方政府为什么还要押注呢？

有这么几个原因：

1、政绩工程。 只要我任上不出事，走后哪管洪水滔天。

2、利益驱动。 钱、官员、商人，三者有其二。

3、以 小搏 大。 太想进步了，合肥国资 的标杆效应太大了，其他城市都眼馋 ， 一旦 成功动辄几十亿、上百亿的 回报 。

4、就业。 营收只是表面， 就业 才是里子。一方面以工代赈， 建设产业园工程量非常 大，二是运营就业 ， 一旦成功， 动辄上千人就业。

5、财政压力。

因此，产业园的泡沫在过去数十年不断升腾。

西南某山区县举债20亿建生物医药园，园区一年税收才800万，每年光利息就要还1.2亿，利息硬生生吃掉当地一大块民生预算，教育、乡村基建经费被迫压缩。园区赚不到钱，利息就得纳税人的财政收入兜底。

表面上， 三成土地闲置，近半园区半空置 。 实际上，产业园的泡沫坏账，已经将园区、城投、财政、普通人的命运绑在了一起，一荣俱荣一损俱损。

土地资源严重浪费 ， 地方财政承压加剧 ， 企业在招商方面的不断 内卷 ， 普通人则是无法就业，不断恶性循环……

4

也有成功的产业园案例。

合肥国资已经说烂了。

我找了几个国内比较成功的案例，其他城市真的可以好好学学。

1、青岛奇瑞汽车产业园。

问了青岛的一个地产朋友，他告诉我一个叫做 青岛奇瑞汽车 的 产业园， 其实没什么花里花哨的招商，就是实打实地落地，依靠汽车的上下游产业链，也是城投操盘，但操盘非常规范，上限不高，但下限很高，算是比较成功的， 落地后吸纳7000人就业，年创造税收数亿。

2 、 浙江金华产业社区 。

金华本身的产业基础非常扎实。

2022年去金华调研，城市不大，房价不高，下面的永康、义乌、东阳，懂行的都知道，细分领域做的非常好。

这个产业园之所以成功，就是 打破传统园区只有厂房的老套路，产业园配人才公寓、公园、便民公交，职工吃住休闲全在片区内落地，完善配套留住工人，新能源、科创企业扎堆入驻，十个园区全部转型产城融合，空置率常年低于10%。

3 、 湖南娄底娄星产业园 。

我查了一下，竟然是湖南的五好园区，要是真的，确实不错。

立足本地钢铁、五金老底子招商，不盲目跟风AI、区块链热点，围绕原有产业链招配套小厂，深耕细分制造，十二年间从荒坡变成湘西头部园区，入驻800多家实体企业，厂房基本满租。

其余还有苏州工业园区、上海张江高科园区，已经很成功了。

产业园是实体经济重要载体， 发展产业园完全没错，错的是盲目跟风、粗放建设 。

未来政府招商要注意几点：

1、营商环境。每一年，我都能从新闻上看到，某某坑骗企业，人家投资几千万几个亿，基建做好了，设备弄好了，该开工了各种检查，各种上门，搞得企业根本没法正常运营，最终坏了城市口碑。

2、要学会甄别。 朋友讲了一些投资企业如何骗补，这里不方便公开说，大家都懂， 拿完政府技改、落地补贴就撤资跑路，留下空厂房。

3、一定要 因地制宜 。 比如一个县城，喊什么 “千亿产业园”口号 啊 ， 别嫌弃汽车、物流等制造业，虽然营收不高、利润不高，但是能扎扎实实的提供就业 。

4、盘活存量产业园。 江西南丰腾笼换鸟 就很不错 ， 人家也没有上来就高大上，而是 收购闲置厂房改造， 就是 引进中小实体企业，减少新增无效园区投资。

5、道高一尺，魔高一丈。泡沫背后的博弈，值得深思。

THE END