广东
6月5日，深圳南山区粤海街道的土拍，6家房企鏖战291轮，保利置业最终砸下57.72亿，拿下一块宅地。
楼面价多少？10.87万/㎡。溢价率多少？150.74%。
这是深圳宅地楼面单价首次突破10万元。更是超越北京海淀，一举刷新全国单价地王纪录。
这块地盖出来的房子卖多少钱？业内预计20万/㎡起步。
上海、杭州、南京、苏州的土拍也跟着沸腾，溢价率动不动就百分之五六十，连杭州的远郊板块都跟着猛涨。
与此同时，深圳、上海、杭州的新房价格已经连续三个月环比上涨，成交量回到了2020年那轮牛市的水平。看上去，楼市又热得发烫了。看上去，楼市又热得发烫了。
但别急着焦虑。这场热闹到底是谁的？
先看清一个事实：这轮拿地的全是保利、华润、中海这类国央企，小开发商根本挤不上牌桌。
地王的本质是大资本对核心资产的押注，不是全民狂欢。再看看谁在买房——上海五百万到八百万的改善型房源成交量涨了百分之九，三百万以下的刚需反而跌了；深圳一千五百万以上的二手房占比明显提升；杭州套均七千万的豪宅开盘秒光，验资八千万的楼盘意向客户超过三千户。
说白了，富人和改善置换的家庭在动，真正的刚需多数还在观望。
那钱从哪里来？
一方面，置换链条打通了：很多人卖了老破小，拿着钱去换更好的房子，甚至连政策都在推波助澜——上海等地大规模收购二手房，把原房东导入新房市场。
另一方面，拆迁又造出一批新购买力，广州荔湾的赔偿标准超过周边房价两倍，深圳南山大规模拆迁还在继续。再加上深圳一年常住人口净增二十五万，广东实时人口超过一点六五亿，有人就有需求。
可这些跟普通人有什么关系？关系不大，但影响不小。
地王确实抬高了市场预期，房价也确实在涨，但普通人的收入并没有跟着连涨三个月。而且这轮热度是政策和市场共同“喂”出来的——深圳放开了核心区限购，上海还在持续托市，库存下降只是近四年第一次出现，根基并不算牢。
对真正要买房的普通人来说，最要紧的是别被地王带节奏。你想买的板块和深圳粤海街道不是一回事，全国只有一个地王，三四线城市可能还在跌。盲目追热点，最容易高位站岗。
其次，分清自己是真改善还是被焦虑裹挟。如果是卖一买一、为了更好的居住条件，现在置换链条通畅，可以操作；但如果是纯投资，请算清楚租售比和持有成本，很多热点城市租金还在往下走。
最后也是最重要的，盯紧自己的现金流。不管市场喊得多热闹，月供超过收入一半就要格外小心。楼市有周期，但你的还款没有周期。
房价连涨三个月是真的，地王刷新也是真的。但这场狂欢的入场券，从来不在大多数人手里。你可以是观众，但别当炮灰。
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