分裂！温州商业水平引发巨大争议！你怎么看？

日前，“第一财经城市研究所”发布了《2026新一线城市魅力指数报告》。温州排名中国内地第26名，依旧处于所谓“二线城市”位置。

该平台往年发布的所谓“新一线城市”榜单，往往引发巨大争议，今年则不再公开分级结果。

其实，该榜单对城市的评测，商业水平占了较高比重。而对于温州的商业，市民存在两极分化的评价。

那么，温州的商业到底处于怎样的水平？与所谓“新一线城市”相比，主要差距在哪里？

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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI

评判一座城市的商业水平，比较直观的方式，就看有多少国际、国内一流品牌落户。

这是资本对这座城市的投票，表达了对这座城市经济发展、消费实力的认可。

当前，进驻温州的标志性品牌，有山姆会员店、苹果直营店、COACH等轻奢、始祖鸟等高端运动、迪奥等高端化妆品、OMEGA等名表、Ole'等高端超市。

这样的品牌矩阵，大致能在普通地级市里排第3名，仅次于苏州、无锡。

这离不开温州雄厚的民间资本，温州人强劲的消费力。

高端超市

当前，温州的商业品牌招引，主要依托商业综合体。

两座万象城、印象城MEGA、银泰百货世贸店，形成第一梯队，成为中高端品牌招引的主力，并以相对较高的商业层级，对郊县、周边城市产生一些吸引力。

吾悦广场、万达广场、银泰百货瓯海店等，形成第二梯队。郊县、周边城市的商业综合体，也大多处于这一水平。

以上商业综合体均由知名商管团队运营，尽管部分项目未达预期，但总体都是成功的，与所谓“溃败”相去甚远。

印象城MEGA

当然，这些由知名商管团队运营的商业综合体，共同挤压了非知名商业综合体、传统百货、创意园区、各类街区等商业设施的发展空间。

对于硬件设施尚可的商业综合体，更换知名商管团队，还是有复苏的可能性。

至于那些硬件老化、不适应现代商业要求且难以改造的商业设施，以及产权分割销售的项目，它们的溃败是全国普遍现象，绝不代表温州商业整体溃败。

产权分割销售的商业设施

新项目取代老项目，是温州商业的进步，无需因此对老项目过度惋惜。

拘泥于旧事物，反而阻碍商业发展，吸引力与影响力就更不要想了。

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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI

当然，尽管近年温州商业取得了一些成绩，但无论是商业布局还是品牌矩阵，依旧存在很多的不足，也难以满足温州人的消费需求，对郊县、周边城市的吸引力有限，消费外流现象严重。

总体来讲，温州的商业缺乏引领性，显得扁平化、碎片化，导致一些问题的产生。

滨江万象城

其中，在品牌矩阵方面，温州缺乏重奢的引领。

尽管重奢与大部分人无关，但没有重奢，连轻奢都不多，温州的商业发展水平难以向上突破，与真正的二线城市（或所谓“新一线城市”）存在本质差别。

当普通连锁品牌不断向郊县下沉，缺乏重奢的温州商业，对郊县、周边城市领先度相对有限。不能说没有吸引力，但确实不够强。

当鳌江流域招引了杭州大厦、万象汇，温州市区与郊县的商业差距，反而有缩小的可能。（相关内容：《温州山姆、盒马二店，又有最新消息！还有全家......》，点击左侧链接查看）

在此情况下，温州的商业综合体难以分出明显梯度，在同一层面产生了重叠、内卷现象。

瓯江对岸在建城市综合体

加剧内卷另一原因，在于缺乏现代化商圈的引领。

核心城区这些中高端商业综合体，以约2-4公里不等的距离布局，没有形成商圈，无法共同做大做强，只能在同一层面竞争。

没有商圈的聚合效应，缺乏足够的商业能量，温州商业发展就少了更多可能性，新品牌、新业态几乎依赖几座中高端商业综合体。

不同的中高端品牌，以碎片化形式，分散在不同的孤岛商业综合体，消费者无法一次性逛个遍，而是要到处跑。（相关内容：《接连高端大牌撤出！温州综合体谁能笑到最后？》，点击左侧链接查看）

当每一座商业综合体都无法分到足够的中高端品牌，只能做“大而全”，将所有档次、品类、业态一网打尽，从而同质化。

瓯江畔批量建成、在建城市综合体

当温州缺乏现代化商圈、商业综合体同质化，郊县、周边城市消费者，来温州市区消费的意愿大大降低，基础性消费留在本地，高端消费流向上海、杭州，甚至宁波。

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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI

既然缺乏引领性，温州该有针对性地对商业发展进行整体谋划。

受城市等级、经济形势、历史原因等影响，温州短期内几乎没有招回重奢品牌的可能性。（相关内容：《最新消息！这些高端事物再进温州，短期几乎不可能了！》，点击左侧链接查看）

目前温州能做的，要站在商业整体布局高度，控制总量，优化布局，将有限的增量投入到现代化商圈之中，以更强的吸引力，实现对全域商业的引领。

建设中的滨江CBD

根据去年发布的《温州市城市商业网点规划（2021-2035年）》，温州将重点塑造1个高能级城市商业核心区，包括五马—大南、滨江CBD、中央绿轴、火车站等商圈在内，着力打造区域时尚消费中心、首发首店高地。

其中，五马—大南商圈缺乏足够的拓展空间，只能继续打造历史文化街区。

那么，温州短期内有条件打造现代化商圈的板块，在滨江CBD、中央绿轴区域。

其中，滨江CBD已建成滨江万象城，正在建设K11 Select，两座商业综合体之间的鹿角湾地块已实现净地，列入出让计划。

遗憾的是，受地铁审批政策收紧影响，滨江CBD规划中的地铁，短期乃至中期都难以实现，这座商圈的容量上限将被锁定。（相关内容：《最近，市区这几座商业综合体人气爆棚！却苦了住在边上的人...》，点击左侧链接查看）

建设中的滨江CBD

相比较之下，中央绿轴区域有轨道交通S1线，可构建TOD商圈，扩大容量上限，辐射至龙湾、瓯海、瑞安、乐清等地。

当前，除了印象城MEGA，惠民路站地块受金温铁路影响，只能临时打造惠民大排档。

中央绿轴G-16地块北片也有土地出让的计划，但传闻是住宅。若该地块建设住宅，今后这座商圈将不够集聚，也难以成型。

中央绿轴区域

可见，温州打造现代化商圈，仍存在不少困难。

即便如此，现代化商圈依旧有必要加速推进。

哪怕达不到预期，也远远好过现在。

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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI

当温州的“盒子”商业综合体有了一定数量，并现同质化现象，今后有限的商业增量，该改变商业形态了。

比如，在鹿角湾地块、中央绿轴G-16地块（若有商业），填补空缺的应是非标商业。

有别于与现有“盒子”商业，非标商业形态更开放，特色更鲜明，与城市融合度更高，内容更侧重体验、情绪、社交属性，甚至成为一座城市的精神空间。

全新的商业形式，有望为温州人带来全新的商业体验，且更容易出圈。在商圈之内，亦能与“盒子”错位、互补。（相关内容：《必逛！综合体之后，温州这种新商业正迅速兴起！》，点击左侧链接查看）

非标商业

而在城市更新过程中，温州城区很多老建筑，今后也或将更改为非标商业。

鉴于温州没有地铁，今后这类老建筑更新，一定要改造得更彻底，需有大规模停车场、合理的动线与节点等，与现代商业相符。

有了更好的硬件设施之后，需引进专业商管团队运营，杜绝“草台班子”糟蹋项目、浪费资源。

至于各类老街，一定要建立在历史渊源与周边居民记忆之上，而非无中生有，更不是随便一个城中村就搞一条老街。

历史文化街区

温州的商业，需要做的方面还有很多。不仅限于商业设施本身，而是整座城市的规划布局、基础设施。

核心城区的快速交通体系，仍需想尽一切办法去实现，以提升容量上限。

商圈内部及与周边其他设施的衔接，尤其是天桥等步行友好设施，都需同步跟进，以增强不同设施之间的互动、交流，提升消费者体验感。（相关内容：《无故被切断！这些城市重点区域，留下大败笔！》，点击左侧链接查看）

步行友好设施

更重要的是，温州需持续推进城市建设与运营、招商引资，以更好的生活方式、文旅活动、就业机会，留住并吸引更多年轻人。

商业，正是更好生活方式重要体现。