深挖增量空间：2026公寓增值服务创新玩法全盘点

前言：在住房租赁行业从“硬件比拼”转向“服务运营、内容运营、流量运营”的存量竞争阶段，增值服务体系已成为长租公寓、保障性租赁社区突破单一租金盈利、构建第二增长曲线与社区差异化壁垒的核心路径。

本文依托URI城市租住研究体系，盘点租住社区全品类增值服务生态，涵盖居家入户服务、社区商业配套、公共空间运营、社群文娱运营、网红IP内容商业化五大板块。结合上海及长三角标杆案例，系统拆解宠物服务、保洁维保、自助设备、广告位、商铺联营、场地外租、社群营造的产品设计、小程序/App数字化流程与财务结算模式。

重点新增网红达人合作、社区主理人自发活动、小红书内容引流、青年主题活动商业化新型增值模式，明确其外包合作、收益分成、品牌曝光、私域引流的双重价值。通过多维度对比表格梳理各类业态的盈利模型、适用场景与优劣势，最终形成一套可落地、可复制、数字化闭环的租住增值服务产品优化体系，为行业从“租房物业”向“青年社区生活服务商”转型提供理论与实践支撑。

01.

引言

URI 城市租住研究指出，现代租住产品的盈利结构已从“纯租金”转向“租金 + 多元增值服务”的复合模式，租赁行业已经经历三轮竞争迭代：

第一轮：房源规模竞争（拼体量、拼区位）

第二轮：硬件品质竞争（拼装修、拼配套）

第三轮：内容与人气竞争（拼活动、拼社群、拼话题、拼年轻流量）

增值服务不再局限于保洁、宠物照料等入户服务，而是延伸至商业经营、空间盘活、流量变现、社群运营等多个领域，形成完整的收入第二曲线。

长三角城市群作为租赁行业发展高地，业态布局更为丰富：除传统入户服务外，电梯广告、自助售货机、自助洗护设备、合作健身房、公共场地租赁、第三方社群运营等模式已规模化落地。其中漫柏集团打通租住与社区商业生态，大鱼营造等专业机构入局邻里社交运营，浦发有家依托硬件打造特色服务，城家设计宠物人格化服务式公寓，各类业态依托数字化平台实现财务一体化管理。

▲漫柏服务中心

02.

增值服务全品类体系划分

结合行业实践与调研数据，URI将租住社区增值服务分为五大类目，覆盖基础刚需、商业变现、空间利用、精神文娱、网红内容商业化四五大需求，同时明确各类目的盈利逻辑、目标客群与运营特点。

1

核心价值总结

增收分层：高频入户服务做基础营收，广告、自助设备做稳定被动收入，商铺、场地租赁做中高收益，社群服务赋能品牌溢价；

资源盘活：充分利用公寓人流量、闲置空间、公共硬件三大核心资源；

生态闭环：服务、消费、社交深度绑定，全面提升租客留存率与项目综合价值。

2

客群通用需求特征

所有增值服务均适配 22-35 岁城市青年租客：偏好线上预约、流程透明、定价清晰；对于自助设备、广告等无感式增值服务，接受度高；对于场地租赁、社群活动，注重灵活性与体验感。

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新型增值业态：

网红IP+社区主理人商业化模式深解

1.模式核心逻辑

传统公寓做活动：免费、费人力、不赚钱、做完就没了、无法传播。

新一代青年社区做活动：商业化、可收费、可传播、可持续引流：

(1)对外签约垂直类网红达人（宠物瑜伽、运动网球、美育、舞蹈、露营、花艺）

(2)达人开设半日精品课/主题活动，单场达人劳务成本约5000-9000元/场

(3)社区对外售卖活动名额：租客低价、外部客高价

(4)活动全程拍摄、小红书发稿、达人自带流量曝光

(5)社区形成“年轻化、主题化、网红化、可出片”的标签

(6)既赚活动门票收入，又赚品牌势能、租房引流、商铺客流反哺

(7)开展青年夜校，培训租客职场生存技能

社区主理人机制：

鼓励租客中擅长运动、宠物、美学、手工的优质年轻人，成为社区免费/低费主理人，自发组织活动，平台象征性收费、轻分成，实现0成本常态化活动运营。

2.目前主流两类落地形态

形态一：外包网红公司（重质感、重品牌、大型活动）

社区直接和网红MCN、活动公司签约

每月固定排期：网球沙龙、宠物瑜伽、草坪美学课、露营分享会。所有策划、物料、达人对接全部外包；社区只提供场地+流量+报名渠道

收益：门票差价、品牌赞助、活动冠名费

形态二：租客主理人自发运营（低成本、高频、常态化）

筛选租客中的特长青年：健身达人、宠物博主、花艺爱好者、摄影爱好者

平台授权成为社区主理人；主理人自主开课、自主组局、自主定价；平台小额抽成或仅收场地费

优势：几乎零运营成本、活动源源不断、年轻人氛围感极强

▲租客主理人自发运营

3.具体活动案例

1.宠物瑜伽沙龙

网红宠物瑜伽老师进社区，带领铲屎官+猫咪共同上课，单场外部门票99-129元，租客半价，小红书极易出圈。

▲城家欢阁服务式公寓酒店·宠物瑜伽沙龙

2.户外网球公开课

青年运动达人驻场开课，吸引周边年轻客群报名，为公寓带来租房咨询流量。

3.美学摄影/探店沙龙

达人拍摄社区公区、商铺、宠物空间，产出大量优质小红书笔记，免费为社区持续引流。

▲小红书合作达人案例展示

4.节日主题IP活动

露营夜、音乐会、宠物市集、青年社交局，打造片区网红社区地标。

03.

增值服务对口系统产品设计

延续前文四端联动架构（租客端 / 管家端 / 运营端 / 财务端），针对多业态场景拓展功能模块，建议企业实现一套系统管控全品类服务，避免多平台割裂。

1

系统整体设计原则

模块化拓展：基础框架通用，不同业态作为独立模块灵活上架、下线；

全链路数字化：预约、下单、使用、结算、对账全部线上完成；

分账规则灵活：支持自营、第三方外包、场地租赁、广告招商、阶梯租金等多种结算模式；

数据统一归集：所有业态营收、订单、客流数据汇总至运营看板，统一分析。

2

四大端口核心功能

1 .租客端（小程序 / App，统一入口）

服务商城分区：居家服务、便民设备、场地预订、活动报名四大专区；

核心功能：单次 / 周期预约、场地分时预订、活动报名、设备消费记录、线上支付、评价投诉；

特色功能：广告位展示、商铺优惠推送、社群活动提醒，实现流量互通。

2. 管家 / 运维端

入户服务：订单派单、服务质检、留痕审核；

设备 / 场地管理：设备故障报修、场地使用核验、现场秩序维护；

活动执行：活动落地配合、人员签到、现场管理。

3. 运营管理端

数据总看板：分业态展示订单量、营收、使用率、复购率；

招商管理：广告位、商铺、自助设备合作商信息管理、合同管理；

规则配置：服务定价、场地时段定价、分账比例、阶梯租金规则；

活动管理：社群活动策划、排期、报名数据统计。

4. 财务结算端（核心适配多元模式）

支持按单分成、场地租金、固定服务费、阶梯计价、广告年租 / 月租等多种结算方式，自动对账、分账、开票，区分自营收入、合作分成、场地收益、广告收入四大账目。

04.

长三角城市群典型案例深度拆解

整合原有案例 + 新增业态案例，分为传统入户服务、社区商业配套、空间租赁、社群运营、网红商业化五大板块，搭配对比表格、运营模式、系统逻辑、财务结算及图片建议。

1

居家入户服务

包含入户保洁、上门宠物服务两大核心业态，此处补充适配全系统的优化点：

系统联动：小程序统一收纳所有入户服务，支持组合下单（保洁 + 宠物投喂套餐）；

结算补充：组合套餐自动拆分账目，分别核算不同业态营收；

2

社区商业配套

（广告、自助设备、实体商铺、健身房）

1.电梯 / 园区广告业态（全社区通用模式）

运营模式：公寓方将电梯、楼道、园区灯箱等广告位统一整合，对外对接广告公司、本地品牌招商，不产生人力成本，属于纯被动收入。

系统设计

运营端搭建广告位管理模块：录入广告位位置、档期、合作品牌、合同期限；租客端仅展示广告，无操作入口。

财务结算

采用固定租金模式：按月 / 按季度收取广告费用，全款归公寓；系统自动记录合同到期时间，到期预警，财务单独入账。

适用场景：中大型租赁社区、人才公寓，人流量越大广告价值越高。

2.自助设备（洗衣机 / 烘干机 / 售货机 / 充电宝）

运营模式：引入第三方设备供应商投放设备，公寓提供场地、水电，分为两种合作形式：① 收取固定场地租金；② 设备流水按比例分成。目前长三角租赁社区以分成模式为主。

系统设计

设备数据与公寓小程序打通：租客扫码即可使用设备，消费记录同步至公寓系统；运维端实时查看设备状态、故障报警、流水数据。

财务结算

租客扫码付款至第三方平台/联合账户，按月对账分账（行内比例：公寓 20%-30%，设备方70%-80%）；系统自动统计每台设备流水，生成分账报表。

落地案例：新黄浦・筑梦城、漫柏集团全项目标配自助洗护机、售货机。

▲新黄浦・筑梦城样板间实拍图

3.实体商铺 + 联营健身房（漫柏模式）

漫柏集团在长三角人才社区打造B-Lock商业街区，涵盖宠物门店、零售、餐饮、健身房等业态，是租住社区商业运营的典范。

核心规则：商户月度营业额越高，公寓收取的租金越低，设置多档阶梯租金，倒逼商户提升服务质量，淘汰低效商家，形成良性竞争。

App 系统设计

租客端：App 内可查看街区商铺、健身房套餐，线上下单、购买次卡 / 月卡；

商户端：实时查看门店流水、当前营业额档位、对应租金标准；

运营端：统一监控全街区营收、商户评级、租金档位变动。

财务结算

基础逻辑：每月根据商户流水自动匹配阶梯租金，系统自动核算应收租金；

结算流程：商户营收统一归集至漫柏平台账户，平台扣除当期租金、约定服务费后，剩余款项按月结算给商户；

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公共空间运营 — 会议室 / 多功能厅外租

运营模式：盘活公寓闲置的会议室、活动室、影音厅，面向租客、外部企业、周边社区按时段 / 场次对外租赁，支持个人短租、企业团建 / 会议长租。

系统设计

租客端小程序增设场地预订专区：选择场地类型、预约日期、使用时长、填写用途，在线支付定金 / 全款；系统自动锁定时段，避免重复预订。

运维端：查看场地预约排期，使用前通知运维人员开门、设备调试。

财务结算

按预订订单实时入账，收入 100% 归公寓；支持长租客户签订合同，系统设置周期性扣费，自动生成租赁台账。

适用场景：产业园配套人才公寓、大型租赁社区，周边小微企业多，场地需求旺盛。

▲上海共享办公室（收费）

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社群文娱服务（活动运营 + 第三方合作）

1.宠物友好邻里活动（公寓自营模式）

运营内容：结合宠物服务打造主题活动，如宠物嘉年华、宠物相亲、养宠知识讲座等；收入来源分为：活动报名费、品牌商家赞助、周边产品售卖。

系统设计：小程序开设活动报名入口，租客在线报名、缴费；运营端统计报名人数、核销名单。

结算：报名费、赞助费统一入账，活动物料、人工成本系统单独核算利润。

2.第三方社群运营（大鱼营造模式）

大鱼营造是上海专业社区营造机构，主打邻里关系搭建、社群长效运营，成为租赁社区主流合作模式。

合作模式：公寓将社群整体外包给第三方机构，公寓提供场地、基础物料，第三方负责全年活动策划、执行、社群维护。

系统设计：社区小程序与第三方社群工具打通，活动统一报名、数据互通。

财务结算

模式一（固定服务费）：公寓按年向大鱼营造等机构支付年度运营服务费，社群活动为租客免费福利，提升项目口碑；

模式二（联合分成）：付费活动、商业联名活动产生的收益，双方按约定比例分成。

核心价值：无需公寓组建专职社群团队，专业化运作提升社区活力，强化品牌软实力。

05.

不同增值业态对比与适用场景分析

1

业态组合搭配建议

刚需基础组合（必选）：入户保洁 + 自助洗护设备 + 广告位，覆盖基础增收，风险最低；

特色增值组合（宠物友好）：宠物上门服务 + 智能宠物仓 + 宠物主题活动，打造差异化标签；

生态商业组合（超级社区）：全品类商铺 + 健身房 + 场地租赁，参考漫柏模式，打造综合社区；

品牌溢价组合（高端公寓）：专属管家 + 付费定制服务 + 第三方社群运营，弱化直接盈利，提升租金溢价。

基于 URI 城市租住研究，租住社区的增值服务已从单一的入户服务，发展为居家服务、商业变现、空间盘活、社群运营四位一体的完整收入体系，成为行业核心第二增长曲线。

从长三角城市群案例来看：

轻资产业态（广告、自助设备、场地租赁）门槛低、风险小，是所有租赁项目的基础增收选择；宠物服务、入户家政等刚需服务依靠高频复购筑牢营收基本盘；漫柏集团的阶梯租金商业街区、大鱼营造的专业社群外包代表了行业进阶方向，适合大体量社区打造生态壁垒；全业态必须依托一体化数字化平台，实现预约、运营、结算全流程线上化，才能降低管理成本、提升运转效率。

未来，租住企业需结合自身项目定位、体量、客群，合理搭配增值业态组合，以数字化系统为底座，用市场化规则（如阶梯租金）激活合作方活力，兼顾现金收入与品牌口碑。

数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank

撰文: URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:韩晓

运营编辑:树懒