招商蛇口，正在给房地产行业打样！

这几年，涛哥跑了很多城市，看过非常多优秀的项目，也发现了一个现象：

头部房企扎堆一二线的时候，中国县域市场的住宅，几乎成了无人问津的洼地。

但最近，一件事刷新了我的认知——

招商启园，首开认购128套 当日签约105套，直接突破了启东楼市5年首开纪录！

这个项目之所以值得被关注，是因为招商蛇口做出了一件在行业里难以想象的事：

用1万+的单价，在启东这座县级市，做出了比肩上海10万+豪宅的质感，堪称中国“县域住宅天花板”

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继和园、紫园之后，启园成为招商蛇口在南通的“第三园”，也是全国县域第一座“十全好房”样板。

招商蛇口证明了一件事：城市有别，对好房子的向往无二。县域住宅市场也可以有能和一线城市豪宅正面对话的好作品。

今天，涛哥就来聊聊，启园是如何“重构县域住宅标准”的。

1

首开即爆款

一次县域市场的热销奇迹

启东，坐落于长三角北翼，“教育之乡”“建筑之乡”的名号由来已久。

常住人口虽不足百万，但启东已成为全国经济百强县，在船舶重工、新能源等领域都堪称是“隐形冠军”。

城市在向上，产业在向上，了不起的启东人也在向上，然而有一件事，启东人等了很久——好房子的浪潮要多久才能来到启东？

招商启园的出现，开创了启东的好房子时代，一座正在跃迁的城市，终于等来了一张配得上自己的居住名片。

图源：启东发布

品牌开创：首个TOP央企进驻，填补启东品牌房企空白

在过去二十年，鲜有大型房企进驻启东，启东楼市长期缺乏真正实现代际跃升的优秀作品。

招商蛇口，是首个进驻启东的TOP央企。这无疑是一个具有标志意义的事件，让启东这座“建筑之乡”有了顶级房企品牌与产品的加持。

在启东落子之前，招商蛇口已在南通相继打造和园、紫园，两个项目都成为当地高端住宅的标杆。在南通已连续四年市场第一，市场份额超过20%。

正是凭借这种区域深耕的积累，招商蛇口才有底气，把一线城市豪宅的完整体系带到启东，打造中国县域产品标杆。

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产品开创：全国县域首座“十全好房”，重构启东住宅标准

启园被赋予了一个极具分量的定义：全国县域首座“十全好房”样板。

招商蛇口将过去在一线高端项目上践行的一套覆盖7大维度、28个模块、485项技术细节的产品标准体系，完整落地在这个启东首个“好房子”试点项目。

让启东第一次拥有了全抬板社区、第一次拥有了第四代住宅、第一次拥有了情景交互会所、第一次拥有了圈层权益体系。

这是一次对县域住宅品质全维度的标准重建。

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业绩开创：首开刷新五年纪录，重新定义县域购买力

在启东这样一个常住人口不足百万的县级市，2025年市区全年销售不足500套。很多项目开盘能卖个几十套，就算不错的成绩了。

启园的出现，彻底打破了这个僵局：首开认购128套，当日签约105套，劲销约2.98亿元。

同时，它直接刷新了启东近5年的首开纪录，成为南通今年首个触发摇号的项目，单盘拿下启东大部分市场份额。

品牌、产品、业绩三重开创，让启园成为招商蛇口献给启东的好房子答案，为中国县域住宅树立新天花板。

2

全链条体系化打法

打造县域标杆操盘方法论

一个项目的成功，绝不是偶然，特别是在县域市场尤其难得。

因为一线城市可以靠市场热度掩盖很多问题，但在启东这样年市场去化总量只有三四百套的地方，容错空间几乎为零——做对了，一炮而红；做错了，满盘皆输。

在涛哥看来，启园的热销，背后有一套完整的体系化操盘打法：从拿地、定位、产品兑现到服务运营，每一个环节都经过深度思考，每一步都是突破。

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一是择地破局能力，把“不可能”的地，做成“唯一”的标杆

招商启园所在地块虽然非常核心，但经历商改住调规、容积率自定、奖补降低地价，整套土地获取和测算逻辑非常复杂，加上市场没有容错空间，每一步必须100%正确且超预期。

最终，招商蛇口选择“不计成本建标杆”，定调“高贵不贵”：销售单价1万+/㎡，而产品力的对标对象，是上海10万+/㎡的豪宅。

说实话这在很多人看来几乎是“不可能”做到，但招商蛇口却付出巨大努力，将它做成了创造多个“唯一”的县域产品标杆。

操盘团队希望用这个项目树立县域高端口碑，而不是只赚短期的快钱。这个底层逻辑，决定了后来所有产品动作的上限。

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二是产品创新能力，深挖隐性需求，主动创造标准

启园的产品力，来自两个维度的叠加——一线城市积累的豪宅基因，和深度扎根本土的需求洞察。两者缺一不可。

首先，作为南通的第三个园，启园有前两个项目的产品积淀打底，同时以跨城市技术复用的能力支撑，筑牢了项目产品力地基。

把安澜上海的全域浮岛基因带过来，把老静安康定壹拾玖的梧桐街区复刻过来，把和园紫园在四代宅和墅厅大平层上的经验全部用上。

其次，操盘团队在前作基础上继续创新，通过深度的客户共创与本土调研，把启东人藏在心里却未被市场满足的隐性居住期待挖了出来：

启东首个四代宅、首个全域抬板社区、首个立体生态住宅、首个天光车马院、首个情景交互会所…

基于真实本土需求，不仅推动启东首个高品质住宅发布，甚至还红线外代建西侧带状公园、东侧梧桐大道，把产品力延伸到了城市界面。

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三是快速兑现能力，180天拿地到首开，全链条高度协同

从拿地到实景首开，启园只用180多天，节点非常紧密，体现出全链条协同作战的能力。

1月产品发布会吸引春节返乡客，4月样板房开放清明节蓄客，5月梧桐大道呈现配合五一收客，5月底实景展示区开放迅速首开热销。

每一个节点都精准踩在流量最高的时间窗口上，每一个时间窗口对应一个客群动作，步步为营，环环相扣。

尤其首开前拿出约8000㎡全维实景展示区，没有强大的产品、工程、营销的全链条协同，这个速度不可能实现。

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四是资源整合能力，内外联动，全体系动员指向同一个目标

一个项目能不能成，产品力是根基，资源整合能力是业绩兑现的保障，招商蛇口则把内外部资源全面拉通形成合力。

组织上，启园采用“联席制+尖刀团”的打法：联席双项目总制统筹内外部资源，营销PM提级管理，辅以阶段性尖刀团，保证快速响应、零容错执行。

操盘上，政府站台、圈层打通、全员推荐三线并进。发布会主要领导出席，好房子政策联合发布；圈层营销深入企业家商会、启东中学、上市公司；员工全员推荐，老带新+推荐成交占比极高。

没有容错空间，必须一次成功。这是招商蛇口给自己立下的军令状，最终他们确实做到了。

五是圈层运营能力，梧桐会链接全球资源，构建纯粹的社区生态

启园的圈层运营，是涛哥见过的县域项目里最有野心的一件事。

招商蛇口在启园落地高端社群品牌“梧桐会”。它是一个以价值观和兴趣为纽带的圈层生态，通过兴趣社群、资源嫁接，让圈层持续生长。

值得一提的是，它还对标是上海、深圳顶豪项目的私享社群：联动招商局全球资源，提供招商银行权益金卡、招商游轮环球旅行、直升机专线、华邑酒店等资源权益。

这是启东第一次有项目把社群运营做到“全球资源联动”级别。不仅产品做到县域天花板，连服务和圈层也做到县域天花板。

启园的成功，在于它背后这一套可复制的县域操盘方法论：选对地、立对标、快兑现、整合资源、死磕服务。它证明真正的好房子，不挑城市，只看决心。

3

用一线产品标准

重构县域理想人居范式

启东走出了无数建筑工匠，本地人懂材料、懂工艺、懂结构，在启东卖房，最难糊弄的恰恰是本地人。

这意味着招商蛇口必须在这里证明能力的真材实料，所以启园的每一步，都做到了“越级”。

这种越级，不是堆砌奢华，而是用一线城市的产品标准，重新规划、设计、营造整个社区。

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越级的规划：3.15米全抬板，打造一座立体城市

从安澜上海到深圳后海玺，招商蛇口用“抬板社区”重新定义过高端居住的底层逻辑。

这一次，他们把这套经过一线城市验证的顶级体系，完整带到了启东——启园是启东乃至整个南通第一个落地的全抬板社区，最高抬升约3.15米。

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让涛哥惊讶的是，启园不只向上抬板，还继续向下做下沉会所，形成了一个一线顶豪都少见的复合立体结构：

下沉层是会所活动空间，地面层承担归家和车库系统，抬板之上有架空层提供泛会所和邻里活动，再往上才是私享住宅层。

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四层空间，层层清晰，各归其位，人车分流。在涛哥看来，这一套抬板体系放在全国来看，都是属于顶配水准。

与此同时，抬板之上约3.8万㎡立体景观体系垂直向上，让整个社区像一座浮在绿洲之上的岛屿；抬板之下是首创“天光车马院”的车库，层高做到了奢侈的最低3.6米。

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这种设计，彻底终结一楼潮湿、采光差、噪音大等传统住宅痛点。家与园独立而相宜，动与静分明而舒适，这就是抬板带来的浮岛生活。

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尊崇的归家：8000㎡全维实景，兑现一线度假体验

县域市场里能在首开前拿出完整实景示范区的项目，凤毛麟角。

启园不仅做到了，还用一线城市“即开即兑”的开发理念，首开之前呈现了一座可看、可感、可享的8000㎡实景示范区。

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涛哥一直认为，一个高级的社区，归家仪式感从城市街角就开始了。启园东侧道路被命名为“启园路”，这是启东首个以住宅名命名的城市道路。

招商蛇口主动突破红线，为这条市政道路首创“梧桐归家”仪式，19棵法国梧桐全冠移植，胸径全部在50到70公分，棵棵都是孤品。

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梧桐大道穿行而出，社区东门映入眼帘，气势压过涛哥见过的很多一线城市豪宅大门。

主门庭朝东，寓意紫气东来，门头含景墙总宽约45米，高约6米，投入超600万元，是启东迄今为止规格最高的住宅大门。

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门庭中采用月光米黄石材、安第斯雪景石材、铝板等材质，头顶是九层环形穹顶，配置日本罗汉松和柿子树，既有东方审美，也有“事事如意”的美好寓意。

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走进社区，三进沉浸式园林动线层层递进，从归家大堂到矩阵叠水，再到以玉兰花为灵感的专属艺术装置，情绪被一步步带入。

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当你从城市道路转入启园路，梧桐林荫、大门界面、建筑立面、门庭礼序开始连续出现——你还没有进家门，情绪就已经开始切换，这就是高级的松弛感。

共鸣的生活：双会所16大主题空间，让社区生活真正发生

涛哥认为，启园实景示范区里，最有全国对标意义的部分是它的会所。

启园在这里首创情景交互会所，不卷奢华，卷“每一寸空间都被用到”——

约1500㎡下沉会所和架空层形成双会所格局，涵盖16大主题空间，重塑启东社区生活方式。

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无论是在面积体量上还是在功能配置上，都不输一线城市豪宅——

比如健身房，配备登山机、椭圆机、划船机等高端运动设备，并使用专业运动地板，旁边还连接瑜伽室，满足不同强度、不同年龄段的运动需求。

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比如羽毛球馆，是按照室内比赛级标准配置，并考虑到了自动预约系统、淋浴间、换洗室、收纳柜等细节，提高使用频率。

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比如私宴厅，则连接专属庭院，可以灵活分隔成家宴厅、茶室、棋牌室，满足家庭聚会、朋友小聚、商务会客等不同场景。

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还有四点半学堂、庭院小剧场、女王下午茶、手作空间、汽车SPA馆等等，每一个空间都在解决真实的日常需求。

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更让涛哥意外的是，示范区开放时，会所空间同步开放运营，不仅设施到位，各类品牌服务商已经签约入驻，让客户在交付前就能体验到未来生活。

这在一线城市都属于少见，大多数项目要到第二、三批次开盘才能把服务落地，启园在首开之前就做到了。这种确定性，在县域市场几乎是奢侈品。

向上的居住：启东首个第四代住宅，户户私享空中花园

第四代住宅，是当下中国房地产最前沿、最革命性的产品形态，让高层建筑也能拥有“有天有地”的院居生活。

而启园，就是启东首个第四代立体生态住宅。它的核心突破，是把地面庭院搬到了空中——

户户拥有约20-40㎡的空中花园，可种植、可休闲、可观景，将自然彻底引入高空。部分户型实际使用率最高达120%，实现了远超传统高层住宅的使用率。

概念展示间

建筑立面采用铝板、玻璃、石材等材质组合，强调曲弧圆律与横向线条，让建筑在视觉上更轻盈。

结合立面打造的270°环幕落地窗，采光面较传统户型提升约40%，将江风海韵、园林盛景悉数收纳。

效果图

在这里，“别墅的庭院情怀”与“大平层的空间效率”完成了融合，家家都是空中墅，户户拥有全景舱。

约134㎡户型，三开间朝南，总开间约12米，北次卧拥有超大L型转角阳台，景观视野超出同面积段产品。

约170㎡户型，四开间朝南，总开间约16米，LDK无柱化设计加南北双露台，景观视野和空间感都明显超出一线城市同面积段产品。

概念展示间

看完项目，给涛哥的感受是：启园真的把一线城市豪宅的品质与居住体验全面落地。

从规划、到归家、到生活、到居住，招商蛇口把一线城市的标准，完整系统地移植到启东，打造了一个城市封面级的样本。

结 语

启园之于启东，是一场居住标准的跃迁——这座城市第一次拥有了四代宅、第一次拥有了全抬板社区、第一次拥有了“好房子”试点项目。

启园之于招商，是一次产品体系的证明——把一线城市已经验证过的好房子逻辑带到启东，做成可感知、可体验、可运营的完整样本。

启园之于行业，是一个时代变迁的信号——当好房子的产品标准开始脱离城市能级而存在，真正意义上的人居普惠，才算迈入新阶段。

在这个行业持续分化、房企普遍收缩的时代，你永远可以相信招商蛇口。

实景图

过去我们总以为，好房子是核心城市的专属。但启园让我们看到：无论城市大小，无论能级高低，人们对美好生活的向往是相同的。

招商蛇口，用启园为中国县域住宅写出新一代的高品质答案。

城市有别，对好房子的向往无二。招商蛇口以启园致敬时代，致敬每一位了不起的启东人。

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