北京
懋源·騴橒臺取证了，售楼处也建得如火如荼。
单价12.5万/㎡起，4号楼2102号房更是标到15.58万/㎡。
这价格一出，东三环改善圈炸锅了。
毕竟， 周边17年的次新盘成交价就摆在那，均价8.7w起步。
今天不吹不黑，把板块里的二手标杆项目，盘一盘。
1/住总香榭8号。
小区2017年建成，紧挨着合生汇，是这个片区最新的商品房。
只有2栋9层板楼，总共150户。
密度很低，小区里几乎听不到什么的杂音，城市核心能有这种社区环境，很难的。
目前二手的主力是140平南北通透，精装底子不错，当年做到了6000-7000一平装标。
2层的户型，有的是带南北双露台的（底商和单元楼的屋顶），唯一遗憾是暗卫。
据说业主大多是当年预留的国企高管，素质普遍很高。不少人把二层的南北双露台打理成了小花园，邻里关系特别和谐。
小区流通性最近明显提速。
去年年底到现在，已经成交了5-6套，成交周期基本1个月。之前一整年也就5套左右。
顶层140平左右的户型，去年底成交1250万；同户型中间层，上月刚成交 1300 万，折合单价约 9.3万/㎡。
目前挂牌的140平产品，报价在1320-1350万，几乎没有议价空间。
2/ 鸿坤花语墅。
15-17 年建成，9栋450户，9层以下的低密洋房。
小区绿化做得很好，有水系，物业是鸿坤自己的，目前管理也不错。
户型布局最有特点的是，客厅阳台入户，进门就是南向的阳台。
外立面很值得夸一下，用上了大面积的石材，和一些新房的铝板+局部石材相比，独有一种老钱的风格。
这个小区的成交曲线，有点不同。
项目在市场上一直不温不火，21-22年市场好的时候，一年能卖 4-5 套。
但最近一个成交，还是去年年底，150平户型卖了1460万。
现在同户型挂牌价直接降到1300 万，折合单价约8.7万/㎡。
半年时间，跌了10%万。
3/ 乐成公馆。
2007年建成，至今快20 年了，但绿化和品质保持得相当不错。
5栋15层板楼，共484户。
140平2居室起步，保证了社区的纯粹性。
小区配套乐成国际学校，业主也是以国贸白领和学校老师为主。
这个小区的成交周期基本在 2-3 个月，流动性很好。
141平只有一套挂牌，已经到了1300 万，折合单价约9.3万/㎡，
这个户型布局确实是小区中比较好的，南北通透，客厅和主卧朝南。
149的户型，也是南北通透，但客厅是朝北的，所以稍逊一筹，
目前价格还算稳定，报价是1149万，应该都还有议价空间。
三个盘放一起看，板块的真实水温很清楚：
品质在线的次新，140平左右的成交均线，反复磨合在1300万上下。
回到懋源・騴橒臺。
项目最小户型127㎡，主力户型170㎡，
单价12.5万/㎡起，最高15.58万/㎡，总价预计1580起步。
说实话，价格确实不低。
开盘如果按惯例放出一波特殊折扣，
整体均价预计落在10到11万，
入手总价会跟周边二手成交线贴得更紧。
开盘窗口期很短，小户型、好楼层、好户型肯定抢得快。
一房一价表我已经拿到了，
户型细节、日照分析这些资料，我也都整理好了。
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