又是保利！制造成都楼市的“现象时刻”

半年冲刺，成都房企鏖战正酣。

在集中推新、加码促销的混战中，保利·天奕以一套“非常规”打法，创造了上半年主城改善市场真正意义上的“现象级”开盘：

6月首开，147套房源（123㎡、137㎡、187㎡户型），小户型近乎售罄，当天整体售出122套，去化率83%，热度可观。

保利·天奕开盘现场

更令市场意外的是，这一成绩并非靠铺天盖地的宣传或重金打造的实景示范区，而是凭借“全自渠运营+精准冻资节奏+产品信任预支”，在取证后2天内迅速完成认筹、开盘，让竞品措手不及的同时，也让成都楼市再次见证保利在周期波动中的定力与胜率。

把时间拨回5月。彼时，成都“5+2”区域迎来一场供应大潮，7大新盘集中亮相，加上一季度已跑出热度的老盘扎堆加推，主城战场瞬间进入白热化。分销混战、价格试探、示范区比拼轮番上阵，每个项目都在抢窗口期、抢话语权。

而彼时的保利·天奕，仅有一处异地城市展厅，连实景示范区都尚未呈现。

保利·天奕售楼部现场

但正是这个低调的项目，却在一个多月内完成了惊人的蓄客数据，突然爆火：到访超4000组，冻资超450组（超房源三倍）。

更让业界侧目的是，项目在取证后仅2天便认筹满额、火速开盘。要知道，成都很多项目早已习惯“慢动作”开盘，取证到开盘间隔一个月已是常态。

而保利·天奕偏偏反其道而行之：取证后两天内迅速完成180组认筹即宣告截止，不再多收一人，直接进入开盘流程。

保利·天奕售楼部现场

这种“闪电战”节奏，打的不仅是时间差，更是心理战。这一节奏本身，就是一次精准的市场突袭：当别的项目取证后还在“找客户”时，保利·天奕已经抢走了主城改善客群中核心的购买力。

而且，保利并未采取小步快跑、少量取证的常规策略，而是一次性推出147套房源，以远超同批次竞品的推货规模，直取主城改善市场。

保利·天奕效果图

取证只是发令枪响，而运动员早已在起跑线上做好了全部热身。正是这种“蓄客前置+极速转化”的组合拳，完成了从取证到开盘的完整闭环，成为2026年上半年成都楼市超具冲击力的操盘案例。

保利·天奕的热销，绝非运气使然，而是三大底层策略的集中兑现——每一招都打在当下市场的痛点上：

1. 全盘放弃分销，自渠+数字营销双轮驱动

当前主城改善盘几乎全线绑定分销，随之而来的是客户杂、意向纯度低、价格口碑混乱等问题。保利·天奕选择全盘不接入任何分销，依靠项目价值、央企口碑形成自然来访与老带新为核心路径，全部客户接待与转化均由项目自营销售体系承接。

这套自运营体系分为两条腿走路：

一条腿是传统拓客，自然到访占比40%。

采用这种传统拓客方式的底气，来自保利深耕成都19年、沉淀超40万业主的口碑基本盘。项目团队没有坐等客户上门，而是主动走出去——线下开展“送早饭、送咖啡券”等动作，用最朴素也最真诚的方式，充分激活保利自有老业主池。

保利为老业主送早餐、咖啡

另一条腿是数字营销，占比高达60%。

保利·天奕搭建了销售+中台的自媒体矩阵，从项目官方账号到每一位销售的个人IP，形成立体化内容传播网络。四川保利官方抖音号留资量稳居全川TOP1，取证期间直播热度更是冲至全国榜单第一。

通过直播、朋友圈精准投流、短剧等新媒介形式，项目将产品价值点以更碎片化、更场景化的方式传递给目标客群：客户刷着手机就能看到未来家的样子，点进直播间就能和置业顾问实时互动。

“线上精准触达+线下地缘深耕”，这套组合拳既回归了营销的本质：找到对的人、说对的话，又充分拥抱了信息触达方式的时代之变。

2. 好房子的第一道门槛：地段与地块的“六边形战士”

如果说营销策略是“软件”，那么地段和地块就是难以复制的“硬件”壁垒。这恰恰是保利“三好生活体系”中“好房子”的第一道门槛：好房子，首先必须生长在好土地上。

保利·天奕位于东中环杉板桥与二八板块交界处，步行可达全国现象级文化IP东郊记忆，龙湖滨江天街、万科天荟、招商花园城三大商业体环绕，三条地铁线路（7、8、17号线）交汇环绕，出行效率无可挑剔。

东郊记忆实景图

杉板桥实景图

在当前购房逻辑全面回归主城、回归看得清配套的趋势下，保利·天奕堪称主城罕见的“六边形战士”，教育、商业、交通、文化、生态、医疗，六维配套全满贯，没有一块短板。

更关键的是地块本身的“天生优越”。

项目85亩方正大地块，住宅容积率仅1.6。这个指标放在当下的成都主城，几乎可以用“奢侈”来形容。

保利·天奕总平图图

近两年主城土拍出让地块，大多是20-40亩不规则小地块。地块形制狭长、规划排布空间受限，受指标约束，多数项目楼间距仅能压缩至20米上下，楼栋近距离对视问题突出，同时很难留出充足空间打造完整中庭景观。

反观保利这类大面积规整地块，规划层面不存在这类先天制约，楼栋间距、中庭景观均可从容布局，楼间距普遍拉至40-50米，客户走进工地就能直观感受到那种疏朗、通透。

这种体验不需要任何专业知识介绍，肉眼可见。

保利·天奕效果图

大地块、低密、方正，是保利·天奕的先天优势，放到当下主城改善的市场环境下，这项先天条件已成为购房者取舍楼盘时的核心评判标准，更是其他项目难以填平的硬性差距。

3. 好产品的诚意表达：透明度+纺锤法，切中新一代改善心理

在价格策略上，保利·天奕同样不走寻常路。

首批次推售房源总量控制在147套，4栋小高层搭配2种户型（临路户型与中庭户型错位组合），价差拉大并全部透明公示。

仿照新能源汽车的明码标价模式，将楼层、朝向、景观视野带来的价格差异清晰拆解，客户一目了然，彻底打消了当下购房者最抵触的信息不对称套路。

更突破性的是定价逻辑：传统高端操盘往往是“越高越贵”，顶层最贵、低区最便宜。

但保利·天奕团队在前期蓄客中敏锐捕捉到一个新趋势，在社交平台上，“树景房”成为热门话题，越来越多的改善客群开始偏好5-12层的中低区房源。

为什么？因为这个高度既避开了低层的潮湿和噪音干扰，又能平视中庭郁郁葱葱的树冠景观，享受“窗外就是一幅画”的居住体验。

保利·天奕效果图

基于这一洞察，项目采用了“纺锤法”定价：中低区性价比最高、中高区次之、顶楼不再一味冲高，整体价格曲线呈现中间大两头小的纺锤形态。

近年来操盘数据也印证了这一趋势：中低区的销控速度已明显反超高层，客户决策逻辑从“追高显身份”转向“舒适+划算”的理性权衡。

保利·天奕效果图

与此同时，保利·天奕将原本计划支付给分销渠道的点数直接让利给客户，使得项目在同区竞品中的性价比优势格外突出。

一位成交客户坦言：“其他项目给渠道两三个点，我本来就是要买房的，为何要为买卖过程中多出来的环节买单？保利价格透明不玩套路，我没什么好犹豫的。”

保利正是切中新一代改善的心理，真正的好产品，既要过硬的居住品质，更要透明无套路的购买渠道。这种实打实的诚意，带来了超高的转化率。

当然，再高明的营销策略，最终要落到产品本身。

保利·天奕的热销，本质上是保利品牌“好生活”战略的一次集中兑现。

2026年4月，“保利好生活趋势大会”举行，这是一次从“好房子”向“好生活”的系统性升维，更是一场居住价值体系的深刻重构。

2026“保利好生活趋势大会”的发布会现场

当行业仍在“好房子”的物理维度上内卷时，保利已经率先跳出单一维度的竞争，将战场拉升到“好生活”的系统层面。保利·天奕的首开热销，正是市场对这一战略升维最直接的投票，购房者买走的不仅是一套房子，更是功能可依、精神可栖、资产可期的完整生活方案。

成都保利·天奕作为全国第四座“天奕”系作品，此前上海、广州、杭州三座同名项目均领跑当地，产品系的成熟度与市场验证度毋庸置疑。

广州保利·天奕、上海保利·天奕、杭州保利·天奕实景图

虽然项目在开盘时尚未呈现实景示范区，但保利通过两套工具成功打消了客户顾虑：

一是数字沙盘精准还原规划细节，客户可以在屏幕上“走进”未来的社区；

二是已落地城市的实景照片和视频，上海天奕的会所、广州天奕的园林、杭州天奕的入户大堂……这些真实存在的画面，比任何效果图都更有说服力。

在产品风格上，成都保利·天奕定位于“松弛度假感”，精准匹配成都这座城市骨子里的悠闲气质。项目强调“温润、无界、自然、松弛”四大关键词，而不是传统豪宅那种“油爆”的奢华堆砌。

保利·天奕样板间实景图

百万畅销书作家、建筑师逯薇曾公开为项目打出高分，称其“以人本空间拆解出居住日常真谛”——从适配成都家庭烹饪习惯的超大冰箱位、小家电塔，到全屋预留10组嵌入式收纳柜，再到可灵活改造的X-SPACE悦己空间，每一处设计都在回应真实的生活痛点。

逯薇讲解2026年居住关键词

“人生得奕须尽欢”，这句slogan背后，是保利从“三好”（好房子、好产品、好生活）的全面升维。

项目的“奕CLUB”会所不只是物理载体，更同步启动了各类社群运营活动，展示即运营，让客户在购买之前就能感知到未来生活的温度和可能性。

再加上保利高端物业“东方礼遇”的服务保障，从买下房子的那一刻起，资产价值和居住品质便有了长期守护。

从亲子社群到运动社交，从艺术沙龙到户外探索，这些提前运转的圈层活动，让“好生活”不再是一句交付后的承诺，而是签约前就能触摸的日常。

保利物业活动实拍图

当然，购房者不会为开发商的营销胜利买单。在开发商的“方法论”之外，真正让购房者买定离手的，还是“好房子”本身。

保利·天奕不是一个项目的胜利，是保利品牌产品线和好生活体系的胜利，是保利对“人如何更好地生活”这一终极命题的持续思考与回应能力。

在行业回归居住本质的当下，保利·天奕用实绩证明：最有力的营销，是在产品、定价、客群运营上下的每一处“硬功夫”。

当红海竞争只剩价格厮杀和分销博弈时，保利选择了一条更难却更稳的路。不依赖渠道输血、不制造虚假热度、不玩价格迷宫，而是用大地块的先天禀赋、透明化的定价诚意、去分销的客户信任，以及产品系扎实的兑现力，一步步赢得了市场的投票。

这，恰恰是被市场奖赏的路。

成都楼市半年冲刺的这场大考，保利·天奕交出了一份堪称范本的答卷。而这份答卷的意义，远远不止于一个项目的热销——它为整个行业提供了一个周期波动下的突围样本。

真正愿意为“好房子”下硬功夫的开发商，市场从不会亏待。

预售证：510108202684031

主编：余鸽

编辑：陈齐美

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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