从“风貌别墅”到风貌“公寓”，上海豪宅市场到底发生了哪些变化？

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楔子

这两天我刷到了一个有趣的住宅项目，这个项目叫做中建壹品・外滩元境。（如上图）

这个项目有趣的点在于：虽然项目从整体规划到外立面都看上去像是“风貌别墅”，但却是公寓项目。换句话说，就是每一层都是单独卖的。（如下图）

关于风貌别墅，我前两年做过专项研究，所以看到这个项目之后，我觉得比较新鲜。感兴趣的朋友，可以扩展阅读：《》

今天这篇文章，就来聊聊：从“风貌别墅”到风貌“公寓”，上海豪宅到底发生了哪些变化？

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项目简介

我先来简单介绍一下这个项目。

中建壹品·外滩元境

项目位于杨浦区杭州路和松潘路一带，属于杨浦滨江板块。（如下图）

对于杨浦滨江感兴趣的朋友，可以扩展阅读：《》

该区域有非常严格的风貌保护要求，俗称东外滩滨江"九宫格"风貌保护区。（如下图）

从已经土拍的情况来看，中建在这里拿了好几块地，容积率都在1.4以下，只能做15米以下的“风貌”产品了。

据报道，该项目一期推出136套风貌别墅，开盘仅47天就实现清盘，金额劲销21亿+，刷新上海风貌产品销售纪录。

而我看到的“风貌”平层公寓则是该项目的二期，对外宣传的名称叫做“风貌洋房”。

从面积分层来看，一楼带地下室及庭院为一户，二层和三层分别为两户，每户都有花园。（如下图）

值得一提的是：该项目的层高做到了3.3米以上，与传统的公寓产品拉开了些差距。但是面积并不大，户型面积从80-174㎡都有，这也就意味着总价可以控制在1000万出头一点。

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原因

从项目一期的风貌别墅热销到二期改成面积更小的风貌洋房，这到底是什么原因呢？

我想最直接的原因应该是：开发商预判“风貌别墅”没那么好卖了！

因为这几年，风貌别墅如雨后春笋般涌现在上海中心城区的12处历史风貌保护区周边。（如下图）

上海已划定的历史风貌保护区有44个，总用地面积41平方公里。其中围绕着上海中心城区有12处，另外浦东新区和郊区有32处。

据不完全统计，2025年全年上海发了近40张预售证，20个风貌别墅项目总量突破1700套。不仅如此，可能还有大把的地块等着出让，大量的风貌别墅等着上市。

“风貌别墅也没那么好卖”成了一个共识，所以中建这个项目才会想出把别墅切成平层来卖。总价控制住了，“上车”的客户总会多一点吧，这应该就是基本逻辑。

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变化

从风貌别墅到风貌公寓，除了总价变化之外，其实在产品设计上还是有不少变化的，我想从两个角度来对比分析下。

一、风貌别墅与风貌公寓有什么差别？

虽然从外立面上来看，两者的差距似乎并不大，但是两者的状态是完全不同的。

风貌别墅因为从上到下是一户，所以更多是是向内收索，更关注私密性。不管是院墙，还是立面上的开窗，出挑的阳台等，都是比较含蓄的。（如下图为顺昌玖里）

而风貌公寓因为每户面积都不大，所以更多的是向外拓展，比如说设置巨大的阳台等。（如下图）

另外两者还有一个区别在于：竖向交通的位置。

风貌别墅的楼梯是在户内解决的，而风貌公寓的楼梯则是公用的，这就带来两种产品的得房率相差不少，所以公寓的溢价能力就显得不足了。

二、 风貌公寓与普通公寓有什么差别？

风貌别墅的个性化程度更高，每层的户型都不同，而普通般公寓都是上下同户型。（如下图）

另外风貌公寓的层高更高，从而导致楼梯超过18步，无谓增加公摊面积。而风貌别墅这么做，也是为了拉开与普通公寓的差距，刻意营造别墅的感觉。（如下图）

最后风貌公寓还有一个劣势，楼间距可能没有普通公寓那么宽裕。

这是历史风貌区土地出让的硬性规定决定的。因为上海早期的石库门里弄，一般主弄宽度在2.5-3.5m，支弄宽度在2.0-2.5m。随着交通工具的迭代，主弄的宽度达到6.0m以上，而支弄宽度在3.5-4.0m之间。

以弘安里为例，土地出让要求上就规定的非常明确：

1. “应延续‘总弄-支弄’的里弄空间肌理，总弄和支弄的数量和位置可做适当调整。总弄宽度宜为4-8米，支弄宽度宜为3-4米，局部可适当放宽”。

2.“需要整体保护肌理、格局、尺度的区域，范围内各类建设活动应注重地区原有历史风貌整体保护和传承，保存原有巷弄格局和空间尺度，延续建筑原有体量和空间布局关系。”

既然做风貌别墅，那就必须看起来与原来的城市肌理相似吧，所以即使你是切开来变成了风貌公寓，那还是得遵守这样的规定。

为了缓解石库门风貌这种”逼仄“的感觉，也为了满足上海1：1.0的日照间距，所以风貌公寓做了非常明显的退台设计。（如上图）

《上海市城市规划管理技术规定》第二十三条第一款：1.朝向为南北向的〔指正南北向和南偏东（西）45度以内（含45度），下同〕，其间距在浦西内环线以内地区不小于南侧建筑高度的1.0倍，在其他地区不小于1.2倍。

我想：只有了解了以上种种，才算真正认识了风貌公寓这个新的 “ 变种 ” ！

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结束语

从风貌别墅到风貌公寓，说明上海的豪宅市场“风貌别墅”这种产品过剩了，也没前两年那么好卖了。

虽然分层卖的风貌公寓，在外观上与风貌别墅很接近，但是产品的基本逻辑已经发生了明显的变化。

风貌别墅强调私密、稀缺和传世，而风貌公寓则是强调“别墅感”和空间扩展。

但变成平层后，它更像“高级公寓的大号版”，少了点别墅的“阶层叙事”，也就失去了“溢价能力”。