400-500万！上海市区有哪些房子可以买

　　最近刚需咨询买房的朋友特别多。

　　尤其是预算400-500万想在上海外环内买房。

　　这个预算的刚需到底能买到什么样的？会不会只能买“老破小”？哪个区性价比最高？有没有什么“宝藏板块”？

　　为了回答这个问题，我花了点时间，把这个总价段的挂牌房源全部整理出来。

　　一共4405套，给你一张完整的上海外环内400-500万上车地图。

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　　400-500万到底能在上海买到什么样的房子，我给你一个全貌。

　　这个总价段在外环内的供应量4400套的水平。

　　平均挂牌总价是452万，平均面积是78平，平均挂牌单价是6.16万/平。

　　2房在这个总价段占到了6成，超过4成的房子房龄在1990-1999年这个区间。

　　当然这是一个平均水平，不同区的差距很大，下面慢慢说。

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　　区域分布：

　　浦东1238套第一，徐汇565套第二，宝山550套第三，静安393套第四。

　　这四个区就占了上海外环内400-500万挂牌量的60%以上。

　　买这个总价段，绝大多数人很难绕过这4个区。

　　宝山是能买到的房子面积最大，平均在98平，几乎是黄浦的两倍。

　　同样花450万，在宝山能买到近100平的三房，在黄浦只能买到50多平的一房或小两房，这就看你的实际需求了。

　　黄浦（8.9万/平）、徐汇（7.9万/平）是单价最高的两个地方。

　　愿意为地段买单的，或者为学区附加值付钱的，这里都能满足你。

　　但你得做好住老破小的准备，而且黄浦的平均房龄是这几个区里最老的。

　　平均总价其实差距不大，真正的区别是你愿意用面积换地段，还是用地段换面积。

　　环线分布：

　　这个总价段并没有单纯的集中在某个环线，而是均匀的分布在内环和外环之间。

　　而且呈现出简单的线性规律。

　　环线越往外，住的面积越大；环线越往里，单价越贵。

　　平均你每往外走一环，可以多买到15平左右的面积。

　　从内环内到内中环，平均单价下降1.8万/平，而内中环和中外环的价格差距并没有这么大。

　　其中，内中环是兼顾价格和面积的区域。

　　像浦东、普陀、徐汇、杨浦中内环区域都是通勤非常便利，生活配套也比较丰富的。

　　尤其徐汇、浦东是能买到不少带优质学区的房子。

　　房龄分布：

　　超过7成的房子，是在1990-2009年这20年间。

　　挂牌量最大的是1990-1999年的房子，普遍房龄要在30年左右了。

　　一个比较反常识的情况，1980年以前的老房子反而是最贵的。

　　因为这些房子很多是内环内的老公房，除了产品本身比较差，地段和学区都是顶级，再加上面积相对小，单价反而最高。

　　虽然2010年之后的次新房也有，但是并不见得是好选项。

　　因为在上海外环内，房子又新价格又低，这本身是不兼容的。

　　一定是产品、地段上要做出让步，比如动迁、比如价格洼地的默默无闻的板块。

　　少数好的房子那真得精挑细选。

　　面积：

　　70-90平是主力，38.5%的房源都在这个区间。

　　50-70平的两房也是标准配置，这个面积段，基本能满足一家三口的基本生活，但别指望有多宽敞。

　　想要住的更大，更宽敞，90-110也有房子可以选，但是这里面近7成的房子都在中外环间。

　　以浦东和宝山为主，像三林、北蔡、金桥、高行、大华、上大、高境、淞南、张庙等等。

　　50平以下的房子非常少，但这不意味着稀缺。

　　这个总价预算，没必要死磕小面积极致地段的产品。

　　如果只是需要挂户口上学，选个200万以内的更好。

　　户型：

　　两房占了近三分之二，三房只有2成。

　　虽然说这个总价段能买到外环内70-110的面积，但是想买到3房不容易。

　　小户型的3房是3代住宅的产品，基本是2010年以后的房子。

　　郊区是比较多的，市区就算有这个总价也买不到。

　　你能买到的3房是2000年以前的产品，比如无电梯的6层商品房、塔楼。

　　这里的建议是1房没必要买，3房如果真有好的笋盘可以下手。

　　另外产品上要尤其留意，这个总价段有不少塔楼产品，要谨慎选择。

　　总价：

　　420-440万、480-500万这两个区间挂牌量最大，竞争也最激烈。

　　不过这里的总价段并不能实际拉开多少选房的差距。

　　同地段、同小区，不代表要花最多的钱。

　　板块：

　　这个总价段，不同板块，买到的东西完全不同，其实是使用场景的差异。

　　比如上大板块平均能买到101平的房子，如果不追求学区鸡娃，自住绝对是性价比高的。

　　徐家汇这边大概率买到的都是1房，只适合一些单身人士。

　　再比如，金杨这边不少老小区兼顾面积和学区。

　　小区：

　　小区挂牌量前十有个很明显的特点，学区房居多。

　　当然也说明这些地方流动性很强，买卖交易的愿意高。

　　400-500万如果能在市区买到兼顾居住和学区的，那性价比其实挺高的。

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　　400-500万买房，一定要知道自己要什么：

　　要极致性价比，那么宝山共富、上大之类的，面积大、房龄新，很多带电梯，住得舒服。、

　　如果你就要市区，浦东梅园、潍坊、陆家嘴的小户型，但是房龄老。

　　如果需要产业、居住平衡，张江、高行、金桥一些老商品房也是选择。

　　如果是教育先行，徐汇、浦东、普陀等等都有选择。

　　但是400-500万的总价，在上海外环内想买到“完美”的房子一定是不可能的。

　　你必须要做取舍，要么舍面积，要么舍地段，要么舍房龄。

　　只要你清楚自己当下需求、清楚自己的优先级，就一定能在这个价格段里找到最合适的。

　　希望这篇数据内容，能帮你在买房路上少一点焦虑，多一点方向。

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　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。