成交火热 溢价走高 四代住宅交付后仍需经受长期检验

　　位于东区的新建“四代住宅”小区——保利琅悦。

　　2025年3月21日，建华龙湖·香山颂面市，作为中山较早推出的四代住宅项目，该产品配置约6米挑高空中庭院，宣称空间使用率超130%，为中山改善住宅市场带来全新产品形态，也拉开了中山四代住宅的发展序幕。截至目前，中山累计四代宅土拍地块约20宗，入市销售的项目包括鑫洋御宸、建华龙湖·香山颂、城建绿城江山和鸣、保利琅悦、云璟台、火炬建发·澐山境、菊城春风里等，分布于石岐街道、东区街道、小榄镇、火炬高新区。今年1—9月，中山四代住宅供需端同步迎来放量增长，四代宅新取证1130套，占全市总供应量的17%。去年下半年这个比例只有5.65%；四代宅网签1083套，占全市总网签量的9.0%，去年下半年这一比例只有5.65%。多个项目稳居所在片区热销榜单，成为支撑中山改善楼市成交的核心主力。

　　在市场热度持续攀升的同时，购房者对四代住宅的选择更趋理性。相较于传统住宅，四代住宅更高的物业收费标准、空中庭院与立体绿化的日常管养、台风季清洁维护等后续居住成本，已成为消费者置业的重要考量。业内专家认为，四代住宅为中山改善型人居迭代开辟了全新路径，但产品价值不只停留在销售端的创新卖点，最终仍需依靠长期稳定的居住品质、完善的运维服务与真实居住体验，经受市场与时间的双重检验。

　　四代住宅仅为市场俗称

　　尚未出台统一强制国标　　

　　10月7日，今年十一黄金周收官之日，中山首个小面积四代宅火炬建发·澐山境开盘。不同于以往140㎡起步的四代宅，该项目以小户型打破四代宅“塔尖专属”的固有认知，降低了四代住宅的置业门槛，市场反馈积极——首开销售额约5800万元，其中89㎡户型最受青睐，为当日成交主力。

　　何为第四代住宅？第四代住宅(Fourth-generation Houses)，又称庭院房、立体园林生态住房或城市森林花园建筑，是指将绿色生态理念与现代高层建筑相结合，通过空中庭院、垂直绿化等技术手段实现居住环境升级的高品质改善型住宅。

　　需要厘清的是，目前国家层面尚未出台统一的四代住宅强制性标准，大众口中的“四代住宅”是房企推广形成的市场俗称。但其绿色宜居、空间升级的产品内核，与政府层面倡导的“好房子”建设理念高度契合。南都记者梳理中山市面上多个“四代住宅”产品的土地出让文件发现，出让条件中均统一标注为“试点立体园林住宅”。

　　数年前，中山便以“立体园林住宅”为试点方向，通过优化土地规划细则，为新型住宅产品落地提供政策适配。从相关地块的挂地信息来看，如地块允许配置户属空中花园、业主共享公共绿化平台及专属入户花园；同时优化容积率核算规则，飘窗、地下空间不计入计容面积。一系列人性化的建设细则，有力支撑高绿化、高空间利用率、高舒适度的立体园林住宅落地，持续推动中山人居产品迭代升级。

　　贝壳找房中山站总经理孟云贵表示，目前国家层面尚未出台第四代住宅全国统一强制性标准，但行业里已形成了一些共识，中山则以2024年12月24日首宗立体园林住宅试点地块出让为关键分界点，划定了本地立体园林住宅的执行标尺。

　　自该时间节点后，中山出让的涉宅用地，“试点立体园林住宅”成为出让条件中的“高频词”，在计容核算规则、建筑设计指标上作出细化约束：对空中花园挑高尺度、庭院绿化面积配比、公共绿化平台设置等均设定硬性要求。既从政策层面让高得房率的赠送空间具备合法依据，也增加了产品的差异化。

　　中山贝壳找房方面表示，截至目前，中山累计四代宅土拍地块大概有20宗，入市销售的项目包括鑫洋御宸、建华龙湖·香山颂、城建绿城江山和鸣、保利琅悦、云璟台、火炬建发·澐山境、菊城春风里等。入市项目主要集中在石岐街道、东区街道、小榄镇、火炬高新区。接下来翠亨新区、东区街道还有多个四代宅项目正在建或者准备入市，预计下半年到明年上半年，中山会迎来一波四代宅的集中供应潮，空间布局上呈现出从城区向镇街多点开花的格局。

　　从市场供应数据来看，2026年1-9月，四代宅新取证1130套，占全市总供应量的17%。去年下半年这个比例只有5.65%，四代宅的供应占比翻了三倍，这也说明开发商很看好四代住宅这一赛道，中山的改善型需求正在被快速激活。　　

　　成交热度攀升单价溢价显著

　　高得房率使用边界需审慎　　

　　从销量上看，2026年1—9月，四代宅网签1083套，占全市总网签量的9.0%。去年下半年这个比例只有5.65%，半年提升了近3.4个百分点；从成交价来看，四代宅上半年成交均价近2万元/㎡，同板块非四代宅均价在1.5万元/㎡左右，溢价接近30%。

　　从项目层面看，鑫洋御宸、保利琅悦等多个四代宅楼盘普遍进入各自区域的销售热盘榜。从具体项目来看，今年上半年鑫洋御宸成交259套，成交均价20249元/㎡，而石岐街道非四代宅成交均价为15089元/㎡，溢价超过5000元/㎡。建华龙湖香山颂成交173套，成交均价19090元/㎡；保利琅悦成交171套，成交均价20433元/㎡。三个项目均进入了各自区域的热销榜，说明中山的改善型客户愿意为“住得更好”支付溢价。

　　空中庭院、垂直绿化、生态园林……这些都是四代住宅出圈的标签，超高实用率更是打动改善购房者的关键砝码。市民罗小姐在走访中山多个楼盘时直言，最吸引自己的便是四代住宅远超常规产品的得房率。罗小姐了解到，中山市面上多数四代住宅实际得房率可达120%甚至更高，反观普通商品住宅得房率大多仅80%出头，空间利用率的巨大差距，让罗小姐等置业者心生向往。

　　罗小姐算了一笔账：同样备案建筑面积100平方米，四代住宅依托赠送空间可实现120平方米实际使用面积，普通住宅仅80余平方米，实际有效使用面积相差近40平方米，近乎多出两个房间。和罗小姐一样，不少购房者看好四代住宅的性价比，核心源于对赠送空间的改造预期。在不少置业者看来，只要能合理利用空中庭院、露台等附赠空间，拓展出一至两个实用房间，四代住宅的价格溢价便有了实实在在的价值支撑，整体居住性价比也显著优于传统住宅。

　　但深入咨询后，现实的使用规则让她对四代住宅的热情大打折扣。四代住宅超高得房率主要源自入户花园、空中露台等不计容赠送区域。当罗小姐询问露台能否封闭搭建、改建阳光房等问题时，售楼方给出的答复多为含糊不清、模棱两可，无法给出确定性书面承诺。“看似丰厚的空间赠送，可能潜藏着严格的使用限制，超高得房率的‘含金量’也就大打折扣了”，在多次咨询均得到含糊答复后，罗小姐坦言，自己对四代住宅高赠送、高得房率的营销卖点，已趋于理性看待。

　　孟云贵表示，对于置业者而言，选购四代住宅首要厘清核心风险，尤其是对于超高得房率抱有“改扩容”期待的消费者。部分楼盘以“赠送超大空中露台”作为营销卖点，但实际上露台公摊成本已折算进房屋总价，购房者务必在购房合同中白纸黑字明确露台权属、是否计入产权面积，避免口头承诺无法兑现。其次在使用限制上，露台能否封闭、搭建阳光房或是其他改造，均涉及规划违建判定，务必提前向开发商与住建部门核实硬性规定，防止入住后装修改造受阻，涉及违建面临整改拆除等一系列问题。

　　业内人士提醒购房者，看待四代住宅高得房率需保持理性，不能仅凭营销宣传下定决策，既要看见立体园林、拓展空间带来的居住升级，也要正视赠送面积的使用限制、长期运维成本等短板，综合测算购房总价与持有成本，才能真正选到适配自身需求的品质居所。

　　理性看待四代住宅热度

　　交付后或面临多重居住考验　　

　　在中山四代住宅持续热销、成为改善置业新热点的同时，不少购房者也开始理性审视长期居住成本与实际运维难题。首要便是物业管理费用，四代住宅因庭院养护、绿化运维等成本更高，物业服务成本普遍高于传统住宅。

　　除了更高的物业支出，适配岭南特殊气候的居住打理难题，也是四代住宅不可回避的现实痛点。中山地处沿海，常年多雨、多台风、日照强烈，超大空中露台、垂直绿化空间，带来生态居住体验的同时，也对日常养护提出更高要求。如台风天气易出现落叶堆积、杂物积水等问题，日常还需定期养护花草、清理排水系统、检修露台设施，相较于传统住宅，自主打理难度、物管运维压力均大幅提升，若后期物管服务跟不上，极易出现绿化衰败、露台积涝、外立面脏乱等问题，影响居住品质与房屋保值性。

　　孟云贵指出，岭南地区多雨多台风，对于有着挑高阳台、露台的四代住宅而言，工程防水质保问题尤为重要。露台渗漏是不少住宅最突出的通病，可以说防水是四代住宅的生命线，建议优先选择防水质保不少于5年、最好是10年长效质保的项目，质保期越长，后期越省心。

　　此外相较于普通住宅，四代住宅空中绿植定期修剪养护、高空外立面清洁、庭院排水管道检修等工作量大幅增加，小区物管费普遍会高于常规住宅。四代宅是好产品，但要量力而行，买房前算清楚总成本，不要只看房价，还要看“住进去之后的成本”。

　　“四代住宅产品真正的成色要交由交付后5至10年的长期居住检验”。孟云贵称，历经日晒雨淋、台风暴雨反复侵蚀后，屋面防水是否完好、垂直绿化能否持续存活、公共设施运维是否到位，都是无法在售楼处预判的考验。

　　孟云贵表示，想要守住四代住宅的居住品质，需要开发商、物管公司、行业主管部门三方各司其职、闭环管控。

　　开发商要坚守源头责任，主要是“做好产品、讲清楚规则”，设计要合规，施工要过关，防水质保要到位，最重要的是，要把露台的使用规范、改造限制提前告知购房者，不能交房后再说“这个不能动、那个不能改”。

　　物管公司履行日常管护主体责任，主要是“养得好、修得快”，四代宅的绿化养护、高空保洁、设施维护，都需要专业的团队和足够的预算。物管费收得高，服务就要跟得上。

　　主管部门加快研究出台立体园林住宅设计、竣工验收、物业管理指导性规则，主要是“定标准、严监管”，出台四代宅的设计导则、验收标准、物业管理规范，保护购房者的合法权益。

　　“产品创新值得鼓励，但居住安全与长久实用性更需放在首位”。孟云贵称，购房者跳出营销噱头理性研判，行业完善全链条管控体系，才能让四代住宅真正匹配中山“好小区好房子”安全、舒适、绿色、智慧的建设内核，让新型人居产品走得更稳、更远。　

　　国企深耕布局四代住宅

　　扛起中山人居提质升级主力重任　　

　　2025年11月11日10：30，中山市公共资源交易中心大厅里，随着拍卖槌落下声音响起，马鞍岛首宗“四代宅”地块被中山市属一级营运集团公司翠亨集团竞得。

　　仅三天之隔，2025年11月14日上午，中山市属国企首个市场化房地产开发项目——城建&绿城·江山和鸣项目(以下简称江山和鸣)奠基仪式在岐江新城举行，这也是中山市首批试点立体园林住宅小区，由中山城建集团与绿城管理联袂打造。不久前，该项目通过中山“好小区好房子”两星预评价。

　　2025年11月，火炬开发区首宗四代宅用地由火炬建发集团竞得，项目备案命名为“云庭花园”，按照计划，该项目于2026年4月启动建设，2028年5月竣工。次月，火炬开发区祥兴路西侧一宗四代宅城镇住宅用地顺利成交，该地块同样由中山火炬建发集团竞得，成为火炬开发区落地的第二宗四代宅项目用地。

　　南都记者了解到，随着中山“好小区好房子”建设持续走深走实，立体园林住宅成为城市人居迭代升级的核心赛道。2026年年初，中山市国资委明确提出“探索TOD建设新路径，打造国企标杆精品四代住宅”，将四代宅从市场选择上升为国企战略。

　　中山国企布局立体园林住宅，并非简单的市场拿地，更是贴合城市发展战略的精准落子，锚定中山“百千万工程”、城市能级提升、“好小区好房子”建设等核心部署，优先选择主城核心、湾区重点片区优质地块。从消费层面来看，国企在融资成本、合规管控、交付保障上具有天然优势，在市场调整期，国企入局既能对冲风险，也为市场注入信心，破解改善市场品质参差不齐、概念大于实物的行业痛点。

　　此外，国企集中深耕四代住宅赛道，不仅推动本地人居品质迭代升级，更成为展示中山城市居住面貌的重要窗口。依托“广货行天下·中山百货进N城”活动，中山人居成果走出湾区、面向全国亮相。作为本土国企打造的立体式园林住宅项目，江山和鸣亮相长春、济南等城市，直观展示中山立体园林住宅的创新设计与高品质人居体验，有效提升中山宜居城市的全国知名度与影响力。

　　观点

　　市场已验证产品热度 真实考验尚未完全到来

　　“四代住宅”近年在中山楼市快速走红，但这一概念并未出现在官方文件当中，究竟是营销噱头，还是人居产品的迭代创新？中山资深楼市观察者谢仲娟给出了自己的解读。

　　在谢仲娟看来，“四代住宅”是行业自发形成的产物，并非政府出台的官方名词，却是具备现实代表性的行业概念。它代表着房地产行业对建筑结构、人居配套等产品指标提出的全新思考，是市场对住宅产品认知的一次升级。

　　“一个概念能够被行业普遍接纳，本身就说明它具备存在的合理性。”谢仲娟解释，过往像“90/70政策”，政府出台的是建筑设计、规划层面的政策规则，并不会去定义“第几代住宅”的概念。“四代住宅是市场跟随产品迭代演化出来的行业称谓，不必过度纠结名词本身。更值得关注的，是这套设计理念推向市场之后，带来的实际影响究竟是正向还是负面。只要概念深入人心、获得消费者认可，就拥有讨论的现实基础”。

　　谢仲娟表示，放眼粤港澳大湾区市场，四代住宅并非中山首创，珠海、江门等地的落地实践早于中山。从各地开盘销售表现来看，这类产品普遍收获不错的市场反响，中山入市的相关项目同样受到购房者追捧，从销售端印证了产品模式的吸引力，也凸显出新设计理念自带的市场优势。

　　不过谢仲娟也理性指出，当下的火爆更多停留在销售层面，真实居住考验尚未完全到来。目前中山大部分四代住宅项目还未集中交付，业主尚未大规模入住，产品潜在的短板与问题还没有充分暴露出来。“销售端已经得到市场印证，但居住舒适度还没有经过实际居住的有效检验，现在评判这套设计理念先进与否，还为时尚早。”

　　在谢仲娟看来，四代住宅可以拆成两个维度看待：一是面向营销的销售概念，二是交付之后的实际居住体验，二者不能混为一谈。现阶段，四代住宅在概念转化、市场去化上是成功的，但防水防渗、露台运维、绿植养护、邻里隐私等现实居住难题，要等到大量业主收楼入住之后才会逐步显现。“这些还需要几年时间去观察。”谢仲娟表示，行业与消费者后续应当重点跟踪交付后的真实居住反馈，只有在实际使用中，产品的劣势才会充分暴露，开发商再针对居住痛点迭代改良设计，才能推动四代住宅产品持续打磨、走向完善。

　　总而言之，对于中山而言，四代住宅的兴起，为改善型人居提供了新方向，但产品最终成色，仍要回归住户的真实生活感受来作答。

　　记者观察

　　“好房子”建设标杆护航四代住宅

　　人居品质的迭代，源于城市能级的持续蝶变。近年来，中山全力攻坚“工改”、治水两大核心战役，联动交通路网提质升级，系统性重塑城乡风貌与生态格局，实现城市环境、配套能级、宜居价值全方位跃升，为房地产市场平稳健康、高质量发展筑牢坚实根基。

　　建设“好小区好房子”，是提升城市竞争力的必然选择。当越来越多的人选择在中山安家，他们需要的不仅是一间房，更是一个有品质、有温度的家。从率先发布“好房子”标准，到率先建立星级评价体系，再到率先开展首批项目评价审查——中山用行动证明：在“好房子”建设中，这座城市不仅走到了全省前列，更走在了全国前列。

　　从四代住宅市场化落地节奏来看，中山起步略晚于湾区周边城市，但后续政策发力后劲十足。目前国家尚未出台四代住宅统一强制性国标，中山则依托本土土地出让规则与“好房子”建设细则，划定空中庭院挑高、绿化配比、计容核算等硬性管控条款，让这类产品有了本地化落地依据，有效规避“伪四代”乱象。

　　此外，中山四代住宅的布局正从中心城区逐步向各镇街延伸，意味着四代住宅开始从“城市中心概念”向“产业人口改善需求”延伸，有助于将改善型居住留在产业镇街内部，缓解中心城区的人口与交通压力。

　　尽管当下四代住宅供需两旺、市场溢价突出，但多数项目尚未集中交付。露台防水、台风季绿植管护、高物管费长期运维、赠送空间改造限制等现实考验，都需要经过数年实际入住使用才能充分验证。唯有扛住交付后的长期检验，中山立体园林住宅才能真正兑现高品质改善人居的核心价值。

　　采写：南都记者 刘贤沛

　　摄影：南都记者 吴进