北京
今天九棵树地块的火爆竞拍，完全没有悬念。
在地块刚挂出来的时候，坊间就立马锁死了两家开发商：
一家是中海，另外一家是招商。
其实也可以理解，招商从2023年璀璨公元以来，每年都要补仓1-2个项目。
几年下来，已经在通州积累了不小的基本盘，算是扎下根了，隐约还有发展成「通州王」的势头。
而中海，凭借玖树满和一炮而红。
一个今年3月底才开盘的项目，不到3个月去化率就已经超过92%，可售存量仅剩36套，基本约等于售罄。
根据友商们真金白银砸出来的经验，九棵树地块几乎拿到就约等于热销。
所以，现场举牌也非常激烈，一共举了173手，最终被招商10.217亿摘得。
此时，溢价率来到的是20.95%；
楼板价也飙到了31682元/㎡；
大家知道么？玖树满和的经营楼板价是23241元/㎡，新地块比玖树满和的楼板价几乎高了接近1万块/㎡。
也就是说，新地块如果各项指标与玖树满和拉平；
房价上涨，也完全就是板上钉钉的事情。
伴随着九棵树地块成交，2026年上半年的住宅土拍，已经全部尘埃落定。
作为每场土拍的忠实记录者，表姐有几个感受跟大家聊聊：
第一，北京土地市场并没有真正回暖。
虽然今天九棵树地块爆红，但整个北京土地市场，依然没有真正回暖。
首先，从北京土地市场的供应量上来看，其实依然是在放缓的。
从2024年开始，北京住宅地块的年供应量，就稳定在40宗左右，今年上半年刚过，半年成交是21宗。
而这个水平，不及2017年高峰出让期的一半。
并且溢价率也不及去年，表姐数了一下，今年上半年北京几乎80%的地块，依然是底价成交，甚至是兜底成交。
基本上是先谈好摘牌方，再走招拍挂流程，所以很多次都是，地块挂出来没多久，就几乎能确定成交方是谁了。
第二，房企们对土地溢价更谨慎了，这是摸着同行过河得出来的血的经验。
实际上，今年北京并不缺亟需补仓的房企，像最近露脸率比较高的招商、建发、绿城，还有越秀，其实都有不同程度的补仓诉求。
但无一例外的，他们对高溢价都很谨慎。
招商丰台桥南地块没拍过厦门国贸，蒲黄榆地块没拍过河北鑫界，建发太平桥地块没拍过保利。并非是不想拿，而是一到高溢价就制动出发冷静机智。
这点在整体的数据上也有体现，去年北京土拍，地块溢价率在10%以上的地块，还有9宗。
其中，最高溢价接近40%，并且，溢价超过20%的也有不少。
到了今年，上半年已经结束，地块溢价率超10%的地块有4宗，最高溢价率在15%上下，今天九棵树地块的溢价，就算上半年最高了。
在溢价地块数量上或许能与去年打平，但在溢价质量上，与去年相比几乎是断崖下滑。
就算是今天的九树地块溢价率与去年相比，距离接近40%的溢价，也还是差一大截。
这背后其实是去年高溢价房企深刻的体会：热门地块，有时候并不等于热销项目。
第三，丰台是上半年卖地大户。
今年上半年，有些区是明显踩了刹车的，比如海淀上半年暂时没有地块供应，朝阳也就成交了一个地块。
供应主力还是在丰台，以及顺义。
尤其是丰台，上半年土地成交金额是121.68亿，在各区土地成交金额中，几乎是一骑绝尘的存在。
第二名顺义45.68亿的土地成交额，差不多是丰台区的三分之一。在丰台买房，可以不着急了。
第四，内环地块成交质量提升。
今年上半年，北京五环内成交的住宅地块，有5宗，北京二环到三环地块成交3宗，比去年的1宗有所上升。
根据今年预出让地块的情况，今年内环地块的成交，或许在下半年还能有一个小爆发。
而这些现场背后，指向的其实是：
伴随着地块质量的提升，楼板价的提升其实并不像以前一样迅速，反而在局部有一些下降。
但产品迭代的速度，大家有目共睹，其实还是蛮卷的。
或许，在多年的市场挤压下，北京楼市或许距离最佳购房窗口期，已经越来越近了。销冠100
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