大悦城控股三次“大瘦身”，要听得见炮声，能否跻身一线阵营？

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

相较于保利、中海、华润、招商、金茂等头部地产央企，背靠中粮集团的“A股地产公司”大悦城控股当前并不算很出色。

面对楼市深调低迷等多重挑战，一线地产央企往往最先嗅到危机，大刀阔斧重组管理架构，力求扁平化，缩短决策时间。

按照华为创始人任正非的话说，“权要听得见炮声”。对于当前房企来说，更应如此。

近日，大悦城控股董事会决议公告透露，公司撤销北方大区、 华东大区、 华南大区、 西南大区等4个大区公司，设立北京、上海、深圳、成都、杭州、西安、 三亚亚龙湾等7个城市公司，等于集团总部可以一竿子插到7个城市公司。

与此同时，大悦城控股将商业、物业两个事业部整合成立大悦生活； 将产业与写字楼管理部重组为产业发展事业部； 将产品中心和营销管理部整合成立开发事业部； 将战略运营中心下设的内控与信息化组调整为数智化中心。

当前，城市发展正从“大规模增量扩张”转向“存量提质增效为主”的新阶段， 对房企的专业化运营能力、资源整合能力和精细化管理水平提出了更高要求。

为全面落实“1123”战略，大悦城控股试图通过整合业务板块、优化城市布局、缩短决策链条等，把服务从单一空间延伸到商场、 社区、 写字楼、 产业园区等城市的每个角落， 打造真正的“城市美好生活创造者”。

针对此次彻底“去大区化”，大悦城解释说将有助于持续巩固商业引领地位，夯实高质量开发业务，做优产业写字楼与酒店业务，聚焦并深耕核心城市群。

记得2024年4月，大悦城控股曾裁撤了东北区域、浙江区域和华中区域3个区域公司，将原有的“10个区域公司+4个城市公司+4个事业部”重组为“7个区域公司+4个城市公司+1个事业部”。

但没想到，大悦城控股此番“大动手术”后，2024年营收同比仍在往下掉，归母净利亏损也较上年亏损居然翻倍至29.77亿元。2025年初，其再次“瘦身”，裁掉了南京区域、西北区域和海南区域三个区域公司，将7个区域公司压缩到4个。

遗憾的是，2025年大悦城控股实现营收仍继续同比下滑13.7%，归母净利亏损虽同比有所收窄，仍净亏损达到23.5亿元。

值得一提得是，去年11月底，大悦城控股旗下聚焦“大悦城”商业品牌的大悦城地产从港交所黯然退市，对外解释说是其流动性承压，退市将增强与母公司的资源统筹配置能力，释放协同发展潜力。

如今，大悦城控股再出招，彻底“去大区化”，加快推进城市公司及成立事业部整合平台等，本质上是“收缩、瘦身、聚焦”。

按照大悦城控股“坚持战略导向、资源聚焦，以商业为本，重点布局新一线及重点二线城市”的新思路，在传统住宅开发上仍以“中粮”品牌输出，通过打造“主动健康场景生活”的产品主张实现产品力提升。据说，大悦城控股为开发推进“中粮好房子”品牌建设，曾历时两年、投入近千万元研发经费。

在经营业务上，大悦城控股旗下拳头产品就是购物中心定位的大悦城和大约汇两个标准产品线，含轻资产及非标产品在内的在运营、在建项目44个，商业建面470万方。

截至2025年底，大悦城控股在营商业项目37个，商业建面约388万方，其中包括24个大悦城购物中心（含轻资产），商业建面约322万方，2个大悦汇（轻资产），商业建面约19万方。此外，其在建、筹备项目（含轻资产和非标产品）7个，商业建面约82万方。去年，其购物中心实现销售额463.7亿元，同比增长15.5%；客流4.49亿，同比提升22.7%，平均出租率94%。

商业地产作为大悦城控股的重头戏，随着如今商业不动产REITs进入批量上市潮，其盘活存量资产迎来新发展契机。

另据悉，早在2024年，大悦城控股曾成功发行消费基础设施REITs——华夏大悦城商业REIT，底层资产是成都大悦城，2025年底出租率98.1%，较预测值提升2.6个百分点。该REITs项目累计分红5次，年化分派率达到5.48%。

大悦城控股表示，华夏大悦城商业REIT让其成功打通了“投、融、建、管、退”资产闭环，构建“资产管理”与“运营管理”分离的专业化体系，推动商业一体化改革走深走实。

目前，市场暂未看到大悦城控股新申报商业不地产REITs项目。不过，大悦城控股短期债务压力仍不小，截至今年3月底货币资金余额192.19亿元，短期借款近40亿元，一年内到期非流动负债近114亿元，现金短债比较去年底有所降低。