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导读
太原核心内城拆迁十余年，南屯、杨家堡、大小王村等陆续兑现回迁安置！
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！ 见字如面，大家好，我是太原楼评君！
小王村城改｜调升住宅比
2026年6月24日，太原市规资局发布小王村城改部分用地调规方案！
小王村城改用地处万柏林南内环西，临千峰南路、大王路，属于河西内城地段用地。
调规动因：为解决小王村村民回迁安置，进行调改，涉及17.57公顷【约263.55亩】，其中9.67公顷【约145.05亩】为教育用地。
NO. 1｜小王村用地调整方案
因小王村启动较早，以实物回迁安置为主，非货币化安置，故而小王村的回迁涉及群众数量多，区域发展和规划备受关注。
拟定修改方案中，北侧A-004（R2/B1）地块【约79.35亩】拆分为2宗，原用地为4.0容积率，商业兼容比39%调改为4.0和5.0容积率，配比10%和27.79%。
西侧A-007-2（R2）地块【约39.3亩】，将15亩小学用地指标剔除，划分为两宗纯住宅用地。
根据相关调整可得出：未来开发用地分批拿地和建设，其次，相关的方案已经提交，否则商业兼容比不会出现27.79%的数字。其中一宗用地调整容积率到5.0的核心导向大概是保障原回迁安置方案中的建面量。
教育用地031地块【中学】从6.67公顷降低至5.56公顷【约83.4亩】，030地块啊【小学】从2.99公顷分割为3.01公顷和1.0公顷（西侧地块指标剔除部分）。其核心导向为中学地块的指标被挤压，其他地块的学校指标和原小学指标基本未变。
NO. 2｜小王村的拆迁14年
小王村，属于河西最早启动城改拆迁的城中村。
最早在2013年，就开始启动旧村拆迁，涉及要拆迁998户，宅院980个，拆迁面积80余万方【约1200亩】，可谓是超级规模。
2014年，因补偿分歧，协调重新签约城改合作方，出现推进的停顿。
2015年，第一轮拆迁收尾，河西最大的公园——和平公园开建。
2016年，王村旧社区拆迁完毕，规划安置房启动，和平公园建成。
2016年，保利摘地小王村部分用地——开发保利海德项目，前期安置房交付。
2023年，金茂摘牌小王村部分用地——开发金茂悦项目。
【太原楼评】年度拿地带头人——金茂！
2024—2026年，万柏林区将小王村回迁作为重点民生保障项目，推动遗留建筑拆除和安置房的建设启动。
NO. 3｜小王村调规价值思考
楼评君在2019年就参与大王村、小王村等相关用地的咨询服务。知晓太原很多不得已“停顿”中的城改项目，除了人为因素，更多锁在了“账目难平”的困境！
小王村此次调整，核心导向是——提升城改用地的土地价值。
具体来看小王村的操作：
一：提升住宅类用地的占比——剔除15亩教育用地。
二：提升用地容积率增大建设量——A004-01地块【44.7亩】4.0拉5.0可增加近3万平米建设量，剔除建设成本，货值可增大1.5亿元。
三：优化货值结构——将商业兼容比39%降至10%和27.79%，住宅售价的稳定性要高于商办类20-30%。货值中有20%的商业转为住宅【约5万方】，预估综合提升货值1.5亿元！
四、地块开发中，回迁安置和商品化部分存在一定的隔离，地块拆分降低开发拿地压力，保障项目顺利进行。
此次小王村用地调整也给隔壁大王村、以及北张、吴家堡、大吴等其他城改有余量的用地提供了解决思路，也希望小王村回迁安置能加速落地。
【太原楼评】深度解读｜大王、后王村城改
最后，希望太原除城改类用地，尽量少供增加容积率的高容用地，超过4.2以上的用地，居住舒适度很差，在“好房子”趋势下，城改项目舒适度远不及保障房。
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