重庆
01
重庆的土地市场真的回暖了！
6月23日，两江新区花沟板块土拍又上演了一次抢地大战。
邦泰、建发、远达三家房企经过多轮竞价，最终，邦泰以4.84亿元的总价拿下了花沟板块的一宗纯居住用地，成交楼面价8367元/㎡，溢价率2.04%。
图源重庆锐理数据
虽然溢价率不算高，但值得注意的是，这并不是邦泰第一次在花沟板块拿地。
去年9月，邦泰以8200元/㎡的楼面价拿下了隔壁地块，打造了观山川。据克而瑞数据显示，观山川4月入市后月均销量超90套，均价更是从4月的18639元/㎡涨到了5月的19359元/㎡。
邦泰观山川（图源网络）
卖得好，才敢继续加仓。开发商不是傻子，真金白银往里砸，只有一个原因。
那就是对这个板块、对重庆楼市——有！信！心！
02
开发商信心回归，是看清了重庆土地市场的大趋势。
看一眼这几年供地变化就知道了。
2026年，重庆住宅用地计划供应只有687公顷，连2022年的三分之一都不到。
为什么会这样？
今年的土地供应，上面给了一个九字方针：控增量、去库存、优供给。
3月，自然资源部还专门发文，核心就一句话：盘活一亩，才能新增一亩。
供地一减少，狼多肉少的局面就开始显现出来了，因此房企的拿地热情反而更高了。
今年3月31日，观音桥长安三厂地块出让。
中海、金茂、建发、邦泰、海成、远达，6家房企到场。经过136轮竞价后，最终被邦泰以13916元/㎡的楼面价拿下，溢价率28.85%。
图源重庆锐理数据
13916元/㎡是什么概念？
去年建发在附近拿地，楼面价13923元/㎡，只差7块钱。
也就是说，一年的时间，观音桥核心区的土地价值纹丝不动，甚至还在微涨。
这叫市场冷？
这叫信心回来了！
4月30日，大坪15亩地块被山昇拿下，楼面价9088元/㎡，接近一万，溢价率同样达到9.49%。
图源重庆锐理数据
6月1日，南坪和石马河两宗地块同日成交。
邦泰拿下南坪中心地块，楼面价8206元/㎡，溢价率13.97%；
图源重庆锐理数据
远达拿下石马河地块，楼面价7369元/㎡，溢价率12.65%。
图源重庆锐理数据
还有一点值得注意的是，拿地的全是川渝民企。
当民企纷纷下场抢地，就说明市场是真的有盼头了。
03
除了供应减少，土地市场还有另一个明显的趋势就是结构性分化。
今年重庆中心城区成交的土地中，观音桥、大坪、南坪、大石坝等核心区地块几乎全都溢价成交，而北碚、大渡口、巴南、物流园等远郊区域全部底价成交。
图源网络
开发商不是什么都抢，他们只抢“核心区、好地段、低容积率”的土地。
在这样的格局之下，未来核心区的房子只会越来越贵。
为什么？
第一，供地在收缩。
新房供应减少，核心区的新房供应更少。
第二，开发商在抢核心区的土地。
拿地成本高了，未来的房价能低吗？比如观音桥地块楼面价13916元/㎡，未来房价需要卖到近3万才能保证合理利润。
第三，容积率在降低。
园博园花沟地块容积率1.5，大坪地块容积率2.2，南坪地块容积率2.0，石马河地块容积率2.43。
低容积率意味着打造出来的产品，大概率都会是高品质的改善型产品，比如四代宅或者新规“好房子”。
重庆楼市整在转向以核心区品质改善为主导。
04
有人说，重庆房价低是幸福。
我告诉你，重庆房价低不是幸福，而是被其他城市割韭菜。
同样一套100平米的房子，在深圳要800万，在重庆只要150万。
你觉得是重庆房价便宜？
错。是重庆的价值被严重低估。
图源网络
当外地人带着真金白银来重庆扫货的时候，你还在观望。
当邦泰、远达这些川渝房企在重庆核心区疯狂拿地的时候，你还在等房价下跌。
当观音桥地价已经逼近1.4万的时候，你还在问“重庆房价会涨到3万吗”。
这个问题，你根本就不应该问。
你应该问的是：我现在不买，三年后还买得起吗？
供地在收缩、核心区在涨价、改善型产品在占据市场主导，重庆房地产的逻辑正在发生彻底逆转。
当再也没有资本愿意为这座城市投票的时候，那才是一个比悲伤更悲伤的故事。
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