江苏
南京的赵某欠钱不还，法院查封了他的一套房子准备拍卖。这时突然冒出一个“租客”刘某，拿出一份20年的租赁合同，说“买卖不破租赁，法院不能赶我走”。法院一查，这份租赁合同是在法院查封后补签的，租金明显低于市场价，而且租客刘某是赵某的表弟。法院认定这是虚假租赁，直接裁定拍卖，刘某必须搬走。
【结论先行】虚假租赁、查封后租赁、恶意长期低价租赁，不能对抗法院拍卖。债权人可以申请法院认定租赁无效，破除租赁障碍。
【一、什么是“买卖不破租赁”？什么情况下无效？】
民法典第725条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。意思是：如果房子先租出去，后被人买走，租客可以继续租。但前提是：租赁必须真实、在先、有效。
以下情况租赁无效：①虚假租赁：合同是伪造的，没有真实租赁关系；②查封后租赁：法院查封后才签的租赁合同，不能对抗执行；③恶意租赁：租金明显偏低、租期过长（如20年）、承租人明知房子将被拍卖；④没有实际占有：租客根本没有住进去，只是签了合同。
【二、债权人如何破除虚假租赁？四步走】
①申请法院调查：查租赁合同的签订时间、租金的支付记录（有没有银行转账）、租客的实际居住情况。
②提供线索：如果租客是债务人的亲友，可以申请法院调查双方的关系。
③申请鉴定：对租赁合同的笔迹、形成时间进行司法鉴定。
④申请法院裁定租赁无效：法院认定虚假租赁后，直接裁定拍卖，不受租赁影响。
【三、如果租客已经实际居住，租金也正常支付，能赶走吗？】
如果租赁真实有效、签订时间在查封之前、租金合理、租客善意不知情，那么买卖不破租赁，买受人必须继续租给租客。但这种情况在债务执行中很少见。大部分老赖都是临时伪造的。
【四、买受人拍到房子后，遇到虚假租客怎么办？】
买受人可以起诉租客，要求确认租赁合同无效、排除妨害、搬离房屋。法院查实虚假租赁后，会强制腾房。如果租客拒不搬离，可以申请法院强制执行，甚至追究其拒不执行判决裁定罪。
【五】债权人如何防范债务人设置虚假租赁？
在起诉前申请财产保全时，同时申请法院对房屋现状进行勘验，记录是否有人居住。如果查封后发现有人入住，可以主张是恶意租赁。另外，可以在诉讼中申请法院对租赁合同的真实性进行审查。
【律师最后说一句】
老赖用虚假租赁阻挡拍卖，法院有办法识别。查转账记录、查居住情况、鉴定合同时间，一招破功。债权人不要被假租客吓住，主动申请法院审查租赁真实性。
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