山东
一、开发商逾期交房，购房者能直接退房吗
开发商逾期交房，购房者不能直接退房，必须满足法定条件并履行催告程序后，才有权解除合同要求退房。
《民法典》第五百六十三条对合同解除的法定情形作出了明确规定："有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。"逾期交房属于典型的迟延履行主要债务情形，购房者必须先履行催告程序，给予开发商合理的履行期限，只有在开发商经催告后在合理期限内仍未交房的情况下，购房者才有权解除合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对此作出了更加具体的规定："根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。"
二、退房的具体程序是什么
第一步是收集和固定证据。购房者应当收集的证据包括：商品房买卖合同、付款凭证（首付款发票、银行转账记录等）、开发商逾期交房的证据（合同约定的交房时间、开发商发出的延期交房通知等）、购房者履行催告义务的证据（催告函、快递回执、邮件记录等）、开发商无法交房或者存在其他违约行为的证据等。
第二步是向开发商发出解除合同通知。解除合同应当以书面形式通知开发商，通知中应当明确说明解除合同的理由和依据，明确要求开发商退还已付购房款、支付违约金或赔偿损失，并限定开发商在一定期限内履行。通知最好通过EMS快递发送，并在快递单上注明"解除商品房买卖合同通知书"，保留好快递回执和通知原件。
第三步是与开发商协商退款事宜。在发出解除通知后，购房者可以主动与开发商联系，协商退款的具体时间、方式和金额。如果开发商同意退房，双方可以签订解除协议，明确约定退款金额、退款时间、违约责任等内容，然后按照协议约定履行。如果协商不成，及时向法院提起诉讼。
三、如果选择不退房，购房者能主张哪些权利
首先，购房者有权要求开发商继续履行交房义务。《民法典》第五百七十七条规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"因此，即使开发商逾期交房，购房者也可以选择不解除合同，而是要求开发商继续履行交房义务。
其次，购房者有权要求开发商支付逾期交房违约金。商品房买卖合同中通常都会约定逾期交房的违约金计算方式，一般是按照已付购房款的一定比例按日计算，比如日万分之一到日万分之五不等。如果合同中有明确约定，那么应当按照合同约定计算违约金。
第三，购房者有权要求开发商赔偿其他实际损失。除了违约金外，如果开发商逾期交房还给购房者造成了其他实际损失，购房者也可以要求赔偿。比如，购房者因无法按时收房而不得不租房居住产生的租金损失（如果违约金不足以覆盖这部分损失的话）、因开发商逾期交房导致购房者无法按时入住而产生的装修延期损失、搬迁延期损失等。
作者 李良寯律师
上海福一律师事务所执业律师（常在无锡办理业务），法律硕士，十五年执业经历，经验丰富。江南大学法学院公司法（中英文双语）、保险法专业讲师，美国学习经历。
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